Ellington a Dubai e a Ras Al Khaimah: un developer di design, due mercati diversi

Ellington è un developer orientato al design, «ispirato all'arte» come si definisce da sé, e all'inizio del 2024 lanciava progetti sia a Dubai sia a Ras Al Khaimah. Scegliere tra i due è una questione di strategia, non di gusto: Dubai è il mercato profondo e liquido, Ras Al Khaimah la scommessa anticipata su un polo del turismo e del gioco allora in costruzione.

Che cosa significa «design-led» per Ellington?

Significa che l'accento è sull'estetica, sulla qualità delle finiture, sulle distribuzioni e sui dettagli. Ellington si è fatto un nome con il design e la qualità e si posiziona di conseguenza, fino a definirsi un developer ispirato all'arte.

Per l'acquirente la traduzione pratica è un prodotto piacevole da abitare e facile da affittare. La formula breve usata nel settore è che ciò che è bello si vende.

Il design aumenta la liquidità attraverso tre canali. L'appartamento si distingue sul mercato degli affitti e della rivendita, porta un valore emotivo a chi lo compra e le soluzioni ben pensate restano attuali più a lungo di quelle alla moda.

Perché il developer era presente in due emirati contemporaneamente?

Perché all'inizio del 2024 Ellington sviluppava progetti sia a Dubai sia a Ras Al Khaimah, un emirato in crescita in cui era in costruzione un grande polo del turismo e del gioco. Per un investitore ciò creava una scelta all'interno di un unico brand.

Un'opzione era il maturo mercato di Dubai. L'altra era un emirato settentrionale più giovane ma promettente, in cui si entrava con gli stessi standard dello stesso developer.

Vista come investimento, l'offerta aveva tre componenti: un brand forte, cioè fiducia e liquidità; la qualità, cioè un premio sull'affitto; e l'ampiezza stessa delle località, da Dubai a Ras Al Khaimah.

Dubai o Ras Al Khaimah: quale si addice a quale investitore?

Dubai è il mercato profondo e liquido: un ampio bacino di inquilini, rivendita rapida e un'infrastruttura transattiva sviluppata. Ras Al Khaimah è il mercato di crescita: meno offerta, una soglia d'ingresso più bassa e una scommessa sul turismo e sui grandi progetti resort che stanno cambiando l'economia dell'emirato settentrionale.

La differenza pratica sta nella natura della domanda. A Dubai un appartamento funziona sia per l'affitto a lungo termine ai residenti sia per l'affitto a breve termine ai turisti.

A Ras Al Khaimah il modello di reddito poggia sul formato resort. La stagionalità è più marcata e il bacino degli affitti a lungo termine è finora più ristretto che a Dubai. Un'unità lì va trattata soprattutto come asset resort, il cui orizzonte è lo sviluppo dell'infrastruttura turistica dell'emirato.

Sul piano normativo, entrambi gli emirati sono aperti agli acquirenti stranieri nelle zone freehold, ma ciascuno ha le proprie procedure e i propri registri. Chi possiede già un immobile a Dubai dovrà imparare le regole e i costi di registrazione locali: differenze non critiche, ma da inserire nel budget e nel calendario.

Come si valuta il progetto di un developer di design prima che venga costruito?

Con i developer che vendono estetica, il divario tra render e realtà è il principale rischio dell'acquirente. Tre azioni lo riducono: visitare edifici completati, fissare la specifica nel contratto e informarsi su chi gestirà l'edificio.

Conviene visitare due o tre edifici finiti dello stesso developer e guardare oltre la lobby: i giunti tra i materiali, lo stato delle aree comuni dopo alcuni anni di utilizzo, il lavoro della società di gestione. Un design che resiste all'uso è la qualità per cui vale la pena pagare.

Poi va confrontata la specifica del contratto con ciò che espone lo showroom. Con un developer scrupoloso l'elenco di materiali di finitura, sanitari ed elettrodomestici è fissato in un allegato. Il contratto ha forza legale; l'esposizione commerciale no.

Infine va chiesto chi gestirà l'edificio dopo la consegna. Un'estetica d'autore si degrada rapidamente con una gestione debole delle strutture mentre le spese restano premium, e allora il sovrapprezzo pagato per il design non si ripaga mai.

Quale unità si adatta a quale strategia?

Nei progetti orientati al design la liquidità è distribuita in modo disomogeneo. Monolocali e bilocali danno l'affitto più alto per piede quadrato e si affittano più in fretta, anche se nel segmento premium il loro pubblico è limitato.

I formati con due camere da letto bilanciano rendimento e stabilità della domanda: li prendono coppie, piccole famiglie e inquilini aziendali. Gli appartamenti grandi vengono acquistati soprattutto da utilizzatori finali e vanno rivenduti allo stesso pubblico, il che allunga l'uscita.

Vista e orientamento fanno parte del prodotto in questi progetti. Un panorama sull'acqua o sullo skyline si capitalizza sia nell'affitto sia nella rivendita, mentre la vista sul parcheggio cancella parte del premio di design.

Nei progetti resort di Ras Al Khaimah il discorso è ancora più marcato: la vicinanza al mare e il piano determinano occupazione e tariffa più delle sfumature di una distribuzione. In un prodotto che vende emozione, si comprano le unità che ne hanno di più: saranno anche le più liquide.

I due mercati possono convivere in un unico portafoglio?

Sì, ed è una diversificazione sensata. L'unità di Dubai offre liquidità e un flusso di affitti stabile; l'immobile di Ras Al Khaimah è la scommessa sulla crescita della destinazione resort.

La condizione è non finanziare entrambi gli acquisti con la massima leva. Mercati diversi si muovono con cicli diversi, e il senso di averne due si perde se dietro entrambi c'è un unico debitore al limite.

Anche i rendimenti richiedono la stessa cautela. I valori lordi a Ras Al Khaimah possono sembrare più attraenti perché il prezzo d'ingresso è più basso, ma il rendimento netto dipende da occupazione, stagionalità e costi di gestione. Il dato netto va calcolato per ciascun immobile separatamente, non dalle brochure pubblicitarie.

Anche la rivendita prima del completamento è diversa. Il mercato delle cessioni di Dubai è attivo e ben compreso; a Ras Al Khaimah è più sottile, con meno acquirenti e tempi più lunghi. Una strategia basata sull'uscita prima della fine dei lavori ha più margine di manovra in un progetto di Dubai.