Ein Restaurant in Dubai kaufen oder eine Fläche dafür mieten

Dubai isst auswärts mehr als fast jede Stadt dieser Größe, und diese sichtbare Nachfrage zieht Neueinsteiger in die Gastronomie. Das Scheitern hat selten mit dem Essen zu tun. Es liegt an einer Lizenz, die nicht übergegangen ist, an einem Mietvertrag, der zu kurz ist, um die Küche abzuzahlen, oder an einem Standort, dessen Laufkundschaft der Marke eines anderen gehört.

Welche Lizenzen braucht ein Lokal?

Ein Restaurant braucht eine gewerbliche Handelslizenz mit der richtigen F&B-Tätigkeit, ausgestellt von der Behörde, die für den Standort des Lokals zuständig ist — das Wirtschaftsamt auf dem Festland oder die Freezone, der das Grundstück untersteht.

Hinzu kommt eine Betriebsgenehmigung für Lebensmittelbetriebe der Gemeinde, die sich auf die Räumlichkeiten bezieht: Küchenlayout, Abluft, Fettmanagement, Kühllagerung, Gesundheitskarten des Personals.

Was braucht sonst noch eine Genehmigung?

Alkohol ist wieder eine eigene Sache. Die Erlaubnis haftet am Lokal und seiner Kategorie, nicht an den Ambitionen des Betreibers, und in der Praxis entscheiden Standort und Vermieter darüber, lange bevor Sie ins Spiel kommen.

Ein Konzept, das nur mit Bar funktioniert, in einer Fläche, die diese Erlaubnis nie bekommen wird, ist kein Konzept.

Beschilderung, Außenbestuhlung, die Registrierung bei Lieferplattformen und bei allem mit Musik eine Unterhaltungsgenehmigung sind jeweils eigene Genehmigungen. Nichts davon ist exotisch — es ist einfach eine längere Liste, als ein Erstbetreiber Zeit dafür einplant.

Ein laufendes Lokal kaufen oder einen Rohbau ausbauen?

Der Kauf eines laufenden Restaurants wirkt schneller und ist es manchmal: eine vorhandene Küche, Personal, das den Raum kennt, und Umsatz ab der ersten Woche. Was Sie über die Ausstattung hinaus bezahlen, ist der Goodwill, und Goodwill ist die am schwersten zu prüfende Zahl der Transaktion.

Verlangen Sie hinterlegte Jahresabschlüsse und Abrechnungen der Lieferplattformen, keine Tabelle.

Die Falle ist die Annahme, die Lizenzen gingen mit über. Eine Handelslizenz ist an ihren Inhaber gebunden, und ihre Übertragung oder Neuausstellung ist ein Verfahren mit eigenen Genehmigungen — einschließlich der Zustimmung des Vermieters zur Abtretung des Mietvertrags. Ein Verkauf, der in der Annahme vereinbart wurde, dass alles einfach übergeht, bleibt am ersten Schalter hängen.

Eine Rohbaufläche ist das umgekehrte Geschäft: kein Goodwill, für den man zu viel zahlt, und ein Ausbau, den man finanzieren muss. Küche, Abluft und Kühlung sind der teure Teil, und dafür gibt ein Vermieter meist eine mietfreie Zeit statt Geld.

Was genau kaufen Sie?

Eines von dreien, und Preis und Risiko unterscheiden sich dabei völlig: eine Gesellschaft, die die Lizenzen hält, nur die Vermögenswerte — Geräte, Möbel, Ausbau — oder nur das Recht am Mietvertrag, gekauft gegen Ablöse (Key Money).

Klären Sie das, bevor Sie über eine Zahl sprechen. Ein Verkäufer, der von einem Geschäft spricht und Vermögenswerte überträgt, bietet Ihnen eine Küche an, und ein Verkäufer, der eine Gesellschaft überträgt, überträgt auch alles, was diese Gesellschaft Lieferanten und Personal schuldet.

Die Reihenfolge, die funktioniert, ist jedes Mal dieselbe: Due Diligence zu Finanzen, Lizenzen, Mietvertrag und Schulden; die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Übertragung, ohne die der Deal sinnlos ist; ein Kaufvertrag, der jeden übergehenden Vermögenswert auflistet, Rezepte und Social-Media-Konten eingeschlossen; die Neuregistrierung der Lizenzen; und die Übertragung der Arbeitsvisa des Schlüsselpersonals.

Behalten Sie einen Teil des Preises ein, bis Lizenzen und Mietvertrag tatsächlich übergegangen sind. Das hält den Verkäufer durch die Formalitäten motiviert und verhindert, dass Sie ein Geschäft besitzen, das Sie noch nicht legal betreiben dürfen.

Welche Zahlen belegen, dass das Lokal funktioniert?

Ein volles Jahr davon, Monat für Monat: Umsatz, Wareneinsatz, Personalkosten, Miete und Nebenkosten. Ein Quartal sagt nichts in einer Stadt, in der die Saison den größten Teil der Arbeit leistet.

Lesen Sie den Trend statt des besten Monats. Ein Lokal, das vom winterlichen Touristenstrom getragen wird, kann den Sommer über Verluste fahren, und ein Jahresdurchschnitt verbirgt genau dieses Muster — das Muster, das Sie im August aus eigener Tasche finanzieren werden.

Prüfen Sie es außerhalb der Tabelle des Verkäufers. Kontoauszüge, der Export des Kassensystems und die eigenen Abrechnungen der Lieferplattformen sind die drei Quellen, die sich nicht selektiv vorlegen lassen, und ein Verkäufer, der sie nicht vorlegen will, hat die Frage beantwortet.

Kommen Sie aus dem Mietvertrag heraus?

Fragen Sie, bevor Sie unterschreiben, denn Ausbau und Abluftführung sind Geld, das in das Gebäude eines anderen gesteckt wird. Das Recht zur Abtretung des Mietvertrags macht aus einem gescheiterten Vorhaben einen Verkauf statt einer Abschreibung.

Dann Laufzeit und Verlängerungsbedingungen. Wer stark in die Räume investiert hat, sollte nicht vor der Wahl stehen, auszuziehen oder in zwei Jahren das Doppelte zu zahlen — und diese Wahl schafft eine Klausel, nicht der Markt.

Drei weitere Dinge gehören schriftlich fixiert: wer für die Gebäudetechnik verantwortlich ist, ob Ihr Küchenprofil in dieser Einheit überhaupt zulässig ist und welche Grenzen für Öffnungszeiten und Außenbestuhlung gelten. Eine Sommerterrasse, die niemand genehmigt hat, ist eine Saison Umsatz, die Sie bereits eingerechnet haben.

Warum ist der Mietvertrag der eigentliche Deal?

Laufzeit gegen Amortisation. Ein Ausbau muss sich innerhalb des Mietvertrags amortisieren, den Sie tatsächlich halten, einschließlich der Verlängerungsrechte. Eine Laufzeit von drei Jahren mit unsicherer Verlängerung und einer schweren Küche dahinter ist eine Wette darauf, dass Sie aus einer Position der Schwäche verhandeln werden, genau wenn das Geschäft endlich läuft.

Dann die Kosten, die keine Miete sind: Service Charge, Kühlung, Marketingbeiträge in einer Mall und wer die Abluftführung bezahlt. In einer Mall begegnen Ihnen womöglich auch Betriebszeitenpflichten und Exklusivitätsklauseln — mal zu Ihrem Schutz, mal als Hindernis für das, was Sie geplant hatten.

Der Standort zuletzt, weil er am häufigsten falsch gelesen wird. Laufkundschaft in einer Mall wird gekauft, nicht gefunden: Sie zahlen dafür mit Miete und mit Umsatzbeteiligung. Ein Destinationsstandort ist günstiger und verlangt, dass Sie Ihre eigene Frequenz erzeugen. Beides funktioniert. Zu verwechseln, welches Sie unterschrieben haben, leert einen Gastraum.