Odsprzedaż w Six Senses Dubai: dlaczego o zwrocie zdecydował widok, a nie typ lokalu

W Six Senses Dubai zwroty z odsprzedaży wahały się od 12 % do 49 %, a rozrzutu nie wyjaśniał typ lokalu, czyli dupleks kontra standardowe mieszkanie, lecz widok. Widok był najsilniejszym pojedynczym czynnikiem wzrostu wartości w tej inwestycji.

Jak szeroki był przedział zwrotów z odsprzedaży?

W różnych segmentach projektu zwroty z odsprzedaży bardzo się różniły. Jedna część serii dała 12-16 %, inna znacznie lepsze 40-41 %, a wille w całym projekcie od 22 % aż do 49 %.

Lokal typu dupleks dał około 12 %, a wynik ten wynikał z jego widoku, a nie z faktu, że był dupleksem.

Ten rozrzut w obrębie tej samej inwestycji z marką, tego samego dewelopera, sprzedawanej mniej więcej w tym samym czasie, jest szczegółem wartym zatrzymania. Pokazuje, że w projekcie z najwyższej półki nazwa „Six Senses” mówi o standardzie usług, ale nie o zwrocie. Za większość pracy odpowiada coś innego wewnątrz projektu.

Dlaczego widok przeważył nad typem lokalu?

Wzorzec, który tłumaczy rozrzut, to widok, a nie rzut lokalu. Lokale wychodzące bezpośrednio na otwartą wodę dawały dolny koniec przedziału zwrotów. Lokale z widokiem przez zieleń na front palmy, czyli bardziej osłonięty, wyraźnie obramowany widok, dawały wyższe zwroty.

To sprzeczne z intuicją, jeśli zakłada się, że bezpośredni widok na morze jest automatycznie pozycją premium, ale dane z odsprzedaży w tym konkretnym projekcie mówią co innego.

Lekcja wykracza poza Six Senses: nawet w jednym projekcie przy jednym poziomie cen segmentacja widoków może mieć większe znaczenie niż niemal jakakolwiek inna zmienna, w tym metraż czy układ lokalu. Kupujący porównujący dwa lokale wyłącznie pod kątem powierzchni i rozkładu pomija czynnik, który faktycznie zadecydował tu o wyniku odsprzedaży.

Nawet w jednym cenionym projekcie wyniki odsprzedaży mogą wyraźnie się różnić z powodu szczegółów łatwych do przeoczenia w chwili zakupu: w którą stronę zwrócony jest lokal, na co wychodzi i czy ten widok prawdopodobnie zmieni się wraz z zabudową sąsiednich działek.

Widok na zadbane tereny lub wodę, których nie da się łatwo zabudować, zwykle utrzymuje swoją przewagę w czasie, czego nie robi widok na pustą działkę, która sama może zostać później zabudowana.

W projektach z marką i w segmencie ultra-prime kupujący często płacą premię tyle samo za doświadczenie posiadania, co za sam lokal, a widok jest jednym z najwyraźniejszych sposobów, w jaki to doświadczenie jest dostarczane codziennie, a nie tylko przy odsprzedaży.

Dlatego brokerzy doradzający w tym segmencie zwykle kierują kupujących ku najlepszemu dostępnemu widokowi w projekcie, a nie ku największemu czy najtańszemu lokalowi.

Czego oczekuje kupujący za 5 mln USD?

Jeden z klientów, który kupił mieszkanie w projekcie, podsumował sposób myślenia, który zwykle się opłaca na tym poziomie cenowym: po zapłaceniu 5 mln USD celem było, by wszystko było doskonałe, a nie kompromisowa pozycja wybrana dla oszczędności na cenie zakupu.

Ten instynkt okazał się zgodny z tym, co później potwierdziły dane z odsprzedaży.

Lokale z widokiem częściowo zasłoniętym przez sąsiednie budynki według tego samego wzorca niewiele zyskują na wartości. To ważne zastrzeżenie: nie chodzi o to, że zasłonięty widok czyni lokal bezwartościowym, lecz o to, że jego potencjał wzrostu jest strukturalnie ograniczony w porównaniu z niezasłoniętym lub dobrze obramowanym widokiem w tym samym projekcie.

Czy warto dopłacić za widok?

Praktyczna wskazówka płynąca z tego przypadku jest jednoznaczna: zazwyczaj lepiej dopłacić za widok premium, który będzie dalej zyskiwał na wartości, niż oszczędzać na słabszym widoku i później borykać się z rachunkiem.

Nie jest to reguła uniwersalna dla każdego segmentu rynku, ale sprawdza się właśnie na poziomie ultra-prime i rezydencji z marką, gdzie kupujący i tak płacą za rzadkość i usługi.

Przy takiej cenie krańcowy koszt przejścia od przeciętnego widoku do widoku premium jest zwykle niewielki w stosunku do całkowitej ceny zakupu, a różnica w wyniku odsprzedaży, jak pokazuje ten projekt, może oznaczać różnicę między zwrotem 12 % a 49 %.

Co to oznacza dla każdego projektu z marką?

Szerszy wniosek nie dotyczy właściwie samego Six Senses, lecz tego, jak oceniać potencjał odsprzedaży w dowolnym projekcie z marką lub segmentu ultra-prime. Nie należy traktować nazwy projektu jako całej odpowiedzi.

Warto zapytać, który konkretny widok, orientacja lub położenie w projekcie historycznie wypadały najlepiej, bo ta wewnętrzna zmienność może być większa niż różnica między dwoma zupełnie odrębnymi projektami.

Dla kupującego porównującego opcje w jednej inwestycji dowody z odsprzedaży przemawiają za traktowaniem widoku jako podstawowego kryterium wyboru, na równi z typem i wielkością lokalu lub nawet wyżej, a nie jako drugorzędnej preferencji, którą można poświęcić dla niższej ceny.

Jak zastosować zasadę „widok przede wszystkim” w innych projektach

Rozrzut zwrotów w Six Senses jest użytecznym wzorcem do oceny każdego projektu z marką lub w segmencie ultra-prime, nie tylko tego.

Zanim uzna się, że ogólna reputacja projektu gwarantuje wysoki zwrot z dowolnego lokalu w nim, warto zapytać, czy deweloper lub agent potrafi wskazać dane z odsprzedaży w podziale na widok lub położenie, zamiast podawać jedną uśrednioną liczbę dla całego projektu.

Gdy takiego podziału nie ma, kupujący może zastosować tę zasadę bezpośrednio: przedkładać obramowany, osłonięty lub w inny sposób rzadki widok nad pozornie oczywisty, jak bezpośredni widok na otwartą wodę, i traktować dodatkowy koszt zapewnienia sobie takiego widoku jako część inwestycji, a nie opcjonalne ulepszenie, z którego można zrezygnować, by zaoszczędzić na początku.