Imperial Avenue : point d'avancement du chantier, janvier 2024

Un court point sur le chantier d'Imperial Avenue à Downtown Dubaï. Le filmer est utile, car une tour dans sa dernière année avant la livraison paraît achevée depuis la rue bien avant de l'être à l'intérieur, et c'est dans cet écart que les dates de livraison glissent.

À quoi ressemble une tour presque terminée ?

La façade se pose de bas en haut et c'est généralement le dernier élément visible depuis la rue à être achevé, de sorte qu'une tour entièrement habillée semble « finie » aux yeux d'un passant. Elle ne l'est pas : les finitions intérieures, la mise en service des lots techniques (MEP) et la certification des ascenseurs suivent.

Les signaux extérieurs fiables à ce stade sont l'état du podium et de l'aménagement paysager au sol. Ce sont réellement les derniers, et une tour dont la façade est terminée mais le podium non commencé est à au moins deux trimestres de la livraison, quoi qu'en dise le bureau de vente.

Regardez aussi si les monte-charges sont encore sur le bâtiment. Une tour dont les monte-charges extérieurs sont encore fixés n'a pas fini de déplacer ses matériaux, ce qui signifie que les finitions sont en cours.

Pourquoi les derniers dix pour cent sont-ils les plus longs ?

Parce que ce n'est pas une seule tâche, mais des centaines de petites tâches menées en séquence : réception de chaque logement, mise en service du système incendie, test de la pression d'eau aux derniers étages, certification des ascenseurs, obtention du certificat d'achèvement du bâtiment auprès des autorités.

N'importe laquelle peut bloquer toute la livraison. Un bâtiment peut être physiquement terminé et pourtant ne pas être livré parce qu'un certificat manque.

C'est pourquoi « quatre-vingt-quinze pour cent achevé » ne signifie pas « à un mois de la livraison ». Le pourcentage mesure les dépenses de construction, pas le circuit de certification.

Que doit faire un acheteur à ce stade ?

Vérifiez le pourcentage d'achèvement officiel dans le registre escrow du Dubai Land Department plutôt que d'accepter une information orale.

Demandez si la demande de certificat d'achèvement du bâtiment a été déposée et, sinon, quand elle le sera.

Préparez dès maintenant votre inspection de livraison : réservez à l'avance une société de snagging, car lorsque les livraisons se concentrent, les bons inspecteurs sont complets pendant des semaines.

Et si vous financez l'achat, lancez tôt la démarche de crédit : l'évaluation par la banque et l'accord sur un bâtiment tout juste achevé peuvent prendre plus de temps que sur un stock ancien.

Qu'y a-t-il de particulier dans les livraisons à Downtown ?

Downtown est dense et contraint sur le plan logistique, ce qui allonge la construction de tous les projets du quartier. Les livraisons, l'implantation des grues et l'accès au chantier y sont plus difficiles que sur une parcelle dégagée à Dubai South.

Il faut en tenir compte dans tout calendrier sur plan à Downtown : le même bâtiment sortirait plus vite à peu près partout ailleurs dans la ville.

Si vous voulez le statut vérifié actuel de ce projet ou de tout autre projet de Downtown, écrivez-moi : je vous communiquerai le chiffre enregistré auprès de l'escrow, accompagné de photographies du chantier.

Dans quel état se trouvait le bâtiment ?

Pratiquement terminé. À l'image, la tour paraît achevée, la vue sur le Burj Khalifa est déjà là, et l'estimation donnée était de un à deux mois avant d'être prête : pour Downtown, c'est le cas rare d'un logement sur plan que l'on peut visiter avant de payer le solde.

C'est aussi l'argument que défend la vidéo : dans cette catégorie d'immeubles à Downtown, l'option réellement terminée vaut mieux que celle qui est à trois ans, car tout ce qu'elle comportait d'incertain est déjà résolu.

La réserve de la section précédente s'applique toujours. Une tour entièrement habillée, à un ou deux mois d'être prête, est une tour où ce sont les certificats, et non le béton, qui décident de la date de livraison.

Pourquoi la vue sur le Burj est-elle dégagée depuis les étages bas ?

Parce que ce qui se dresse entre cette parcelle et le Burj Khalifa, c'est la vieille ville de faible hauteur, et non une autre tour. Les niveaux de parking du podium se situent à peu près à la hauteur de ces toits de la vieille ville, si bien que la vue commence au premier étage résidentiel plutôt qu'à mi-hauteur.

C'est inhabituel à Downtown, et c'est l'avantage structurel de l'immeuble. La plus grande partie du quartier est en grande hauteur, ce qui signifie que votre vue dépend de ce qu'a construit votre voisin et de ce qu'il a le droit de construire ensuite.

Très peu d'immeubles partagent cette perspective : Baccarat, qui demandait alors 22 à 24 millions d'AED, quelques tours de bureaux et une partie des W Residences. Sinon, les vues dégagées sur le Burj à Downtown appartiennent aux immeubles Address, à un tout autre niveau de prix.

C'est pourquoi les étages bas valent ici plus qu'ils ne valent d'ordinaire. Dans la comparaison faite à l'image, le premier étage de cette tour offre la même vue que celui de Baccarat, où le prix au pied carré était au moins trois fois plus élevé.

Qu'y avait-il de terminé à l'intérieur ?

Deux piscines à débordement, aux quatrième et vingt-quatrième étages, et un hall d'environ dix mille pieds carrés. La salle de sport offre la même vue panoramique sur le Burj Khalifa que les appartements.

Également livrés ou engagés : une place commerçante au rez-de-chaussée, avec boutiques, supermarché, barbier et magasins, toutes accessibles en ascenseur plutôt qu'en voiture, un cinéma en plein air, des bornes de recharge pour voitures électriques, un mini-théâtre, une salle de jeux, un hammam, une salle de réunion et un court de squash.

Un choix de conception mérite d'être cité, car il explique le profil des acheteurs de l'immeuble : il existe un vide volontaire à travers la structure, ce qui compte pour le Vastu Shastra, l'équivalent indien du feng shui. Les acheteurs indiens et pakistanais sont les première et deuxième nationalités par volume d'achats à Dubaï, et le promoteur est indien.

Les plans sont carrés, et certains deux-chambres disposent de deux terrasses. La comparaison faite à l'image portait sur les plans triangulaires d'une tour voisine, où les angles laissent une surface que le mobilier ne peut pas occuper et qu'un utilisateur final ne paiera pas.

Comment vérifier le chiffre officiel ?

Vérifiez le pourcentage d'achèvement officiel dans le registre escrow du Dubai Land Department plutôt que d'accepter une information orale, et comparez-le à ce que vous pouvez voir.

Réservez à l'avance une inspection de snagging. Lorsque les livraisons se concentrent, les bonnes sociétés d'inspection sont complètes pendant des semaines, et une liste de réserves en bonne et due forme est votre seul levier sur les défauts.

Si vous financez l'achat, lancez tôt la démarche de crédit : l'évaluation par la banque et l'accord sur un bâtiment tout juste achevé prennent plus de temps que sur un stock ancien.

Et planifiez la location. Un logement livré en septembre se loue immédiatement sur le marché familial de l'automne ; le même logement livré en juin peut rester vacant jusqu'à la saison suivante.