Escrow na rynku off-plan w Dubaju i Abu Zabi: kary po 500 000 AED za wczesny marketing i EOI wyłącznie przez Madhmoun
W czerwcu 2024 roku Dubai Land Department ukarał trzech deweloperów karą po 500 000 AED za marketing projektów przed rejestracją i otwarciem escrow. Od 16 lutego 2026 Abu Zabi przyjmuje EOI na off-plan wyłącznie przez platformę Madhmoun ADREC i rządowy escrow. Co to oznacza dla kupujących.
Najbardziej ryzykowne pieniądze w nieruchomościach off-plan to te wpłacone, zanim projekt oficjalnie istnieje: opłata rezerwacyjna, „priorytetowe miejsce”, zadatek za wejście do pierwszej transzy. Projekt nie jest jeszcze zarejestrowany, rachunek escrow nie jest otwarty, a gotówka już poszła. W ciągu ostatnich dwóch lat oba główne rynki ZEA zamykają tę lukę — Dubaj karami, Abu Zabi platformą cyfrową.
Dubaj: marketing przed rejestracją to wykroczenie
Zgodnie z dubajskim prawem o escrow (ustawa nr 8 z 2007 roku) deweloper może sprzedawać lub reklamować lokale off-plan dopiero po zarejestrowaniu projektu w Land Department i otwarciu rachunku escrow w akredytowanym banku. Kupujący płacą na ten rachunek, a środki są uwalniane deweloperowi zgodnie z poświadczonym postępem budowy.
W czerwcu 2024 roku Land Department pokazał, że ta zasada ma zęby: trzech deweloperów ukarano karą po 500 000 AED każdego — łącznie 1,5 mln AED — za promowanie projektów bez dokończenia rejestracji. Firm nie wymieniono z nazwy. Regulator wykorzystał okazję, by przypomnieć kupującym dwie zasady: sprawdzać rejestrację i escrow projektu w aplikacji Dubai REST oraz nigdy nie płacić poza rachunkiem escrow.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Dla kupującego sens jest praktyczny. Jeśli projekt nigdy nie zostanie zarejestrowany, pieniądze wpłacone „przed premierą” nie mają ochrony escrow; ich odzyskanie zależy od dobrej woli i wypłacalności firmy. Jak działa escrow i gdzie kończy się jego ochrona, wyjaśniamy w naszym przewodniku po escrow.
Abu Zabi: EOI wyłącznie przez Madhmoun
Expressions of interest były stałym elementem dużych premier w stolicy: kupujący wpłacali zadatki, by zająć miejsce w pierwszej fali. 16 lutego 2026 roku Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) objął ten etap regulacją:
- każdy deweloper wprowadzający nowy projekt musi rejestrować EOI kupujących cyfrowo przez platformę Madhmoun;
- pieniądze z EOI trafiają na przygotowawczy rachunek escrow pod bezpośrednim nadzorem rządu, a nie do dewelopera czy brokera;
- wnioski są składane przez rządowe portale z tożsamością UAE Pass, każdy krok jest rejestrowany, a zwroty są realizowane elektronicznie;
- pierwszym projektem, który zarejestrował EOI w tym systemie, był Manchester City Yas Residences by Ohana na Yas Island.
Co sprawdzić przed zapłatą
| Pytanie | Dubaj | Abu Zabi |
|---|---|---|
| Czy projekt jest zarejestrowany? | aplikacja Dubai REST | rejestr ADREC / DARI |
| Dokąd trafia zadatek? | wyłącznie na rachunek escrow projektu | EOI na rządowy escrow przez Madhmoun |
| Nielicencjonowany marketing? | wykroczenie, deweloper ukarany | EOI poza platformą nie jest rejestrowane |
Jeśli proszą Państwa o „rezerwację” gotówką, przelewem do agencji lub na rachunek firmy, który nie jest escrow projektu — należy przerwać, niezależnie od rabatu. Rejestracja nie jest też gwarancją oddania; pytania, które warto zadać poza nią, znajdą Państwo w naszej notatce o due diligence dewelopera.
Dla rynku jako całości zmiana jest neutralna lub pozytywna. Premiery w Abu Zabi będą trwać, ale pieniądze w nich są teraz chronione, a szum wokół „wyprzedanych” premier staje się mierzalny.
Jeśli obserwują Państwo premierę w stolicy, zacznijcie od naszego przeglądu rynku Abu Zabi i sprawdźcie każdy projekt w rejestrze, zanim złożycie EOI.