Immobili e residenza in Europa: che cosa funziona ancora e che cosa è stato chiuso

Per un decennio «compra casa, ottieni la residenza» è stato lo slogan dell'Europa per gli investitori extra-UE. Quel decennio è finito nella maggior parte dei luoghi che lo avevano reso famoso, e il divario tra ciò che si crede ancora e ciò che oggi è legge è l'equivoco più costoso di questo mercato.

Che cosa è cambiato davvero?

Il Portogallo ha tolto gli immobili dal golden visa: il programma prosegue in altre categorie di investimento, ma comprare un appartamento a Lisbona non porta più alla residenza. La Spagna è andata oltre e ha chiuso del tutto il visto per investitori.

La Grecia ha mantenuto un canale immobiliare e ne ha alzato le soglie, con i livelli più alti nelle zone più richieste.

Perché è cambiato?

La direzione è coerente in tutto il continente ed è politica, non economica: i governi hanno concluso che questi programmi alimentavano i costi abitativi proprio nelle città in cui la casa era già il tema elettorale. Nulla in questa pressione sembra temporaneo.

Sopravvivono i canali non immobiliari, cioè attività d'impresa, lavoro e permessi di soggiorno basati sul reddito come i vari visti per rendite passive e lavoro da remoto, e hanno condizioni proprie che nulla hanno a che vedere con l'acquisto di una casa.

Che cosa dà allora comprare in Europa?

Una casa, in una giurisdizione con un registro fondiario funzionante e un titolo di proprietà tutelabile. Non è poco, e per la maggior parte degli acquirenti è sempre stata la vera motivazione: un posto dove stare, in un paese le cui regole non cambiano con una telefonata.

Ciò che non dà, nella maggior parte dei paesi, è il diritto di restare. Acquistare un immobile e ottenere un permesso di soggiorno sono due procedure distinte, e di norma l'acquisto non fa avanzare la seconda. A chi sostiene il contrario va mostrata la norma vigente, non una brochure.

E non dà rendimento. Il rapporto affitto/prezzo è inferiore a quello di Dubai in tutta l'Europa desiderabile, proprietà e plusvalenze sono tassate, i costi di transazione sono pesanti: in diversi paesi l'andata e ritorno tra acquisto e vendita arriva a un decimo del prezzo. L'Europa si compra per la giurisdizione, la scuola, la diversificazione valutaria e l'uso.

Perché un investitore dovrebbe volere la residenza UE?

La libertà di movimento nell'area Schengen, senza visti e code.

L'accesso al sistema bancario dell'UE: conti, mutui e prodotti d'investimento difficili da raggiungere dall'esterno.

Una rete di sicurezza per la famiglia: scuola per i figli e buona assistenza sanitaria in una giurisdizione con una forte tutela della proprietà.

E la pianificazione fiscale, quando la struttura della residenza è costruita deliberatamente e non per caso. Nessuno di questi motivi coincide con il rendimento, ed è per questo che il confronto del rendimento con Dubai manca il senso dell'acquisto.

Che cosa offre davvero ogni paese?

Il Portogallo resta attraente per un regime fiscale favorevole ai nuovi residenti, il clima mite e un percorso comprensibile verso la residenza permanente e la cittadinanza. È particolarmente apprezzato per la flessibilità sulla presenza fisica, che si adatta a chi vive tra due o tre paesi.

La Spagna attira gli acquirenti verso la costa: Marbella, la Costa del Sol, Barcellona. Oltre allo stile di vita, Marbella è un mercato di locazione liquido, con una domanda costante da parte di europei facoltosi e le infrastrutture di cui una famiglia ha bisogno: scuole internazionali, cliniche, golf club e porti turistici.

La Francia riguarda il rispetto nel lungo periodo: medicina e istruzione di prim'ordine e immobili sulla Riviera. Nizza resta una delle località più ricercate d'Europa per gli acquirenti facoltosi, perché unisce un indirizzo da località di villeggiatura a una città che funziona tutto l'anno.

Il mercato francese è conservatore e stabile, ed è esattamente ciò che pagano gli acquirenti che vogliono preservare il capitale anziché inseguire un guadagno rapido.

E il conto bancario?

Aprire un conto presso una banca europea fa parte della stessa strategia di mobilità. Un conto UE dà accesso a un'infrastruttura bancaria affidabile, a prodotti d'investimento e a finanziamenti ipotecari.

Le banche sono esigenti sull'origine dei fondi e sulla compliance. Il processo funziona meglio con uno specialista e con il pacchetto completo di documenti sull'origine del capitale preparato in anticipo anziché assemblato sotto interrogatorio.

Che cosa venga prima, il permesso di soggiorno o il conto, dipende dalla situazione; in pratica di solito si organizzano in coppia.

Vale la pena andare a vedere di persona?

Fotografie e rendering non trasmettono la posizione reale, i vicini o lo stato dello stock. Un solo viaggio mostra ciò che mesi di corrispondenza non possono.

Un solo viaggio permette anche di confrontare le giurisdizioni: Nizza e Marbella, e le condizioni dei diversi programmi, valutate l'una contro l'altra e non in sequenza.

Gli incontri sul posto con banche, avvocati e consulenti fiscali fanno risparmiare mesi e permettono di verificare le infrastrutture che una famiglia userà davvero: scuole, sanità, logistica, sicurezza.

Molti investitori finiscono per costruire un portafoglio di giurisdizioni anziché sceglierne una: Dubai per l'attività d'impresa, l'efficienza fiscale e il rendimento immobiliare; l'Europa per qualità della vita, istruzione e stabilità.

Come leggere qualsiasi cosa su questo argomento?

Prima di tutto dalla data. Qualsiasi video, articolo o sintesi di un consulente sulla residenza europea è un'istantanea, e la durata di validità è ormai di circa un anno. Vale per il nostro materiale e per questa pagina.

In secondo luogo dalla fonte. Lo status di residenza si verifica sulla legge in vigore il giorno dell'operazione, e la persona qualificata per farlo è un avvocato del paese dell'acquisto, non un broker, non un'agenzia di trasferimenti e non un sito di marketing con una landing page sul golden visa.

E infine dalla struttura dell'offerta. Dove uno schema abbina immobile e residenza, chiedete che cosa succede al vostro denaro se la componente residenza viene rifiutata o revocata. Nei programmi chiusi, gli acquirenti che si erano già impegnati hanno scoperto quanto valesse quella clausola.