Imperial Avenue: Baufortschritt im Januar 2024

Ein kurzer Bericht von der Baustelle Imperial Avenue in Downtown Dubai. Solche Aufnahmen sind wichtig, weil ein Turm im letzten Jahr vor der Übergabe von der Straße aus lange fertig aussieht, bevor er innen fertig ist – und in der Lücke zwischen diesen beiden Zuständen verschieben sich Übergabetermine.

Wie sieht ein fast fertiger Turm aus?

Die Fassade wird von unten nach oben montiert und ist meist das Letzte, was von der Straße aus sichtbar fertig wird; ein vollständig verkleideter Turm wirkt auf Passanten daher „fertig“. Das ist er nicht – Innenausbau, Inbetriebnahme der Haustechnik und Aufzugsabnahme folgen noch.

Die verlässlichen äußeren Signale sind in diesem Stadium der Zustand des Podiums und der Außenanlagen am Boden. Sie sind wirklich das Letzte, und ein Turm mit fertiger Fassade und unbegonnenem Podium ist mindestens zwei Quartale von der Übergabe entfernt, was immer das Verkaufsbüro sagt.

Achten Sie auch darauf, ob die Bauaufzüge noch am Gebäude hängen. Ein Turm mit noch angebrachten Außenaufzügen hat den Materialtransport nicht beendet, der Innenausbau läuft also noch.

Warum dauern die letzten zehn Prozent am längsten?

Weil es nicht eine Aufgabe ist, sondern Hunderte kleine, die nacheinander ablaufen: jede Einheit abnehmen und Mängel erfassen, das Brandschutzsystem in Betrieb nehmen, den Wasserdruck in den obersten Etagen testen, die Aufzugsabnahme erhalten, die Fertigstellungsbescheinigung der Behörde einholen.

Jede einzelne davon kann die gesamte Übergabe aufhalten. Ein Gebäude kann baulich fertig sein und trotzdem nicht übergeben werden, weil eine Bescheinigung aussteht.

Deshalb ist „fünfundneunzig Prozent fertig“ nicht dasselbe wie „einen Monat entfernt“. Der Prozentsatz misst die Baukosten, nicht die Zertifizierungskette.

Was sollte ein Käufer in diesem Stadium tun?

Prüfen Sie den offiziellen Fertigstellungsgrad im Escrow-Register des Dubai Land Department, statt sich mit einer mündlichen Auskunft zufriedenzugeben.

Fragen Sie, ob der Antrag auf die Fertigstellungsbescheinigung eingereicht wurde, und wenn nicht, wann.

Bereiten Sie Ihre Übergabeabnahme jetzt vor, nicht später – buchen Sie rechtzeitig eine Snagging-Firma, denn wenn sich Übergaben häufen, sind die guten Prüfer wochenlang ausgebucht.

Und wenn Sie finanzieren, starten Sie den Hypothekenprozess früh: Bewertung und Genehmigung durch die Bank können bei einem frisch fertiggestellten Gebäude länger dauern als bei Bestandsobjekten.

Was ist bei Übergaben in Downtown anders?

Downtown ist dicht und logistisch beengt, was den Bau bei jedem Projekt im Viertel verlängert. Anlieferungen, Kranstandorte und Zufahrt zur Baustelle sind schwieriger als auf einem offenen Grundstück in Dubai South.

Das gehört in jeden Zeitplan für Downtown-Off-plan-Käufe: Dasselbe Gebäude wäre fast überall sonst in der Stadt schneller errichtet.

Wenn Sie den aktuellen geprüften Stand dieses oder eines anderen Downtown-Projekts wissen möchten, schreiben Sie mir, und ich schicke Ihnen den im Escrow registrierten Wert zusammen mit Baustellenfotos.

In welchem Zustand war das Gebäude?

Praktisch fertig. Vor der Kamera wirkt der Turm vollendet, der Blick auf den Burj Khalifa ist schon da, und die Einschätzung lautete ein bis zwei Monate bis zur Bezugsfertigkeit – für Downtown der seltene Fall einer Off-plan-Einheit, die man begehen kann, bevor man den Restbetrag zahlt.

Das ist auch das Argument des Clips: Bei dieser Gebäudeklasse in Downtown schlägt die tatsächlich fertige Option die, die noch drei Jahre entfernt ist, weil sich alles Ungewisse daran bereits geklärt hat.

Der Vorbehalt aus dem Abschnitt oben gilt weiter. Bei einem vollständig verkleideten Turm, der ein bis zwei Monate von der Bezugsfertigkeit entfernt ist, entscheiden die Bescheinigungen, nicht der Beton, über den Übergabetermin.

Warum ist der Burj-Blick schon aus den unteren Etagen frei?

Weil zwischen diesem Grundstück und dem Burj Khalifa die niedrige Altstadt liegt, kein weiterer Turm. Die Parkebenen des Podiums liegen etwa auf der Höhe dieser Altstadtdächer, der Blick beginnt also in der ersten Wohnetage statt erst auf halber Höhe.

Das ist in Downtown ungewöhnlich und der strukturelle Vorteil des Gebäudes. Der größte Teil des Viertels ist Hochhausbebauung, was bedeutet, dass Ihre Aussicht davon abhängt, was Ihr Nachbar gebaut hat und was er als Nächstes bauen darf.

Sehr wenige Gebäude teilen diese Sichtachse: Baccarat, das damals AED 22–24 Millionen verlangte, ein paar Bürotürme und Teile der W Residences. Ansonsten gehören die freien Burj-Blicke in Downtown den Address-Gebäuden, auf einem ganz anderen Preisniveau.

Deshalb sind die unteren Etagen hier mehr wert, als untere Etagen sonst sind. Im Vergleich vor der Kamera hat die erste Etage dieses Turms dieselbe Aussicht wie die von Baccarat, wo der Preis pro Quadratfuß mindestens dreimal so hoch lag.

Was war im Inneren fertig?

Zwei Infinity-Pools, in der vierten und vierundzwanzigsten Etage, und eine Lobby von rund zehntausend Quadratfuß. Das Fitnessstudio hat denselben Panoramablick auf den Burj Khalifa wie die Apartments.

Ebenfalls geliefert oder zugesagt: eine Einzelhandelsplaza im Erdgeschoss – Geschäfte, ein Supermarkt, ein Friseur, Boutiquen, alle per Aufzug statt per Auto erreichbar –, ein Open-Air-Kino, Ladestationen für Elektroautos, ein Minitheater, ein Spielzimmer, ein Dampfbad, ein Besprechungsraum und ein Squash-Court.

Eine Gestaltungsentscheidung verdient Erwähnung, weil sie das Käuferprofil des Gebäudes erklärt: Es gibt eine bewusste Öffnung durch die Struktur, die für Vastu Shastra wichtig ist, das indische Gegenstück zu Feng Shui. Inder und Pakistaner sind nach Kaufvolumen die erste und die zweite Nationalität in Dubai, und der Entwickler ist indisch.

Die Grundrisse sind quadratisch, und einige Zwei-Zimmer-Wohnungen haben zwei Terrassen. Der Vergleich vor der Kamera galt den dreieckigen Grundrissen in einem Nachbarturm, wo die Winkel Fläche hinterlassen, die Möbel nicht nutzen können und für die ein Selbstnutzer nicht zahlt.

Wie prüfen Sie die offizielle Zahl?

Prüfen Sie den offiziellen Fertigstellungsgrad im Escrow-Register des Dubai Land Department, statt eine mündliche Auskunft hinzunehmen, und vergleichen Sie ihn mit dem, was Sie sehen können.

Buchen Sie die Snagging-Abnahme rechtzeitig. Wenn sich Übergaben häufen, sind die guten Prüffirmen wochenlang ausgebucht, und eine ordentliche Mängelliste ist Ihr einziges Druckmittel bei Mängeln.

Wenn Sie finanzieren, starten Sie den Hypothekenprozess früh – Bewertung und Genehmigung durch die Bank dauern bei einem frisch fertiggestellten Gebäude länger als bei Bestandsobjekten.

Und planen Sie die Vermietung. Eine im September übergebene Einheit lässt sich sofort in den Familienmarkt im Herbst vermieten; dieselbe Einheit, im Juni übergeben, steht womöglich bis zur nächsten Saison leer.