Escrow off-plan a Dubai e Abu Dhabi: multe da 500 000 AED per il marketing anticipato e EOI solo tramite Madhmoun

Il denaro più rischioso nell'off-plan è quello versato prima che il progetto esista ufficialmente: la caparra di prenotazione, lo «slot prioritario», il deposito per entrare nel primo lotto. Il progetto non è ancora registrato, nessun conto escrow è aperto e il denaro è già partito. Negli ultimi due anni entrambi i principali mercati degli Emirati hanno chiuso questa falla: Dubai con le multe, Abu Dhabi con una piattaforma digitale.

Dubai: il marketing prima della registrazione è un illecito

Secondo la legge sull'escrow di Dubai (Law n. 8 del 2007), un costruttore può vendere o pubblicizzare unità off-plan solo dopo che il progetto è registrato presso il Land Department e che è stato aperto un conto escrow presso una banca accreditata. Gli acquirenti pagano su quel conto e i fondi vengono rilasciati al costruttore in base all'avanzamento certificato dei lavori.

A giugno 2024 il Land Department ha dimostrato che la norma ha i denti: tre costruttori sono stati multati per 500 000 AED ciascuno — 1,5 mln AED in totale — per aver promosso progetti senza completare la registrazione. Le società non sono state nominate. Il regolatore ha colto l'occasione per ricordare agli acquirenti due regole: verificare la registrazione e l'escrow del progetto nell'app Dubai REST e non pagare mai fuori dal conto escrow.

Per chi compra, il punto è pratico. Se un progetto non viene mai registrato, il denaro versato «in pre-lancio» non ha la protezione dell'escrow; recuperarlo dipende dalla buona volontà e dalla solvibilità della società. Come funziona l'escrow, e dove smette di proteggere, è spiegato nella nostra guida all'escrow.

Abu Dhabi: EOI solo tramite Madhmoun

Le manifestazioni di interesse erano una costante dei grandi lanci della capitale: gli acquirenti versavano depositi per assicurarsi un posto nella prima ondata. Il 16 febbraio 2026 l'Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) ha regolamentato questa fase:

• ogni costruttore che lancia un nuovo progetto deve registrare digitalmente gli EOI degli acquirenti tramite la piattaforma Madhmoun;
• il denaro degli EOI viene versato su un conto escrow preparatorio sotto la diretta supervisione del governo, non al costruttore né a un intermediario;
• le domande passano attraverso i portali governativi con identità UAE Pass, ogni passaggio viene registrato e i rimborsi sono elaborati in via elettronica;
• il primo progetto a registrare gli EOI tramite il sistema è stato Manchester City Yas Residences by Ohana a Yas Island.

Che cosa verificare prima di pagare?

Domanda	Dubai	Abu Dhabi
Il progetto è registrato?	app Dubai REST	registro ADREC / DARI
Dove va il deposito?	solo sul conto escrow del progetto	EOI sull'escrow governativo tramite Madhmoun
Marketing senza licenza?	un illecito, costruttore multato	un EOI fuori dalla piattaforma non è registrato

Se Le viene chiesta una «prenotazione» in contanti, con bonifico a un'agenzia o su un conto societario che non è l'escrow del progetto, si fermi — qualunque sia lo sconto. Inoltre la registrazione non è una garanzia di consegna; le domande da porre oltre a essa sono nella nostra nota sulla due diligence del costruttore.

Per il mercato nel suo complesso il cambiamento è da neutro a positivo. I pre-lanci ad Abu Dhabi continueranno, ma il denaro che vi confluisce è ora protetto e il rumore attorno ai lanci «sold-out» diventa misurabile.

Se segue un lancio nella capitale, parta dalla nostra panoramica del mercato di Abu Dhabi e verifichi ogni progetto sul registro prima di inserire un EOI.