Immobilien und Aufenthalt in Europa: was noch funktioniert und was geschlossen wurde

Ein Jahrzehnt lang lautete Europas Angebot an Investoren aus Drittstaaten: „Immobilie kaufen, Aufenthalt erhalten.“ Dieses Jahrzehnt ist in den meisten Ländern, für die es berühmt war, zu Ende, und die Lücke zwischen dem, was Menschen noch glauben, und dem, was derzeit gilt, ist das teuerste Missverständnis auf diesem Markt.

Was hat sich tatsächlich geändert?

Portugal hat Immobilien aus seinem Golden Visa herausgenommen: Das Programm läuft in anderen Anlagekategorien weiter, aber eine Wohnung in Lissabon führt nicht mehr zum Aufenthalt. Spanien ging weiter und schloss sein Investorenvisum vollständig.

Griechenland behielt eine Immobilienroute bei und erhöhte die Schwellenwerte, mit den höchsten Beträgen in den gefragtesten Gegenden.

Warum hat es sich geändert?

Die Richtung ist auf dem ganzen Kontinent einheitlich und politisch, nicht wirtschaftlich: Regierungen kamen zu dem Schluss, dass diese Programme die Wohnkosten genau in den Städten angetrieben haben, in denen Wohnen ohnehin das Wahlkampfthema war. Nichts an diesem Druck wirkt vorübergehend.

Übrig bleiben Routen ohne Immobilie – Geschäftstätigkeit, Beschäftigung, einkommensbasierte Aufenthaltstitel wie die verschiedenen Passiveinkommens- und Remote-Work-Visa –, und für sie gelten eigene Bedingungen, die mit dem Kauf eines Hauses nichts zu tun haben.

Was bringt der Kauf in Europa also?

Ein Haus, in einer Rechtsordnung mit funktionierendem Grundbuch und durchsetzbarem Eigentum. Das ist nicht wenig, und für die meisten Käufer war es immer das eigentliche Motiv: ein Ort zum Sein, in einem Land, dessen Regeln sich nicht per Telefonanruf ändern.

Was er in den meisten Ländern nicht bringt, ist das Recht zu bleiben. Immobilienerwerb und Aufenthaltstitel sind zwei getrennte Verfahren, und der Kauf bringt das zweite in der Regel nicht voran. Wem etwas anderes erzählt wird, dem sollte das geltende Gesetz gezeigt werden, nicht eine Broschüre.

Und er bringt keine Rendite. Das Verhältnis von Miete zu Preis liegt im gesamten begehrten Europa unter Dubai, Besitz und Gewinne werden besteuert, die Transaktionskosten sind hoch – in mehreren Ländern kostet Kauf und Verkauf zusammen ein Zehntel des Preises. Europa kauft man wegen Rechtsordnung, Schulen, Währungsdiversifikation und Nutzung.

Warum sollte ein Investor überhaupt einen EU-Aufenthalt wollen?

Freizügigkeit im Schengen-Raum, ohne Visa und Schlangen.

Zugang zum EU-Bankensystem – Konten, Hypotheken und Anlageprodukte, die von außerhalb schwer erreichbar sind.

Ein Rückhalt für die Familie: Schulbildung für die Kinder und gute medizinische Versorgung in einer Rechtsordnung mit starkem Eigentumsschutz.

Und Steuerplanung, wenn die Aufenthaltsstruktur bewusst aufgebaut wird und nicht zufällig entsteht. Keines dieser Motive ist dasselbe wie Rendite, weshalb der Renditevergleich mit Dubai am Zweck des Kaufs vorbeigeht.

Was bietet jedes Land tatsächlich?

Portugal bleibt attraktiv wegen eines günstigen Steuerregimes für neue Einwohner, des milden Klimas und eines nachvollziehbaren Wegs zum unbefristeten Aufenthalt und zur Staatsbürgerschaft. Besonders geschätzt wird die Flexibilität bei der physischen Anwesenheit, die zu Menschen passt, die in zwei oder drei Ländern leben.

Spanien zieht Käufer an die Küste – Marbella, die Costa del Sol, Barcelona. Über den Lebensstil hinaus ist Marbella ein liquider Mietmarkt mit stetiger Nachfrage wohlhabender Europäer und der Infrastruktur, die eine Familie braucht: internationale Schulen, Kliniken, Golfclubs und Yachthäfen.

Frankreich steht für langfristige Seriosität: erstklassige Medizin und Bildung und Immobilien an der Riviera. Nizza bleibt für wohlhabende Käufer einer der begehrtesten Orte Europas und verbindet eine Urlaubsadresse mit einer Stadt, die das ganze Jahr funktioniert.

Der französische Markt ist konservativ und stabil, und genau dafür zahlen Käufer, die Kapital bewahren und nicht schnellen Gewinn jagen wollen.

Was ist mit dem Bankkonto?

Ein Konto bei einer europäischen Bank gehört zur selben Mobilitätsstrategie. Ein EU-Konto bietet Zugang zu verlässlicher Bankinfrastruktur, zu Anlageprodukten und zu Hypothekenfinanzierung.

Banken sind anspruchsvoll bei der Herkunft der Mittel und bei der Compliance. Der Prozess läuft besser mit einem Spezialisten und mit dem vollständigen Dokumentenpaket zur Herkunft des Kapitals, das im Voraus vorbereitet wird, statt unter Befragung zusammengestellt zu werden.

Was zuerst kommt, Aufenthaltstitel oder Konto, hängt von der Situation ab; in der Praxis werden beide meist als Paar organisiert.

Lohnt sich die Reise zur Besichtigung?

Fotos und Renderings vermitteln weder die tatsächliche Lage noch die Nachbarn noch den Zustand des Bestands. Eine Reise zeigt, was Monate der Korrespondenz nicht zeigen können.

Eine einzige Reise erlaubt außerdem den Vergleich der Rechtsordnungen: Nizza und Marbella sowie die Bedingungen verschiedener Programme, gegeneinander abgewogen statt nacheinander.

Treffen vor Ort mit Banken, Anwälten und Steuerberatern sparen Monate, und man kann die Infrastruktur prüfen, die eine Familie tatsächlich nutzt – Schulen, Medizin, Logistik, Sicherheit.

Viele Investoren bauen am Ende ein Portfolio von Rechtsordnungen auf, statt eine zu wählen: Dubai für Geschäft, Steuereffizienz und Immobilienrendite; Europa für Lebensqualität, Bildung und Stabilität.

Wie sollte man alles zu diesem Thema lesen?

Erstens nach dem Datum. Jedes Video, jeder Artikel und jede Zusammenfassung eines Beraters zum europäischen Aufenthalt ist eine Momentaufnahme, und die Haltbarkeit beträgt inzwischen etwa ein Jahr. Das gilt für unser eigenes Material und für diese Seite.

Zweitens nach der Quelle. Der Aufenthaltsstatus wird anhand des am Tag der Transaktion geltenden Rechts geprüft, und qualifiziert dafür ist ein Anwalt im Land des Erwerbs – nicht ein Makler, nicht eine Relocation-Agentur und nicht eine Marketingseite mit Golden-Visa-Landingpage.

Und drittens nach der Struktur des Angebots. Wo ein Modell Immobilie mit Aufenthalt bündelt, fragen Sie, was mit Ihrem Geld geschieht, wenn der Aufenthaltsteil abgelehnt oder zurückgezogen wird. In den geschlossenen Programmen erfuhren Käufer, die sich bereits gebunden hatten, was diese Klausel wert war.