Imperial Avenue, aggiornamento sul cantiere di gennaio 2024

Un breve aggiornamento dal cantiere di Imperial Avenue a Downtown Dubai. Filmarlo conta perché una torre nell'ultimo anno prima della consegna sembra finita dalla strada molto prima di esserlo all'interno, e tra questi due stati è dove slittano le date di consegna.

Che aspetto ha una torre quasi finita?

La facciata sale dal basso verso l'alto ed è di solito l'ultima cosa visibile dalla strada a essere completata, quindi una torre completamente rivestita sembra «finita» a un passante. Non lo è: seguono allestimenti interni, collaudo degli impianti MEP e certificazione degli ascensori.

I segnali esterni affidabili in questa fase sono lo stato del podio e del paesaggio a livello strada. Sono davvero le ultime cose, e una torre con la facciata finita e il podio non iniziato è ad almeno due trimestri dalla consegna, a prescindere da ciò che dice l'ufficio vendite.

Guardate anche se i montacarichi sono ancora sull'edificio. Una torre con montacarichi esterni ancora attaccati non ha finito di movimentare i materiali, il che significa che gli allestimenti sono in corso.

Perché l'ultimo dieci per cento richiede più tempo?

Perché non è un compito solo, ma centinaia di piccoli compiti in sequenza: la verifica dei difetti di ogni unità, il collaudo dell'impianto antincendio, la prova della pressione dell'acqua ai piani alti, la certificazione degli ascensori, l'ottenimento del certificato di completamento dell'edificio dall'autorità.

Uno qualsiasi può bloccare l'intera consegna. Un edificio può essere fisicamente completo e non essere consegnato perché manca un certificato.

Ecco perché «completato al novantacinque per cento» non equivale a «a un mese di distanza». La percentuale misura la spesa di costruzione e non la filiera delle certificazioni.

Che cosa dovrebbe fare l'acquirente in questa fase?

Verificare la percentuale di completamento ufficiale nel registro escrow del Dubai Land Department invece di accettare un aggiornamento a voce.

Chiedere se la domanda per il certificato di completamento dell'edificio è stata presentata e, se no, quando.

Preparare subito l'ispezione di consegna e non dopo: prenotate in anticipo una società di snagging, perché quando le consegne si concentrano i buoni ispettori sono prenotati per settimane.

E, se finanziate l'acquisto, avviate presto la pratica di mutuo: perizia e approvazione della banca su un edificio appena completato possono richiedere più tempo che su stock consolidato.

Che cosa cambia nelle consegne di Downtown?

Downtown è densa e vincolata dal punto di vista logistico, il che allunga la costruzione di ogni progetto del distretto. Consegne, posizionamento delle gru e accesso al cantiere sono tutti più difficili che su un lotto aperto a Dubai South.

Vale la pena tenerne conto in qualsiasi cronoprogramma off-plan a Downtown: lo stesso edificio salirebbe più in fretta quasi ovunque altrove in città.

Se volete lo stato verificato attuale di questo o di qualsiasi altro progetto di Downtown, scrivetemi e recupererò il dato registrato all'escrow insieme alle fotografie del cantiere.

In che stato era l'edificio?

Di fatto finito. Davanti alla telecamera la torre appare completa, la vista sul Burj Khalifa c'è già e la valutazione data era di uno-due mesi alla consegna: per Downtown è il caso raro di un'unità off-plan che si può visitare prima di pagare il saldo.

È anche l'argomento che il video porta a suo favore: in questa classe di edifici a Downtown, l'opzione davvero finita batte quella a tre anni di distanza, perché tutto ciò che era incerto si è già risolto.

La cautela della sezione precedente resta valida. Una torre completamente rivestita a uno-due mesi dalla consegna è una torre in cui sono i certificati, e non il calcestruzzo, a decidere la data di consegna.

Perché la vista sul Burj è libera dai piani bassi?

Perché tra questo lotto e il Burj Khalifa non c'è un'altra torre, ma la città vecchia a bassa quota. I livelli del parcheggio del podio sono più o meno all'altezza dei tetti della città vecchia, quindi la vista inizia dal primo piano residenziale e non a metà altezza.

È insolito a Downtown ed è il vantaggio strutturale dell'edificio. La maggior parte del distretto è fatta di grattacieli, il che significa che il panorama dipende da ciò che ha costruito il vicino e da ciò che gli sarà permesso costruire dopo.

Pochissimi edifici condividono questa linea visiva: Baccarat, che all'epoca chiedeva 22–24 milioni di AED, un paio di torri per uffici e parti di W Residences. Per il resto le viste pulite sul Burj a Downtown appartengono agli edifici Address, a un livello di prezzo del tutto diverso.

Ecco perché i piani bassi qui valgono più di quanto di solito valgano i piani bassi. Nel confronto fatto davanti alla telecamera, il primo piano di questa torre ha lo stesso panorama di quello di Baccarat, dove il prezzo al piede quadrato era almeno tre volte più alto.

Che cosa era finito all'interno?

Due piscine a sfioro, al quarto e al ventiquattresimo piano, e una hall di circa diecimila piedi quadrati. La palestra ha lo stesso panorama sul Burj Khalifa degli appartamenti.

Consegnati o previsti anche: una piazza commerciale al piano terra, con negozi, supermercato, barbiere e boutique, tutti raggiungibili in ascensore e non in auto, un cinema all'aperto, colonnine per auto elettriche, un mini teatro, una sala giochi, un bagno turco, una sala riunioni e un campo da squash.

Una scelta progettuale va nominata perché spiega il profilo degli acquirenti dell'edificio: c'è un vuoto deliberato attraverso la struttura, che conta per il Vastu Shastra, l'equivalente indiano del feng shui. Gli acquirenti indiani e pakistani sono la prima e la seconda nazionalità per volume di acquisti a Dubai, e lo sviluppatore è indiano.

Le planimetrie sono quadrate e alcuni bilocali hanno due terrazze. Il confronto fatto davanti alla telecamera era con le planimetrie triangolari di una torre vicina, dove gli angoli lasciano superficie che i mobili non possono usare e che chi ci abita non pagherà.

Come si verifica il dato ufficiale?

Verificate la percentuale di completamento ufficiale nel registro escrow del Dubai Land Department invece di accettare un aggiornamento a voce, e confrontatela con ciò che potete vedere.

Prenotate in anticipo un'ispezione di snagging. Quando le consegne si concentrano, le buone società di ispezione sono prenotate per settimane e un elenco di difetti redatto con cura è la vostra unica leva sui difetti.

Se finanziate l'acquisto, avviate presto la pratica di mutuo: perizia e approvazione della banca su un edificio appena completato richiedono più tempo che su stock consolidato.

E pianificate la locazione. Un'unità consegnata a settembre si affitta subito al mercato delle famiglie in autunno; la stessa unità consegnata a giugno può restare sfitta fino alla stagione successiva.