Эскроу-счёт для новостроек: штрафы по 500 тысяч в Дубае и EOI только через Madhmoun в Абу-Даби

Самые рискованные деньги на рынке новостроек — те, что покупатель отдаёт до официального старта проекта: бронь, «приоритетное право», депозит за место в очереди. Проекта ещё нет в реестре, эскроу-счёт не открыт, а деньги уже ушли. Оба крупнейших эмирата за последние два года закрывают эту щель — Дубай штрафами, Абу-Даби цифровой платформой.

Дубай: реклама до регистрации — нарушение закона

По закону Дубая об эскроу-счетах (№ 8 от 2007 года) застройщик может продавать и рекламировать объекты на стадии строительства только после того, как проект зарегистрирован в Земельном департаменте и для него открыт эскроу-счёт в аккредитованном банке. Деньги покупателей поступают на этот счёт и выдаются застройщику по мере подтверждённого хода стройки.

В июне 2024 года департамент показал, что правило работает: три застройщика были оштрафованы на 500 тысяч дирхамов каждый — всего 1,5 млн — за продвижение и маркетинг проектов без завершённой регистрации. Названия компаний не раскрыли. Одновременно регулятор напомнил покупателям два правила: проверять регистрацию проекта и наличие эскроу в приложении Dubai REST и не платить ничего в обход эскроу-счёта.

Почему это важно именно покупателю, а не только регулятору: если проект так и не зарегистрируют, у денег, внесённых «на предстарте», нет защиты эскроу. Их возврат зависит от доброй воли и платёжеспособности компании. Подробно о том, как устроен эскроу и где он не защищает, — в разборе «Скидка за наличные и эскроу-счёт».

Абу-Даби: EOI только через Madhmoun

В столице практика заявок о намерении (Expression of Interest, EOI) была особенно распространена: перед запуском крупных проектов покупатели вносили депозиты, чтобы попасть в первую волну продаж. 16 февраля 2026 года Центр недвижимости Абу-Даби (ADREC) сделал эту стадию регулируемой:

• все застройщики, запускающие новые проекты, обязаны регистрировать EOI покупателей в цифровом виде через платформу Madhmoun;
• деньги по EOI поступают на предварительный эскроу-счёт под прямым надзором государства, а не на счёт застройщика или брокера;
• заявка проходит через государственные порталы с идентификацией по UAE Pass, каждая операция фиксируется, а возврат денег оформляется электронно;
• первым проектом, зарегистрировавшим EOI через систему, стал Manchester City Yas Residences by Ohana на острове Яс.

Что проверить до того, как отдать деньги

Если вам предлагают внести «бронь» наличными, переводом на счёт агентства или на счёт компании, не совпадающий с эскроу проекта, — это повод остановиться, как бы ни выглядела скидка. Регистрация сама по себе тоже не гарантия сдачи дома: какие вопросы задать застройщику сверх неё, мы собрали в материале «Регистрация в DLD не делает застройщика надёжным».

Для рынка в целом изменение нейтрально-позитивное. Предстарты в Абу-Даби никуда не денутся, но деньги в них станут защищёнными, а шум вокруг «закрытых продаж» — прозрачнее: видно, сколько заявок реально подано.

Если присматриваетесь к старту продаж в столице, начните с обзора рынка Абу-Даби и проверяйте любой проект по реестру до того, как вносить EOI.