Ellington in Dubai und Ras Al Khaimah: ein designorientierter Entwickler, zwei unterschiedliche Märkte

Ellington ist ein designorientierter Entwickler, nach eigener Aussage „von Kunst inspiriert“, und startete Anfang 2024 Projekte sowohl in Dubai als auch in Ras Al Khaimah. Die Wahl zwischen beiden ist eine Frage der Strategie, nicht des Geschmacks: Dubai ist der tiefe, liquide Markt, Ras Al Khaimah die frühere Wette auf ein damals im Bau befindliches Tourismus- und Gaming-Cluster.

Was bedeutet „designorientiert“ bei Ellington?

Es bedeutet, dass der Schwerpunkt auf Ästhetik, der Qualität der Ausbauten, Grundrissen und Details liegt. Ellington hat sich mit Design und Qualität einen Namen gemacht und positioniert sich entsprechend, bis hin zur Selbstbeschreibung als von Kunst inspirierter Entwickler.

Für Käufer heißt das praktisch: ein Produkt, in dem man gern wohnt und das sich leicht vermieten lässt. Die Kurzformel der Branche lautet: Was gut aussieht, verkauft sich.

Design erhöht die Liquidität über drei Kanäle. Die Wohnung hebt sich am Miet- und Wiederverkaufsmarkt ab, sie hat für den Käufer emotionalen Wert, und durchdachte Lösungen bleiben länger aktuell als modische.

Warum war der Entwickler in zwei Emiraten gleichzeitig aktiv?

Weil Ellington Anfang 2024 Projekte sowohl in Dubai als auch in Ras Al Khaimah entwickelte, einem wachsenden Emirat, in dem ein großes Tourismus- und Gaming-Cluster im Bau war. Für Anleger entstand damit eine Wahl innerhalb einer einzigen Marke.

Die eine Option war der reife Markt von Dubai. Die andere ein Nordemirat in früherer Phase, aber mit Potenzial, in das man mit den Standards desselben Entwicklers einstieg.

Als Kapitalanlage betrachtet bestand das Angebot aus drei Teilen: einer starken Marke, was Vertrauen und Liquidität bedeutet; Qualität, was einen Mietaufschlag bedeutet; und der Streuung der Standorte selbst, von Dubai bis Ras Al Khaimah.

Dubai oder Ras Al Khaimah: Was passt zu welchem Anleger?

Dubai ist der tiefe, liquide Markt: ein breiter Mieterkreis, schneller Wiederverkauf und eine ausgereifte Transaktionsinfrastruktur. Ras Al Khaimah ist der Wachstumsmarkt: weniger Angebot, niedrigere Einstiegsschwelle und eine Wette auf den Tourismus und auf die großen Resortprojekte, die die Wirtschaft des Nordemirats verändern.

Der praktische Unterschied liegt in der Art der Nachfrage. In Dubai funktioniert eine Wohnung sowohl für die langfristige Vermietung an Einwohner als auch für die Kurzzeitvermietung an Touristen.

In Ras Al Khaimah beruht das Ertragsmodell auf dem Resortformat. Die Saisonalität ist ausgeprägter, und der Pool an Langzeitmietern ist bisher kleiner als in Dubai. Eine Einheit dort behandelt man am besten als Resort-Asset, dessen Horizont die Entwicklung der touristischen Infrastruktur des Emirats ist.

Regulatorisch stehen beide Emirate ausländischen Käufern in Freehold-Zonen offen, haben aber jeweils eigene Verfahren und Register. Wer bereits Immobilien in Dubai besitzt, muss die lokalen Registrierungsregeln und Gebühren kennenlernen – Unterschiede, die nicht kritisch sind, aber in Budget und Zeitplan gehören.

Wie bewertet man das Projekt eines Designentwicklers vor dem Bau?

Bei Entwicklern, die Ästhetik verkaufen, ist die Lücke zwischen Rendering und Wirklichkeit das Hauptrisiko des Käufers. Drei Schritte verringern sie: fertige Gebäude besichtigen, die Spezifikation im Vertrag festschreiben und klären, wer das Gebäude verwalten wird.

Besichtigen Sie zwei oder drei fertige Gebäude desselben Entwicklers und schauen Sie über die Lobby hinaus – auf die Fugen zwischen den Materialien, den Zustand der Gemeinschaftsflächen nach mehreren Jahren Nutzung, die Arbeit der Hausverwaltung. Design, das die Nutzung übersteht, ist die Qualität, für die sich zu zahlen lohnt.

Vergleichen Sie dann die Spezifikation im Vertrag mit dem, was der Showroom zeigt. Bei einem gewissenhaften Entwickler sind Liste der Ausbaumaterialien, Sanitärobjekte und Geräte in einer Anlage festgeschrieben. Rechtliche Kraft hat der Vertrag, nicht die Verkaufsinszenierung.

Fragen Sie schließlich, wer das Gebäude nach der Übergabe betreibt. Eine markante Ästhetik verfällt bei schwachem Facility Management schnell, während die Gebühren auf Premiumniveau bleiben – und dann verdient sich der für das Design gezahlte Aufschlag nie wieder ein.

Welche Einheit passt zu welcher Strategie?

In designorientierten Projekten ist die Liquidität ungleich verteilt. Studios und Wohnungen mit einem Schlafzimmer bringen die höchste Miete pro Quadratfuß und sind am schnellsten vermietet, wenngleich ihr Publikum im Premiumsegment begrenzt ist.

Formate mit zwei Schlafzimmern balancieren Rendite und Nachfragestabilität: Paare, kleine Familien und Firmenmieter nehmen sie gleichermaßen. Große Apartments kaufen vor allem Selbstnutzer, und an dieselbe Zielgruppe müssen sie auch weiterverkauft werden, was den Exit verlängert.

Aussicht und Ausrichtung sind in solchen Projekten Teil des Produkts. Ein Panorama auf Wasser oder Skyline schlägt sich in Miete und Wiederverkaufspreis nieder, während der Blick auf den Parkplatz einen Teil des Designaufschlags vernichtet.

In den Resortprojekten von Ras Al Khaimah gilt das noch stärker: Die Sichtlinie zum Meer und die Etage entscheiden über Auslastung und Preis mehr als die Feinheiten eines Grundrisses. Kaufen Sie in einem Produkt, das Emotion verkauft, die Einheiten mit der meisten Emotion – sie werden auch die liquidesten sein.

Können beide Märkte in einem Portfolio liegen?

Ja, und es ist eine sinnvolle Diversifikation. Die Einheit in Dubai sorgt für Liquidität und stabile Mieteinnahmen; die Immobilie in Ras Al Khaimah ist die Wette auf das Wachstum des Resortziels.

Voraussetzung ist, nicht beide Käufe mit maximalem Hebel zu finanzieren. Unterschiedliche Märkte folgen unterschiedlichen Zyklen, und der Sinn, zwei zu halten, geht verloren, wenn hinter beiden ein überdehnter Kreditnehmer steht.

Auch bei den Renditen ist dieselbe Sorgfalt nötig. Die Bruttowerte in Ras Al Khaimah können attraktiver wirken, weil der Einstiegspreis niedriger ist, doch die Nettorendite hängt von Auslastung, Saisonalität und Verwaltungskosten ab. Berechnen Sie die Nettozahl für jede Immobilie einzeln und nicht aus Werbebroschüren.

Auch der Wiederverkauf vor der Fertigstellung unterscheidet sich. Der Assignment-Markt in Dubai ist aktiv und gut verstanden; in Ras Al Khaimah ist er dünner, mit weniger Käufern und längeren Fristen. Eine Strategie, die auf den Ausstieg vor Bauende setzt, hat in einem Dubai-Projekt mehr Spielraum.