Bluewaters Island: appartamenti pronti dove vivono davvero gli espatriati benestanti

Bluewaters è una piccola isola artificiale davanti a JBR, con Ain Dubai, una zona alberghiera, una zona residenziale e una strada di ristoranti. È uno dei pochi indirizzi sul mare già completati in cui si può comprare oggi e avere un inquilino il mese prossimo.

Com'è organizzata l'isola?

Bluewaters si trova nella parte meridionale di Dubai, accanto a Dubai Marina e con la Palm in vista.

È compatta, si percorre tutta a piedi, ed è divisa in tre parti: una zona alberghiera, la zona residenziale dove sorgono le Bluewaters Residences e una fascia di ristoranti e negozi. Un ponte le collega tra loro e unisce l'isola alla terraferma.

La scala è il punto. Non è un masterplan di cui si starà ancora seguendo la costruzione nel 2032: è un'isola finita con un numero fisso di appartamenti. L'offerta è limitata dalla geografia, cosa più rara a Dubai di quanto sembri.

I vicini sono JBR e Dubai Marina, quindi la densità e il traffico di quei quartieri sono a cinque minuti, mentre l'isola resta tranquilla. Questa combinazione, raggiungibile a piedi dalla vita notturna ma al riparo da essa, è esattamente ciò che paga il residente tipo.

Chi ci vive?

La base di residenti è composta soprattutto da espatriati europei e internazionali stabili più che da investitori in affitti brevi. Conta per due ragioni: l'edificio funziona in modo tranquillo e chi compra in rivendita è un utilizzatore finale con un budget, non un calcolatore di rendimenti.

Il compromesso è il rendimento stesso. I prezzi di Bluewaters riflettono l'indirizzo e la scarsità, e il rendimento lordo qui risulterà inferiore a quello di un'unità equivalente in un quartiere meno ambito. Si compra conservazione del capitale e un bene legato allo stile di vita, non un investimento a rendimento.

Se si sceglie tra Bluewaters e la Palm, la distinzione onesta è tra densità e comodità: la Palm offre più spazio e più prestigio per dirham, Bluewaters permette di andare a cena a piedi e di essere di ritorno in otto minuti.

Come sono gli appartamenti?

Le Bluewaters Residences si sviluppano in più edifici bassi e di media altezza con una gamma completa di metrature, dagli appartamenti fino ai penthouse.

I layout sono generosi per gli standard di Dubai e il livello di finitura è alto: è stato costruito come prodotto premium e lo si vede nelle altezze dei soffitti e nella profondità dei balconi.

Il prezzo lo decide la questione della vista. Le unità sul mare guardano il Golfo; gli altri orientamenti guardano lo skyline della Marina o l'isola stessa. La vista mare vale un premio sostanziale e lo mantiene, perché davanti non si potrà costruire nulla.

L'accesso diretto alla spiaggia e la passeggiata ai piedi degli edifici sono i servizi che la gente usa davvero ogni giorno, più delle aree piscina. Prima di scegliere un edificio conviene percorrere il piano terra: la differenza tra stare sulla strada dei ristoranti e stare sul lato tranquillo è notevole se si deve viverci.

Come funziona comprare qui?

È un mercato di rivendita. Si chiede lo storico del service charge: un'isola premium con molto verde e una passeggiata comporta un onere non trascurabile, ed è la cifra che trasforma un rendimento modesto in uno molto modesto.

Si controllano le prove di locazione per lo specifico edificio e tipo di unità, non per l'isola nel suo insieme. Bluewaters è abbastanza piccola da far sì che una manciata di contratti firmati dia un quadro reale.

E bisogna essere chiari con se stessi su ciò che si compra. Se l'obiettivo è il rendimento, a Dubai ci sono risposte migliori. Se l'obiettivo è un indirizzo sul mare già completato e a offerta limitata, che un futuro acquirente vorrà quanto voi, Bluewaters è tra i pochi luoghi che lo soddisfano.

Perché conta l'offerta fissa?

Bluewaters è una piccola isola con un numero finito di appartamenti, nessun lotto adiacente e nessuna seconda fase. In un mercato in cui il freno abituale alla crescita dei prezzi è il costruttore che rilascia altre mille unità l'anno dopo, la posizione è strutturalmente diversa.

Cambia anche la vita quotidiana: niente code agli ascensori, nessuna piscina affollata e un vero senso di distacco dalla densità di Dubai Marina, a cinque minuti.

Il costo di questa scarsità è la liquidità. In un anno si vendono poche unità, quindi i comparabili sono pochi, il prezzo si negozia anziché seguire un indice e vendere richiede più tempo che in un quartiere di torri.

Comprata come investimento a lungo termine, la scarsità lavora a favore. Comprata con la necessità di una rapida uscita, la stessa scarsità lavora contro.

Quale orientamento scegliere?

L'orientamento decide la maggior parte del valore. Le unità rivolte al mare aperto e al tramonto sono il prodotto premium; quelle che guardano il muro di JBR costano molto meno e sono sensibilmente meno speciali.

Dato che la vista è gran parte di ciò che si compra su quest'isola, verificare la vista specifica dall'unità specifica non è facoltativo.

Le townhouse e i penthouse sono un mercato a parte, molto sottile e quasi privo di comparabili, il che li rende più difficili da valutare e più lenti da vendere.

I layout degli appartamenti sono generosi rispetto agli standard attuali di Dubai, con ampie terrazze e vetrate a tutta altezza sul lato acqua: Meraas l'ha costruita su un capitolato, non su un budget.

Com'è vivere accanto ad Ain Dubai?

La ruota panoramica e il complesso Caesars richiamano visitatori all'estremità nord dell'isola, e la passeggiata lì è affollata la sera e nei fine settimana durante i mesi più freschi.

Gli edifici residenziali si trovano in disparte, e la differenza tra un'unità rivolta alla passeggiata e una rivolta al mare è sostanziale sia per il rumore sia per la vista.

L'accesso avviene tramite un ponte stradale per le auto più un ponte pedonale verso JBR, soluzione praticabile ma che durante gli eventi diventa un unico punto di congestione.

Negozi e ristoranti sull'isola sono buoni ma di scelta limitata e con prezzi pensati per i visitatori; per fare la spesa al supermercato la maggior parte dei residenti va a JBR o alla Marina.