Imperial Avenue: postęp budowy, styczeń 2024

Krótka relacja z placu budowy Imperial Avenue w Downtown Dubai. Takie nagrania mają sens, bo wieża w ostatnim roku przed oddaniem z ulicy wygląda na gotową długo przed tym, zanim jest gotowa w środku, a w luce między tymi dwoma stanami wypadają opóźnienia terminów oddania.

Jak wygląda niemal ukończona wieża?

Fasada montowana jest od dołu do góry i zwykle jest ostatnim elementem widocznym z ulicy, który się kończy, więc w pełni obłożona wieża dla przechodnia wygląda na „gotową”. Nie jest — wykończenie wnętrz, uruchomienie instalacji MEP i certyfikacja wind jeszcze trwają.

Wiarygodne sygnały zewnętrzne na tym etapie to stan podium i zagospodarowania terenu na poziomie gruntu. Te rzeczy naprawdę kończą się na końcu, a wieża z gotową fasadą i niezaczętym podium jest co najmniej dwa kwartały od oddania, niezależnie od tego, co mówi biuro sprzedaży.

Warto też sprawdzić, czy wyciągi budowlane wciąż stoją przy budynku. Wieża z zewnętrznymi wyciągami nadal nie skończyła przewożenia materiałów, co oznacza, że wykończenie wciąż trwa.

Dlaczego ostatnie dziesięć procent trwa najdłużej?

Ponieważ to nie jedno zadanie, tylko setki drobnych, realizowanych po kolei: odbiór usterek w każdym lokalu, uruchomienie systemu przeciwpożarowego, test ciśnienia wody na najwyższych piętrach, certyfikacja wind, uzyskanie od urzędu świadectwa ukończenia budynku.

Każde z nich może zatrzymać całe oddanie. Budynek może być fizycznie ukończony i mimo to nieoddany, bo brakuje jednego certyfikatu.

Dlatego „dziewięćdziesiąt pięć procent ukończenia” nie oznacza „miesiąc do oddania”. Procent mierzy wydatki na budowę, a nie ścieżkę certyfikacji.

Co powinien zrobić kupujący na tym etapie?

Sprawdzić oficjalny procent ukończenia w rejestrze escrow Dubai Land Department, zamiast przyjmować ustną informację.

Zapytać, czy złożono wniosek o świadectwo ukończenia budynku, a jeśli nie, to kiedy.

Przygotować odbiór techniczny już teraz, a nie później — zarezerwować z wyprzedzeniem firmę od odbioru usterek, bo gdy oddania się kumulują, dobrzy inspektorzy bywają zajęci na tygodnie.

A jeśli kupują Państwo na kredyt, zacząć proces kredytowy wcześnie: wycena bankowa i decyzja dla nowo ukończonego budynku może trwać dłużej niż dla zasobów już istniejących.

Co jest inne w oddaniach w Downtown?

Downtown jest gęste i logistycznie ograniczone, co wydłuża budowę każdego projektu w dzielnicy. Dostawy, ustawienie żurawi i dostęp do placu są trudniejsze niż na otwartej działce w Dubai South.

Warto to uwzględnić w każdym harmonogramie off-plan w Downtown: ten sam budynek w niemal każdym innym miejscu miasta powstałby szybciej.

Jeśli chcą Państwo poznać aktualny zweryfikowany status tego lub innego projektu w Downtown, proszę napisać — przygotuję liczbę zarejestrowaną w escrow wraz ze zdjęciami z budowy.

W jakim stanie był budynek?

W praktyce gotowy. Na nagraniu wieża wygląda na ukończoną, widok na Burj Khalifa już jest, a podana ocena to od jednego do dwóch miesięcy do gotowości — co w Downtown jest rzadkim przypadkiem lokalu off-plan, który można obejść przed zapłatą reszty ceny.

Na tym też polega argument nagrania: w tej klasie budynków w Downtown opcja faktycznie ukończona wygrywa z opcją oddalona o trzy lata, bo wszystko, co było w niej niepewne, już się rozstrzygnęło.

Zastrzeżenie z poprzedniej części wciąż obowiązuje. W pełni obłożona wieża na jeden do dwóch miesięcy przed gotowością to wieża, w której o terminie oddania decydują certyfikaty, a nie beton.

Dlaczego widok na Burj z niskich pięter jest niezasłonięty?

Bo między tą działką a Burj Khalifa stoi niska zabudowa starego miasta, a nie kolejna wieża. Kondygnacje parkingowe podium leżą mniej więcej na wysokości dachów starej dzielnicy, więc widok zaczyna się od pierwszego piętra mieszkalnego, a nie od połowy wysokości.

To rzadkie w Downtown i to strukturalna przewaga budynku. Większość dzielnicy to wysokie budynki, co oznacza, że Państwa widok zależy od tego, co zbudował sąsiad i co wolno mu będzie zbudować dalej.

Bardzo niewiele budynków ma taką linię widoku: Baccarat, który w tamtym czasie kosztował 22–24 mln AED, kilka wież biurowych i części W Residences. Poza tym czyste widoki na Burj w Downtown należą do budynków Address, na zupełnie innym poziomie cenowym.

Dlatego niskie piętra są tu warte więcej niż zwykle. W porównaniu przedstawionym na nagraniu pierwsze piętro tej wieży ma ten sam widok co w Baccarat, gdzie cena za stopę kwadratową była co najmniej trzykrotnie wyższa.

Co było gotowe w środku?

Dwa baseny infinity, na czwartym i dwudziestym czwartym piętrze, oraz lobby o powierzchni około dziesięciu tysięcy stóp kwadratowych. Siłownia ma taki sam panoramiczny widok na Burj Khalifa jak apartamenty.

Oddane lub zadeklarowane są też: plac handlowy na parterze — sklepy, supermarket, fryzjer, butiki, wszystko dostępne windą, a nie samochodem — kino pod gwiazdami, ładowarki do samochodów elektrycznych, mini teatr, sala gier, łaźnia parowa, sala konferencyjna i kort do squasha.

Jedną decyzję projektową warto nazwać, bo tłumaczy profil kupującego: w konstrukcji jest celowa przerwa, co ma znaczenie dla Vastu Shastra, indyjskiego odpowiednika feng shui. Hindusi i Pakistańczycy to pierwsza i druga narodowość pod względem wolumenu zakupów w Dubaju, a deweloper jest indyjski.

Układy są kwadratowe, a niektóre dwupokojowe mają dwa tarasy. Na nagraniu porównano je z trójkątnymi układami w sąsiedniej wieży, gdzie kąty tworzą powierzchnię, której nie da się zagospodarować meblami i za którą użytkownik końcowy nie zapłaci.

Jak sprawdzić oficjalną liczbę?

Sprawdzić oficjalny procent ukończenia w rejestrze escrow Dubai Land Department, zamiast przyjmować ustną informację, i porównać go z tym, co widać na miejscu.

Zarezerwować odbiór usterek z wyprzedzeniem. Gdy oddania się kumulują, dobre firmy inspekcyjne bywają zajęte na tygodnie, a rzetelna lista usterek to jedyna Państwa dźwignia wobec wad.

Jeśli kupują Państwo na kredyt, zacząć proces kredytowy wcześnie — wycena bankowa i decyzja dla nowo ukończonego budynku trwa dłużej niż dla zasobów już istniejących.

I zaplanować wynajem. Lokal oddany we wrześniu wynajmuje się od razu na jesiennym rynku rodzin; ten sam lokal oddany w czerwcu może stać pusty do następnego sezonu.