The Opus di Omniyat: l'unico edificio progettato da Zaha Hadid dentro e fuori

La maggior parte delle torri di Business Bay sono varianti di un rettangolo. The Opus è un cubo con un vuoto a forma libera ricavato al centro ed è l'unico progetto che Zaha Hadid ha disegnato sia all'esterno sia all'interno: un fatto architettonico che si è rivelato avere conseguenze commerciali.

Che cos'è questo edificio?

Due torri che si leggono come un unico cubo di vetro, unite da un ponte in alto e da un podio in basso, con il vuoto scavato tra di esse. La facciata riflettente e deformata è il punto: l'edificio non cerca di scomparire nello skyline, cerca di interromperlo.

All'interno ospita l'hotel ME Dubai by Meliá, uffici e unità residenziali con servizi: una struttura a uso misto, non una torre residenziale con una lobby.

Che cosa significa condividerlo con un hotel?

Per un proprietario è un aspetto rilevante, perché si condivide l'edificio con un'attività alberghiera e con una popolazione di uffici in piena attività, e il modo in cui sono separati accessi, ascensori e parcheggi decide se la convivenza è piacevole.

Omniyat è lo sviluppatore e il progetto è la dichiarazione più chiara di ciò che quella società vende: il design come asset. I suoi edifici sono commissionati a nomi che le persone riconoscono e la storia della rivendita poggia su quella paternità in un modo che per uno sviluppatore ordinario non accade.

Com'è vivere in un'opera di architettura?

Una facciata scultorea produce interni scultorei, e non sempre a proprio favore. Vetri curvi, pareti inclinate e solai irregolari sono belli e complicano arredi, spazi contenitivi e schermature solari.

Chi acquista qui dovrebbe visitare l'unità specifica e non l'appartamento campione: in un edificio come questo, due unità sullo stesso piano possono essere prodotti realmente diversi.

Il lato positivo è la stessa medaglia. Le unità con affaccio sul vuoto, o i piani alti rivolti lungo il canale, sono irripetibili: nessuna torre futura potrà copiarle e ce ne sono soltanto un certo numero. In un mercato in cui nuova offerta arriva ogni trimestre, il non replicabile è la qualità più rara disponibile.

Le residenze con servizi significano anche servizi di tipo alberghiero e costi di gestione di tipo alberghiero. Entrambi fanno parte del prodotto ed entrambi vanno letti nello storico delle spese condominiali (service charge), non dedotti dalla brochure.

Perché Business Bay è adatta a un edificio di questo tipo?

Perché il distretto ha smesso da tempo di essere un'appendice di Downtown. Oggi è denso e davvero misto: uffici, hotel, ristoranti, la promenade del canale e torri residenziali di ogni fascia.

In questo contesto un edificio di design funziona da àncora. Dà identità a un isolato e attira un pubblico disposto a pagare per un'architettura insolita e per un indirizzo riconoscibile, che è un mercato diverso da quello accanto.

Per un proprietario ne derivano due conseguenze. Gli appartamenti ordinari qui competono sul prezzo, perché ce ne sono centinaia; gli edifici simbolo restano fuori da questa corsa e vengono confrontati con gli altri indirizzi simbolo della città. Più il distretto si riempie, più il divario tra i due si allarga.

Come si valuta un edificio senza comparabili?

Non con le vendite comparabili entro un certo raggio, che è il metodo standard ed è inutile qui: nelle vicinanze non c'è nulla di simile con cui confrontarsi.

Si usino invece tre ancore. Le transazioni all'interno dell'edificio stesso negli ultimi anni, con la loro direzione e il tempo che ciascuna ha richiesto per la vendita.

Poi altri edifici di design e di marca in tutta la città, confrontati per prezzo al piede quadrato e per livello di servizio. Infine gli affitti, che mostrano ciò che il mercato paga oggi per l'indirizzo e non ciò che pagava in un anno migliore.

Un ampio divario tra i prezzi richiesti e il livello delle transazioni effettive nell'edificio è il segnale per rallentare. L'unicità è l'argomento del venditore ed è già contenuta nello storico dei prezzi. La trattativa qui è normale e attesa: le unità sono poche e gli acquirenti pochi, e entrambe le parti lo sanno.

Che cosa paga la service charge in un edificio alberghiero?

Una manutenzione di standard alberghiero. Una reception, ristoranti e aree comuni mantenuti secondo le specifiche dell'operatore e non secondo ciò su cui riesce ad accordarsi un'associazione di proprietari.

È un vantaggio reale nell'affitto: l'appartamento attira inquilini business che desiderano servizi e sono abituati a pagarli, e riduce i periodi di vuoto perché l'edificio si vende da solo durante la visita.

Il prezzo è una spesa superiore a quella di una torre ordinaria e regole interne scritte attorno a un hotel in attività. Prima dell'acquisto si stabilisca quali servizi dell'hotel sono inclusi e quali fatturati a parte.

Poi come sono separati ingressi, ascensori e parcheggi e che cosa dicono le regole sull'affitto. Un edificio misto è confortevole nella misura esatta in cui quei confini sono tracciati con chiarezza.

Qual è la tesi d'investimento?

Gli edifici di design mantengono il loro premio quando il design resta distintivo e l'edificio resta ben manutenuto. Questo ha un autore che non si può ripetere e un'ubicazione sul canale di Business Bay che ha continuato a infittirsi intorno a esso: entrambi elementi favorevoli.

Il rischio in questo segmento non è l'architettura, ma l'operatore e l'associazione dei proprietari. Gli edifici complessi costano di più da gestire e un edificio simbolo visibilmente trascurato perde il premio più in fretta di quanto potrebbe mai fare una torre semplice, perché il premio era il punto.

Si pongano le stesse tre domande valide ovunque in questa classe: che cosa è stato effettivamente rivenduto nell'edificio, quanto è la service charge per piede quadrato e come si è mossa, e che cosa offre esattamente la geometria dell'unità in spazio utilizzabile rispetto alla superficie dichiarata.