Acquistare una rivendita a Dubai: la procedura, il NOC e le insidie

Una rivendita a Dubai è una transazione tra due privati con, nel mezzo, un ente regolatore, un costruttore e di solito una banca. L'ordine con cui si trattano queste parti fa la differenza tra un closing di quattro settimane e uno di quattro mesi.

Come inizia la procedura?

Inizia con il Form F, il memorandum d'intesa standard usato a Dubai, firmato da entrambe le parti, con una caparra, convenzionalmente del 10 %, custodita dall'agente o da un trustee registrato anziché consegnata al venditore.

Quella caparra è la garanzia che la transazione si concluda; chi la detiene conta più di quanto la maggior parte degli acquirenti immagini.

Che cos'è il NOC e che cosa accade al trasferimento?

Segue il certificato di non obiezione (NOC) del costruttore. Il costruttore conferma che le spese condominiali sono in regola e non solleva obiezioni al trasferimento; finché non viene rilasciato, nulla può essere registrato. Tempi e costi variano da costruttore a costruttore, ed è in questo passaggio che di solito muore il «concludiamo in due settimane».

Poi il trasferimento presso un ufficio di registrazione trustee: entrambe le parti si presentano oppure inviano una procura, il saldo si paga con assegno circolare (manager's cheque), il Land Department incassa il 4 % ed emette lo stesso giorno il titolo di proprietà. L'intera struttura è concepita perché denaro e titolo si muovano insieme.

Che cosa cambia se c'è un mutuo?

Se il venditore ha un mutuo, questo deve essere estinto prima che l'immobile possa essere trasferito. In pratica i fondi dell'acquirente o un accordo bancario estinguono per primo il prestito del venditore, la banca rilascia la propria garanzia e solo allora il trasferimento procede.

È una prassi ordinaria e aggiunge settimane; ed è il motivo per cui un venditore che non sa indicare il saldo residuo è un campanello d'allarme.

Se l'acquirente si finanzia, aggiungete al calendario la perizia della banca. Il finanziatore anticipa una percentuale della stima del proprio perito, non del prezzo concordato, e l'eventuale differenza è coperta dall'acquirente. Sul mercato secondario è la singola ragione più frequente per cui un accordo viene rinegoziato all'ultimo momento.

Le due situazioni insieme, venditore con mutuo e acquirente che si finanzia, sono la combinazione più lenta del mercato. Funziona, ma richiede che la sequenza sia messa per iscritto all'inizio anziché scoperta strada facendo.

Quanto costa il closing oltre al prezzo?

Mettete a budget la tassa di trasferimento, la commissione dell'agenzia, gli oneri dell'ufficio trustee, la tariffa del NOC del costruttore e, se vi finanziate, la perizia e le spese di istruttoria della banca. Insieme, queste voci aggiungono di norma vari punti percentuali all'acquisto e servono in contanti, non possono essere incluse in un prestito.

Poi i costi per la presa di possesso: la prima rata delle spese condominiali, il deposito del fornitore del raffrescamento, gli allacciamenti delle utenze e, per un'unità destinata alla locazione, l'arredamento. Nulla di tutto ciò è facoltativo e nulla è visibile nel prezzo richiesto.

La regola pratica è lasciare una riserva dopo l'acquisto, anziché presentarsi all'ufficio trustee con esattamente il saldo dovuto. Una rivendita può slittare di una settimana per l'estinzione di un mutuo o per un NOC in ritardo, e chi non ha margine deve accettare qualunque condizione accorci quella settimana.

Quale cluster e quale edificio all'interno di un masterplan?

Un grande masterplan non è un luogo unico. Le torri accanto al centro commerciale offrono la massima comodità e subiscono il traffico e il rumore che ne derivano; gli edifici lungo il parco o il campo da golf sono più tranquilli, godono delle viste e sono più lontani dai negozi.

Decidete quindi a chi è destinata l'unità prima di confrontare le planimetrie. Un professionista che lavora apprezza il tragitto verso le arterie principali; una famiglia apprezza la distanza a piedi da scuola e parco. Lo stesso budget compra una risposta diversa a seconda di quale dei due scegliete come inquilino.

All'interno di un cluster, confrontate gli edifici per anno di completamento e stato delle aree comuni. Hall, piscine e palestre invecchiano a velocità molto diverse a seconda della società di gestione, e un edificio con aree comuni ben tenute conserva sia il canone sia il prezzo di rivendita.

È anche la parte dell'ispezione che molti saltano. Andate a vedere l'unità: accendete l'aria condizionata, controllate la pressione dell'acqua, guardate le guarnizioni delle finestre e ascoltate il corridoio e la strada. Le fotografie di un annuncio sono scelte per nascondere proprio queste cose.

Affitto lungo o breve una volta proprietari?

I quartieri verdi per famiglie sono territorio da affitto lungo. Gli inquilini qui restano per anni, rinnovano anziché trasferirsi e trattano l'immobile come una casa, il che garantisce un reddito prevedibile con pochissimo coinvolgimento del proprietario.

L'affitto breve funziona meno bene in questo tipo di zona che nei quartieri turistici. L'occupazione fuori stagione è più bassa, e pulizie, biancheria, commissioni delle piattaforme e costo della gestione si prendono una quota visibile di quella che sembra una tariffa nominale molto più alta.

La soluzione intermedia è un contratto annuale su un'unità arredata. Rende un premio rispetto a una locazione non arredata, mantiene la semplicità dell'inquilino unico ed evita sia la licenza sia l'attività operativa che l'affitto a notti in realtà è.

Quali controlli sono determinanti?

Le spese condominiali. Vengono saldate prima del NOC, ma chiedete la tariffa attuale per piede quadrato e il suo storico: un edificio con spese in aumento e segni visibili di trascuratezza vi dice quanto costeranno i prossimi cinque anni.

L'inquilino, se presente. Un contratto di locazione segue l'immobile: acquistare un'unità affittata significa ereditare il contratto e il suo canone, non il canone di mercato. Per occuparla personalmente, la legge di Dubai richiede un preavviso di dodici mesi notificato attraverso il canale previsto, e non può essere notificato prima che siate proprietari.

Chi prevede di trasferirsi il mese prossimo dovrebbe guardare solo unità libere.

E l'edificio più che l'appartamento: che cosa è stato effettivamente trasferito lì nell'ultimo anno, se l'affitto breve è consentito e che cosa si sta costruendo accanto. L'appartamento è la parte che si vede, ed è per questo la parte che si ispeziona troppo.