The Opus von Omniyat: das einzige Gebäude, das Zaha Hadid außen wie innen entworfen hat

Die meisten Türme in Business Bay sind Variationen eines Rechtecks. The Opus ist ein Kubus mit einem frei geformten Hohlraum in der Mitte, und es ist das einzige Projekt, das Zaha Hadid außen und innen entworfen hat – eine architektonische Tatsache, die sich als kommerziell folgenreich erwiesen hat.

Was ist das für ein Gebäude?

Zwei Türme, die wie ein einziger Glaskubus wirken, oben durch eine Brücke und unten durch einen Sockel verbunden, dazwischen der herausgeschnittene Hohlraum. Die spiegelnde, verzerrte Fassade ist der Punkt: Das Gebäude will nicht in der Skyline verschwinden, es will sie unterbrechen.

Im Inneren beherbergt es das ME Dubai von Meliá, Büros und Serviced-Wohneinheiten – ein gemischt genutzter Baukörper und kein Wohnturm mit Lobby.

Was bedeutet es, das Gebäude mit einem Hotel zu teilen?

Für einen Eigentümer ist das wichtig, denn man teilt das Gebäude mit einem Hotelbetrieb und einer arbeitenden Büropopulation, und die Trennung von Zugang, Aufzügen und Parken entscheidet darüber, ob das angenehm ist.

Omniyat ist der Entwickler, und das Projekt ist die klarste Aussage darüber, was dieses Unternehmen verkauft: Design als Wert. Seine Gebäude werden bei bekannten Namen in Auftrag gegeben, und die Wiederverkaufsgeschichte stützt sich auf diese Urheberschaft in einer Weise, wie es bei einem gewöhnlichen Entwickler nicht der Fall ist.

Wie ist es, in einem Stück Architektur zu leben?

Eine skulpturale Fassade erzeugt skulpturale Innenräume, und nicht immer zu Ihrem Vorteil. Gebogenes Glas, schräge Wände und unregelmäßige Geschossgrundrisse sind schön, erschweren aber Möblierung, Stauraum und Beschattung.

Wer hier kauft, sollte die konkrete Einheit besichtigen und nicht die Musterwohnung – in einem solchen Gebäude können zwei Einheiten auf demselben Stockwerk wirklich verschiedene Produkte sein.

Die Kehrseite ist dieselbe Medaille. Einheiten mit Front zum Hohlraum oder die höheren Stockwerke mit Blick entlang des Kanals sind unwiederholbar: Kein künftiger Turm kann sie kopieren, und es gibt nur eine begrenzte Zahl davon. In einem Markt, in dem jedes Quartal neues Angebot entsteht, ist Nichtreplizierbarkeit die seltenste Eigenschaft.

Serviced Residences bedeuten außerdem hotelnahen Service und hotelnahe Betriebskosten. Beides gehört zum Produkt, und beides sollte man in der Historie der Service Charge nachlesen, statt es der Broschüre zu entnehmen.

Warum passt Business Bay zu einem solchen Gebäude?

Weil das Viertel längst aufgehört hat, ein Anhängsel von Downtown zu sein. Es ist heute dicht und wirklich gemischt – Büros, Hotels, Restaurants, die Kanalpromenade und Wohntürme in jeder Klasse.

In diesem Umfeld wirkt ein Designgebäude als Anker. Es gibt einem Block seine Identität und zieht ein Publikum an, das bereit ist, für ungewöhnliche Architektur und eine Adresse mit Wiedererkennungswert zu zahlen – ein anderer Markt als der nebenan.

Für einen Eigentümer ergeben sich daraus zwei Folgen. Gewöhnliche Apartments konkurrieren hier über den Preis, weil es Hunderte davon gibt; Landmark-Gebäude liegen außerhalb dieses Rennens und werden mit den anderen Landmark-Adressen der Stadt verglichen. Je dichter das Viertel wird, desto größer wird der Abstand zwischen beiden.

Wie bewertet man ein Gebäude ohne Vergleichsobjekte?

Nicht über Vergleichsverkäufe in einem Radius – das ist die Standardmethode und hier nutzlos, denn in der Nähe gibt es nichts Ähnliches zum Vergleichen.

Nutzen Sie stattdessen drei Anker. Erstens Transaktionen im Gebäude selbst in den letzten Jahren, mit ihrer Richtung und der Zeit, die jeder Verkauf gedauert hat.

Zweitens andere designorientierte und Marken-Gebäude der Stadt, verglichen nach Preis pro Fuß und Serviceniveau. Drittens Mieten, die zeigen, was der Markt heute für die Adresse zahlt und nicht, was er in einem besseren Jahr gezahlt hat.

Eine große Lücke zwischen Angebotspreisen und dem Niveau der tatsächlichen Transaktionen im Gebäude ist das Signal, langsamer zu werden. Einzigartigkeit ist das Argument des Verkäufers und steckt bereits in der Preishistorie. Verhandeln ist hier normal und erwartet: Es gibt wenige Einheiten und wenige Käufer, und beide Seiten wissen das.

Was bekommt man für die Service Charge in einem Hotelgebäude?

Instandhaltung auf Hotelstandard. Eine Rezeption, Restaurants und Gemeinschaftsflächen, die nach den eigenen Vorgaben des Betreibers gepflegt werden und nicht nach dem, worauf sich eine Eigentümergemeinschaft einigen kann.

Das ist beim Vermieten ein echter Vorteil: Die Wohnung spricht Geschäftsmieter an, die Service wollen und gewohnt sind, dafür zu zahlen, und sie verkürzt den Leerstand, weil sich das Gebäude bei der Besichtigung selbst verkauft.

Der Preis ist eine Charge über der eines gewöhnlichen Turms und eine Hausordnung, die um einen laufenden Hotelbetrieb herum geschrieben ist. Klären Sie vor dem Kauf, welche Hotelleistungen enthalten sind und welche gesondert berechnet werden.

Dann, wie Eingänge, Aufzüge und Parken getrennt sind und was die Regeln zur Vermietung sagen. Ein gemischtes Gebäude ist genau in dem Maß angenehm, in dem diese Linien klar gezogen sind.

Wie sieht das Investmentargument aus?

Designorientierte Gebäude halten ihren Aufpreis, wenn das Design unverwechselbar bleibt und das Gebäude gepflegt wird. Dieses hat einen Urheber, der sich nicht wiederholen lässt, und eine Lage am Kanal von Business Bay, die sich weiter verdichtet hat – beides unterstützend.

Das Risiko in diesem Segment ist nicht die Architektur, sondern der Betreiber und die Eigentümergemeinschaft. Komplexe Gebäude sind im Betrieb teurer, und ein sichtbar abgenutztes Wahrzeichen verliert seinen Aufpreis schneller, als es ein schlichter Turm je könnte, weil der Aufpreis der Sinn war.

Stellen Sie dieselben drei Fragen wie überall in dieser Klasse: Was wurde im Gebäude tatsächlich weiterverkauft, wie hoch ist die Service Charge pro Quadratfuß und wie hat sie sich entwickelt, und was bietet die Geometrie der Einheit genau an nutzbarer Fläche im Vergleich zur ausgewiesenen Fläche.