Wiederverkaufsimmobilie in Dubai kaufen: Ablauf, NOC und Fallstricke

Ein Wiederverkauf in Dubai ist ein Geschäft zwischen zwei Privatparteien, bei dem eine Behörde, ein Bauträger und meist eine Bank in der Mitte stehen. Die Reihenfolge, in der diese Parteien abgearbeitet werden, macht den Unterschied zwischen vier Wochen und vier Monaten bis zum Abschluss.

Wie beginnt der Kauf?

Er beginnt mit einem Form F, dem in Dubai üblichen Standard-Memorandum of Understanding, das beide Seiten unterschreiben, mit einer Anzahlung von üblicherweise 10 %, die der Makler oder ein registrierter Treuhänder verwahrt und die nicht an den Verkäufer geht.

Diese Anzahlung ist die Sicherheit dafür, dass das Geschäft zustande kommt; wer sie hält, ist wichtiger, als die meisten Käufer ahnen.

Was ist das NOC und was geschieht bei der Übertragung?

Dann folgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers (NOC). Der Bauträger bestätigt, dass die Service Charges beglichen sind, und erhebt keinen Einspruch gegen die Übertragung; bis sie vorliegt, kann nichts eingetragen werden. Fristen und Gebühren unterscheiden sich je nach Bauträger, und an dieser Stelle scheitert meist das Versprechen „wir schließen in zwei Wochen ab“.

Danach die Übertragung in einem Treuhandbüro für Eintragungen: Beide Parteien erscheinen persönlich oder schicken eine Vollmacht, der Restbetrag wird per Bankscheck gezahlt, das Land Department erhebt seine 4 % und stellt die Eigentumsurkunde am selben Tag aus. Das ganze Verfahren ist so aufgebaut, dass Geld und Eigentum gemeinsam wechseln.

Was ändert sich bei einer Hypothek?

Hat der Verkäufer eine Hypothek, muss sie getilgt werden, bevor die Immobilie übertragen werden kann. In der Praxis lösen die Mittel des Käufers oder eine Bankvereinbarung zuerst das Darlehen des Verkäufers ab, die Bank gibt ihr Pfandrecht frei, und erst dann geht die Übertragung weiter.

Das ist Routine und kostet Wochen, und es ist der Grund, warum ein Verkäufer, der seinen offenen Restbetrag nicht nennen kann, ein Warnsignal ist.

Finanziert der Käufer, kommt die Bewertung durch die Bank in den Zeitplan. Der Kreditgeber zahlt einen Prozentsatz des Werts seines eigenen Gutachters aus, nicht des vereinbarten Preises, und jede Lücke muss der Käufer decken. Auf dem Sekundärmarkt ist das der häufigste Grund, warum ein Geschäft spät neu verhandelt wird.

Beides zusammen, ein Verkäufer mit Hypothek und ein finanzierender Käufer, ist die langsamste Kombination am Markt. Sie funktioniert, doch die Abfolge muss gleich zu Beginn festgehalten und nicht erst mittendrin entdeckt werden.

Was kostet der Abschluss über den Preis hinaus?

Planen Sie die Übertragungsgebühr, die Maklerprovision, die Gebühren des Treuhandbüros, die NOC-Gebühr des Bauträgers und, bei Finanzierung, die Bewertungs- und Bearbeitungsgebühr der Bank ein. Zusammen machen sie regelmäßig mehrere Prozent des Kaufpreises aus und werden in bar fällig, nicht über einen Kredit.

Dazu kommen die Kosten der Übernahme: die erste Rate der Service Charge, die Kaution des Kühlungsanbieters, die Strom- und Wasseranschlüsse und, bei einer Einheit zur Vermietung, die Möblierung. Nichts davon ist optional, und nichts davon steht im Angebotspreis.

Die praktische Regel lautet, nach dem Kauf eine Reserve zu behalten und nicht mit genau dem fälligen Restbetrag im Treuhandbüro zu erscheinen. Ein Wiederverkauf kann sich wegen einer Hypothekenablösung oder eines verspäteten NOC um eine Woche verschieben, und ein Käufer ohne Spielraum muss die Bedingungen akzeptieren, die diese Woche verkürzen.

Welcher Cluster und welches Gebäude innerhalb eines Masterplans?

Ein großer Masterplan ist nicht ein einziger Ort. Türme neben der Mall bieten maximalen Komfort und bringen Verkehr und Lärm mit sich; Gebäude am Park oder am Golfplatz sind ruhiger und haben die Aussicht, liegen aber weiter von den Geschäften entfernt.

Entscheiden Sie daher, für wen die Einheit gedacht ist, bevor Sie Grundrisse vergleichen. Ein Berufstätiger schätzt die Fahrt zu den Hauptstraßen; eine Familie schätzt die Gehentfernung zu Schule und Park. Dasselbe Budget ergibt je nachdem, an wen Sie vermieten, eine andere Antwort.

Vergleichen Sie innerhalb eines Clusters die Gebäude nach Fertigstellungsjahr und Zustand der Gemeinschaftsflächen. Lobbys, Pools und Fitnessräume altern je nach Verwaltungsgesellschaft sehr unterschiedlich schnell, und ein Gebäude mit gepflegten Gemeinschaftsflächen hält sowohl seine Miete als auch seinen Wiederverkaufspreis.

Das ist auch der Teil der Besichtigung, den man gern überspringt. Sehen Sie sich die Einheit an: Schalten Sie die Klimaanlage ein, prüfen Sie den Wasserdruck, schauen Sie sich die Fensterdichtungen an und hören Sie auf Flur und Straße. Fotos in einer Anzeige sind so gewählt, dass sie genau das verbergen.

Langzeit- oder Kurzzeitvermietung nach dem Kauf?

Grüne Familienviertel sind Gebiet der Langzeitvermietung. Mieter bleiben hier Jahre, verlängern statt umzuziehen und behandeln die Immobilie als Zuhause, was ein planbares Einkommen mit sehr wenig Aufwand für den Eigentümer ergibt.

Kurzzeitvermietung funktioniert an einem solchen Standort schlechter als in den Touristenvierteln. Die Auslastung außerhalb der Saison ist geringer, und Reinigung, Wäsche, Plattformprovisionen und die Verwaltungsgebühr nehmen einen sichtbaren Teil dessen, was als viel höherer Tagessatz erscheint.

Die mittlere Lösung ist ein Jahresvertrag über eine möblierte Einheit. Er bringt einen Aufschlag gegenüber einer unmöblierten Vermietung, bewahrt die Einfachheit mit nur einem Mieter und vermeidet sowohl die Lizenz als auch das Betriebsgeschäft, das die tageweise Vermietung tatsächlich ist.

Welche Prüfungen sind tragend?

Service Charges. Sie werden vor dem NOC beglichen, doch fragen Sie nach dem aktuellen Satz pro Quadratfuß und seinem Verlauf: Ein Gebäude mit steigenden Gebühren und sichtbarer Vernachlässigung zeigt Ihnen, was die nächsten fünf Jahre kosten.

Der Mieter, falls es einen gibt. Ein Mietvertrag geht mit der Immobilie über: Wer eine vermietete Einheit kauft, erbt den Vertrag und seine Miete, nicht die Marktmiete. Um selbst einzuziehen, verlangt das Recht in Dubai eine Kündigung mit zwölf Monaten Frist über den vorgeschriebenen Weg, und sie kann erst zugestellt werden, wenn Sie Eigentümer sind.

Wer im nächsten Monat einziehen will, sollte nur leere Einheiten ansehen.

Und das Gebäude statt der Wohnung: was dort im letzten Jahr tatsächlich übertragen wurde, ob Kurzzeitvermietung erlaubt ist und was nebenan gebaut wird. Die Wohnung ist der Teil, den man sieht, und deshalb der Teil, den man am meisten übermäßig prüft.