Ellington w Dubaju i Ras Al Khaimah: jeden deweloper stawiający na design, dwa różne rynki

Ellington to deweloper stawiający na design, „inspirowany sztuką” — jak sam o sobie mówi — a na początku 2024 roku uruchamiał projekty zarówno w Dubaju, jak i w Ras Al Khaimah. Wybór między nimi to strategia, nie gust: Dubaj jest rynkiem głębokim i płynnym, Ras Al Khaimah — wcześniejszym zakładem na budowany wówczas klaster turystyczny i hazardowy.

Co oznacza „design-led” w przypadku Ellington?

Oznacza to nacisk na estetykę, jakość wykończenia, układy i detale. Ellington zbudował swoją markę na designie i jakości i tak się pozycjonuje, aż po opis siebie jako dewelopera inspirowanego sztuką.

Dla nabywcy w praktyce oznacza to produkt, w którym przyjemnie się mieszka i który łatwo wynająć. Skrócona zasada używana w branży brzmi: to, co ładnie wygląda, się sprzedaje.

Design podnosi płynność trzema kanałami. Mieszkanie wyróżnia się na rynku najmu i odsprzedaży, ma wartość emocjonalną dla kupującego, a przemyślane rozwiązania dłużej pozostają aktualne niż modne.

Dlaczego deweloper działał jednocześnie w dwóch emiratach?

Ponieważ na początku 2024 roku Ellington realizował projekty zarówno w Dubaju, jak i w Ras Al Khaimah — rozwijającym się emiracie, w którym budowano duży klaster turystyczny i hazardowy. Dla inwestora oznaczało to wybór w ramach jednej marki.

Jedną opcją był dojrzały rynek Dubaju. Drugą — wcześniejszy etap, ale obiecujący północny emirat, w który wchodzi się ze standardami tego samego dewelopera.

Patrząc na to jak na inwestycję, oferta składała się z trzech elementów: silnej marki, czyli zaufania i płynności; jakości, czyli premii czynszowej; oraz samego rozrzutu lokalizacji, od Dubaju po Ras Al Khaimah.

Dubaj czy Ras Al Khaimah: który emirat dla jakiego inwestora?

Dubaj to rynek głęboki i płynny: szeroka pula najemców, szybka odsprzedaż i rozwinięta infrastruktura transakcyjna. Ras Al Khaimah to rynek wzrostu: mniejsza podaż, niższy próg wejścia i zakład na turystykę oraz na duże projekty wypoczynkowe zmieniające gospodarkę północnego emiratu.

Praktyczna różnica tkwi w charakterze popytu. W Dubaju mieszkanie sprawdza się zarówno w długoterminowym najmie dla mieszkańców, jak i w krótkoterminowym dla turystów.

W Ras Al Khaimah model dochodu opiera się na formacie wypoczynkowym. Sezonowość jest wyraźniejsza, a pula najmu długoterminowego jest na razie węższa niż w Dubaju. Lokal tam najlepiej traktować jako aktyw wypoczynkowy, którego horyzont wyznacza rozwój infrastruktury turystycznej emiratu.

Pod względem regulacji oba emiraty są otwarte dla zagranicznych nabywców w strefach freehold, ale każdy ma własne procedury i rejestry. Właściciel, który ma już nieruchomość w Dubaju, będzie musiał poznać lokalne zasady rejestracji i opłaty — różnice nie są krytyczne, ale należą do budżetu i harmonogramu.

Jak ocenić projekt dewelopera stawiającego na design, zanim zostanie zbudowany?

U deweloperów, którzy sprzedają estetykę, rozbieżność między wizualizacją a rzeczywistością to główne ryzyko nabywcy. Zmniejszają je trzy działania: odwiedzenie ukończonych budynków, zapisanie specyfikacji w umowie i ustalenie, kto będzie zarządzał budynkiem.

Warto odwiedzić dwa lub trzy ukończone budynki tego samego dewelopera i spojrzeć dalej niż lobby — na łączenia materiałów, stan części wspólnych po kilku latach użytkowania, pracę firmy zarządzającej. Design, który wytrzymuje użytkowanie, to jakość warta zapłaty.

Następnie porównać specyfikację z umowy z tym, co pokazuje salon sprzedaży. U rzetelnego dewelopera lista materiałów wykończeniowych, armatury i sprzętów jest ustalona w załączniku. Umowa ma moc prawną; ekspozycja sprzedażowa jej nie ma.

Wreszcie zapytać, kto będzie prowadził budynek po oddaniu. Charakterystyczna estetyka szybko ulega degradacji przy słabym zarządzaniu obiektem, podczas gdy opłaty pozostają na poziomie premium, a wtedy narzut zapłacony za design nigdy się nie zwraca.

Który lokal pasuje do jakiej strategii?

Płynność w projektach zorientowanych na design rozkłada się nierówno. Studia i mieszkania z jedną sypialnią dają najwyższy czynsz za stopę kwadratową i wynajmują się najszybciej, choć w segmencie premium ich grono odbiorców jest ograniczone.

Formaty dwusypialniowe równoważą rentowność ze stabilnością popytu: biorą je pary, małe rodziny i najemcy korporacyjni. Duże apartamenty kupują głównie użytkownicy końcowi i do tej samej grupy trzeba je potem odsprzedać, co wydłuża wyjście.

Widok i orientacja są w takich projektach częścią produktu. Panorama wody lub linii horyzontu jest kapitalizowana zarówno w czynszu, jak i w odsprzedaży, a widok na parking niweluje część premii za design.

W projektach wypoczynkowych Ras Al Khaimah jest to jeszcze wyraźniejsze: linia od morza i piętro decydują o obłożeniu i stawce bardziej niż niuanse układu. W produkcie, który sprzedaje emocje, warto kupować lokale z największym ich ładunkiem — będą też najbardziej płynne.

Czy oba rynki mogą znaleźć się w jednym portfelu?

Tak, i to rozsądna dywersyfikacja. Lokal w Dubaju zapewnia płynność i stabilny strumień czynszów; nieruchomość w Ras Al Khaimah to zakład na wzrost kierunku wypoczynkowego.

Warunkiem jest niefinansowanie obu zakupów przy maksymalnej dźwigni. Różne rynki poruszają się w różnych cyklach, a sens posiadania dwóch przepada, jeśli za oboma stoi jeden przeciążony kredytobiorca.

Z rentownością trzeba postępować równie ostrożnie. Wartości brutto w Ras Al Khaimah mogą wyglądać atrakcyjniej, bo cena wejścia jest niższa, ale zwrot netto zależy od obłożenia, sezonowości i kosztów zarządzania. Zwrot netto należy liczyć osobno dla każdej nieruchomości, a nie na podstawie reklamowych broszur.

Odsprzedaż przed ukończeniem również się różni. Rynek cesji w Dubaju jest aktywny i dobrze znany; w Ras Al Khaimah jest cieńszy, z mniejszą liczbą nabywców i dłuższymi terminami. Strategia oparta na wyjściu przed końcem budowy ma więcej pola manewru w projekcie dubajskim.