Nieruchomości i pobyt w Europie: co nadal działa, a co zamknięto

Przez dekadę „kup nieruchomość, dostań rezydencję” było europejską ofertą dla inwestorów spoza UE. Ta dekada skończyła się w większości miejsc, z których słynęła, a przepaść między tym, w co ludzie nadal wierzą, a tym, co jest obecnie prawem, to najdroższe nieporozumienie na tym rynku.

Co się naprawdę zmieniło?

Portugalia usunęła nieruchomości ze swojej złotej wizy: program trwa w innych kategoriach inwestycji, ale zakup apartamentu w Lizbonie nie prowadzi już do rezydencji. Hiszpania poszła dalej i zamknęła wizę inwestorską w całości.

Grecja zachowała ścieżkę przez nieruchomość i podniosła progi, z najwyższymi poziomami w najbardziej pożądanych rejonach.

Dlaczego to się zmieniło?

Kierunek jest spójny w całej Europie i ma charakter polityczny, a nie ekonomiczny: rządy uznały, że te programy podbijały koszty mieszkań w tych miastach, w których mieszkania były już tematem wyborczym. Nic w tej presji nie wygląda na tymczasowe.

Przetrwały ścieżki niezwiązane z nieruchomościami — biznes, zatrudnienie, pozwolenia na pobyt oparte na dochodzie, takie jak różne wizy dla osób z dochodem pasywnym i pracujących zdalnie — a mają one własne warunki, które nie mają nic wspólnego z kupnem domu.

Co więc daje zakup w Europie?

Dom, w jurysdykcji z działającym rejestrem gruntów i egzekwowalnym tytułem własności. To nie jest drobiazg i dla większości kupujących zawsze był to prawdziwy motyw: miejsce, w którym można być, w kraju, którego zasady nie zmieniają się jednym telefonem.

Czego w większości krajów nie daje, to prawa pobytu. Kupno nieruchomości i uzyskanie pozwolenia na pobyt to dwa odrębne procesy, a zakup zazwyczaj nie przybliża drugiego. Komu mówi się inaczej, temu należy pokazać aktualną ustawę, a nie broszurę.

I nie daje rentowności. Stosunek czynszu do ceny jest niższy niż w Dubaju w całej pożądanej Europie, posiadanie i zyski są opodatkowane, koszty transakcji są wysokie — w kilku krajach pełny obrót kupna i sprzedaży sięga jednej dziesiątej ceny. Europę kupuje się dla jurysdykcji, szkół, dywersyfikacji walutowej i użytkowania.

Po co inwestorowi w ogóle rezydencja w UE?

Swoboda przemieszczania się w strefie Schengen, bez wiz i kolejek.

Dostęp do unijnego systemu bankowego — rachunków, kredytów hipotecznych i produktów inwestycyjnych, do których z zewnątrz trudno dotrzeć.

Rezerwa dla rodziny: szkoły dla dzieci i dobra opieka zdrowotna w jurysdykcji o silnej ochronie praw własności.

I planowanie podatkowe, gdy struktura rezydencji jest budowana świadomie, a nie przypadkiem. Żaden z tych motywów nie jest tym samym co rentowność, dlatego porównanie rentowności z Dubajem mija się z celem zakupu.

Co naprawdę oferuje każdy kraj?

Portugalia pozostaje atrakcyjna dzięki lojalnemu reżimowi podatkowemu dla nowych rezydentów, łagodnemu klimatowi i zrozumiałej ścieżce do stałego pobytu i obywatelstwa. Szczególnie ceni się ją za elastyczność co do fizycznej obecności, co odpowiada osobom żyjącym w dwóch lub trzech krajach.

Hiszpania przyciąga kupujących na wybrzeże — Marbella, Costa del Sol, Barcelona. Poza stylem życia Marbella to płynny rynek najmu ze stałym popytem zamożnych Europejczyków i z infrastrukturą potrzebną rodzinie: szkołami międzynarodowymi, klinikami, polami golfowymi i przystaniami.

Francja to długoterminowa renoma: medycyna i edukacja pierwszej klasy oraz nieruchomości na Riwierze. Nicea pozostaje jedną z najbardziej poszukiwanych lokalizacji w Europie dla zamożnych kupujących, łącząc adres wypoczynkowy z miastem, które działa przez cały rok.

Rynek francuski jest konserwatywny i stabilny, a właśnie za to płacą kupujący, którzy chcą zachować kapitał, a nie gonić za szybkim zyskiem.

A co z rachunkiem bankowym?

Otwarcie rachunku w europejskim banku jest częścią tej samej strategii mobilności. Rachunek w UE daje dostęp do niezawodnej infrastruktury bankowej, produktów inwestycyjnych i finansowania hipotecznego.

Banki są wymagające co do pochodzenia środków i zgodności. Proces przebiega lepiej ze specjalistą i z pełnym pakietem dokumentów o źródle kapitału przygotowanym z wyprzedzeniem, a nie zbieranym pod presją pytań.

Co jest pierwsze, pozwolenie na pobyt czy rachunek, zależy od sytuacji; w praktyce zwykle załatwia się je w parze.

Czy warto jechać i obejrzeć?

Zdjęcia i wizualizacje nie oddają faktycznej lokalizacji, sąsiadów ani stanu zasobu. Jedna podróż pokazuje to, czego nie pokażą miesiące korespondencji.

Jedna podróż pozwala też porównać jurysdykcje: Niceę i Marbellę oraz warunki różnych programów, oceniane jedne wobec drugich, a nie po kolei.

Spotkania na miejscu z bankami, prawnikami i doradcami podatkowymi oszczędzają miesiące i pozwalają sprawdzić infrastrukturę, z której rodzina faktycznie będzie korzystać — szkoły, medycynę, logistykę, bezpieczeństwo.

Wielu inwestorów kończy, budując portfel jurysdykcji zamiast wybierać jedną: Dubaj dla biznesu, efektywności podatkowej i rentowności nieruchomości; Europa dla jakości życia, edukacji i stabilności.

Jak czytać wszystko na ten temat?

Najpierw według daty. Każdy film, artykuł czy podsumowanie doradcy o europejskiej rezydencji to migawka, a okres przydatności wynosi dziś mniej więcej rok. Dotyczy to naszych własnych materiałów i tej strony.

Potem według źródła. Status pobytowy weryfikuje się z przepisami obowiązującymi w dniu transakcji, a osobą uprawnioną do tego jest prawnik w kraju zakupu — nie pośrednik, nie agencja relokacyjna i nie strona marketingowa ze stroną docelową złotej wizy.

I według struktury oferty. Tam, gdzie schemat łączy nieruchomość z rezydencją, zapytajcie, co dzieje się z waszymi pieniędzmi, jeśli element rezydencji zostanie odrzucony lub cofnięty. W programach, które zamknięto, kupujący, którzy już się zobowiązali, przekonali się, ile ta klauzula jest warta.