Revente chez Six Senses Dubai : pourquoi la vue, et non le type de bien, a fait le rendement

Chez Six Senses Dubai, les rendements à la revente allaient de 12 % à 49 %, et l'écart ne s'expliquait pas par le type de bien (un duplex face à un appartement standard), mais par la vue. La vue a été le principal moteur de valorisation du projet.

Quelle était l'amplitude des rendements à la revente ?

Selon les segments du projet, les rendements à la revente variaient largement. Une partie de la série a rapporté 12 à 16 %, une autre nettement plus, 40 à 41 %, et les villas du projet allaient de 22 % jusqu'à 49 %.

Un duplex a rapporté environ 12 %, un chiffre dû à sa vue et non au fait qu'il s'agissait d'un duplex.

Cet écart, au sein d'un même projet de marque, construit par le même promoteur et vendu à peu près à la même période, est le détail à retenir. Il montre que, dans un projet haut de gamme, le nom « Six Senses » indique le niveau de service, mais pas le rendement. Autre chose, à l'intérieur du projet, fait l'essentiel du travail.

Pourquoi la vue a-t-elle pesé plus que le type de bien ?

Ce qui explique l'écart, c'est la vue, pas le plan. Les biens donnant directement sur l'eau ont été en bas de la fourchette de rendement. Ceux qui regardent à travers la verdure vers le front de la Palm, une perspective plus abritée et encadrée, ont dégagé des rendements plus forts.

C'est contre-intuitif si l'on suppose qu'une vue directe sur la mer est automatiquement la meilleure position, mais les chiffres de revente disent le contraire pour ce projet précis.

La leçon dépasse Six Senses : même dans un seul projet, à un même niveau de prix, la segmentation par la vue peut compter plus que presque toute autre variable, y compris la surface ou la configuration. Un acheteur qui compare deux biens uniquement sur la surface et le plan passe à côté du facteur qui a réellement fait le résultat de revente ici.

Même dans un projet unique et réputé, la performance à la revente peut varier fortement selon des détails faciles à négliger à l'achat : l'orientation du bien, ce sur quoi il donne et le risque que cette perspective change à mesure que les parcelles voisines se construisent.

Une vue sur des jardins paysagers ou sur une étendue d'eau qui ne peut guère être construite garde son avantage dans la durée, ce qui n'est pas le cas d'une vue sur un terrain vague, qui peut lui-même être bâti plus tard.

Dans les projets de marque et ultra-prime en particulier, les acheteurs paient souvent une prime pour l'expérience de la propriété autant que pour le bien lui-même, et la vue est l'un des moyens les plus clairs de la vivre chaque jour, et non seulement à la revente.

C'est en partie pour cela que les courtiers qui conseillent ce segment orientent les acheteurs vers la meilleure vue disponible dans un projet plutôt que vers le bien le plus grand ou le moins cher.

Que cherche un acheteur à 5 millions de dollars ?

Un client ayant acheté un appartement dans le projet a résumé l'état d'esprit qui paie à ce niveau de prix : ayant payé 5 millions de dollars, il voulait que tout soit parfait, et non une solution de compromis choisie pour économiser sur le prix d'achat.

Cet instinct s'est révélé conforme à ce que les données de revente ont confirmé par la suite.

Les biens dont la vue est en partie masquée par les immeubles voisins ne se valorisent guère, selon la même tendance. La précision est importante : une vue obstruée ne rend pas un bien sans valeur, mais son potentiel de plus-value est structurellement limité par rapport à une vue dégagée ou bien encadrée dans le même projet.

Faut-il payer plus cher pour la vue ?

Le conseil pratique qui découle de ce cas est direct : il vaut généralement mieux payer plus cher pour une vue premium qui continuera de prendre de la valeur que d'économiser sur une vue plus faible et d'avoir ensuite du mal à tenir ses comptes.

Ce n'est pas une règle universelle pour tous les segments de marché, mais elle vaut précisément au niveau ultra-prime des résidences de marque, où les acheteurs paient déjà pour la rareté et le service.

À ce niveau de prix, le surcoût pour passer d'une vue moyenne à une vue premium est souvent faible par rapport au prix d'achat total, alors que la différence de résultat à la revente, comme le montre ce projet, peut être l'écart entre un rendement de 12 % et un rendement de 49 %.

Qu'est-ce que cela signifie pour tout projet de marque ?

Le message général ne concerne pas vraiment Six Senses en particulier, mais la manière d'évaluer le potentiel de revente à l'intérieur de n'importe quel projet de marque ou ultra-prime. Le nom du projet ne dit pas tout.

Il faut demander quelle vue, quelle orientation ou quelle position dans le projet a historiquement surperformé, car cette variation interne peut dépasser la différence entre deux projets entièrement distincts.

Pour un acheteur qui compare des options au sein d'un même programme, les données de revente plaident pour faire de la vue un critère de sélection principal, au même rang que le type de bien et la surface, voire au-dessus, et non une préférence secondaire à sacrifier contre un prix plus bas.

Appliquer la leçon « la vue d'abord » à d'autres projets

L'écart de revente de Six Senses est un modèle utile pour évaluer tout projet de marque ou ultra-prime, et pas seulement celui-ci.

Avant de supposer que la réputation globale d'un projet garantit un bon rendement pour n'importe quel bien, il faut demander si le promoteur ou l'agent peut présenter des données de revente ventilées par vue ou par position, plutôt que de citer un chiffre moyen unique pour l'ensemble du projet.

Faute de cette ventilation, l'acheteur peut appliquer le principe directement : privilégier une perspective encadrée, abritée ou autrement rare plutôt qu'une vue en apparence évidente comme la mer ouverte, et considérer le surcoût de cette vue comme une partie de l'investissement lui-même, et non comme une option à écarter pour économiser au départ.