Dubai gegen Miami: Wo sich der Wiederverkauf von Immobilien ab 10 Millionen $ wirklich lohnt

Dubai steht weltweit an erster Stelle bei Wiederverkäufen von Immobilien ab 10 Millionen $, und Miami ist der einzige vergleichbare Markt. Der Unterschied liegt darin, wie die Rendite zustande kommt: Dubai setzt auf Wertsteigerung, Miami teilt sich auf Miete und Wiederverkauf auf, wobei Steuern die Mieteinnahmen schmälern.

Warum ist Miami der einzige echte Vergleich?

Die meisten Städte mit Luxusimmobilienmarkt bringen schlicht nicht genug Wiederverkaufstransaktionen ab 10 Millionen $ hervor, um mit Dubai überhaupt verglichen zu werden. Miami ist die Ausnahme: der einzige Markt, in dem vergleichbare Volumina an Wiederverkäufen im achtstelligen Bereich einigermaßen regelmäßig stattfinden.

Damit reduziert sich der sinnvolle Vergleich auf zwei Städte statt auf eine lange Liste, und das ist ein Grund dafür, dass beide in Marktkommentaren immer wieder nebeneinandergestellt werden.

Bei dem Vergleich geht es nicht darum, welche Stadt die schöneren Immobilien hat. Es geht darum, welche Marktstruktur einem Anleger über einen ähnlichen Haltezeitraum mehr Kapital zurückbringt und über welchen Mechanismus: Preissteigerung, Mieteinnahmen oder eine Kombination aus beidem, nach Abzug der Steuern.

Nur Miami ist im Umfang wirklich vergleichbar, und die beiden Städte erzielen ihre Renditen auf sehr unterschiedliche Weise. Diese Aufteilung zu verstehen ist wichtig, bevor man die Schlagzeilenzahlen beider Märkte vergleicht.

Was zeigen die Zahlen für 2020 bis 2024?

Legt man einen Zeitstrahl über den Zeitraum 2020 bis 2024, mit den verschiedenen Marktereignissen dazwischen, so hält die Schlagzeilenzahl für Dubai stand: Eine Million Dollar, 2020 in den Markt investiert und 2024 weiterverkauft, brachte im Durchschnitt rund 2,7 Millionen $ zurück.

Das ist nicht die Zahl eines einzelnen Vorzeigeprojekts, sondern wird als Durchschnitt über die Wiederverkaufsaktivität des Marktes in diesem Zeitraum dargestellt.

Eine solche Zahl ist ein marktweiter Durchschnitt und keine Garantie für ein einzelnes Objekt, und Durchschnitte verdecken eine große Streuung von Ergebnissen: Manche Immobilien haben deutlich besser abgeschnitten, andere deutlich schlechter.

Dennoch ist sie als Kurzformel dafür, wie sich das obere Ende des Dubaier Wiederverkaufsmarktes in diesen vier Jahren entwickelt hat, die am häufigsten zitierte Zahl, wenn Dubai mit anderen Luxusmärkten verglichen wird.

Woher kommt das Geld in Miami?

Miami belegt weltweit den zweiten Platz beim Preiswachstum im Wiederverkauf und gehört damit in dieselbe Diskussion wie Dubai. Auf der Einkommensseite sieht es jedoch anders aus.

Die Mietrenditen liegen dort im Schnitt bei rund 3 % und sind damit schon nach Golfmaßstäben bescheiden. Je nach Mietstruktur können Eigentümer bis zu 40 % Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen, was die tatsächliche Nettorendite auf etwa 1,5 % drückt.

Im lokalen Kontext gilt eine Nettorendite um 1,5 % noch als akzeptabel, was viel darüber aussagt, wie unterschiedlich der Markt in Miami im Vergleich zu Dubai bewertet und besteuert wird.

Praktisch bedeutet das: Die meisten Eigentümer in Miami halten ihre Immobilie nicht wegen der Mieteinnahmen, sondern wegen des Wiederverkaufs. Die Miete dient eher dazu, die Haltekosten auszugleichen, als die Hauptquelle des Gewinns zu sein.

Warum kaufen Dollar-Millionäre in Dubai?

Über die Wiederverkaufszahlen hinaus gilt Dubai als die weltweit führende Stadt für Immobilienkäufe durch Dollar-Millionäre und Milliardäre.

Das ist eine eigene Aussage, getrennt von den Zahlen zur Wiederverkaufsperformance: Sie betrifft den Ort, an dem dieses Käufersegment sein Geld tatsächlich anlegen möchte, und nicht nur die Wertentwicklung dieses Geldes danach.

Beide Fakten verstärken einander. Ein Markt, der dauerhaft die höchste Käuferschicht der Welt anzieht, hält die Nachfrage im oberen Segment tendenziell auch über breitere Marktzyklen hinweg stabil, und das stützt wiederum die Wiederverkaufspreise für Objekte ab 10 Millionen $.

Wie sollte man beide vergleichen?

Für einen Anleger, der Dubai und Miami bei diesem Preisniveau abwägt, geht es nicht einfach darum, welche Stadt schneller wächst. Entscheidend ist, wie die Rendite aufgebaut ist.

Dubais Argument beruht stark auf Wertsteigerung über den Haltezeitraum, bei steuerfreien Einnahmen unterwegs. Miami bietet auf dem Papier das stärkere Preiswachstum, das auf der Einkommensseite durch eine Mietsteuer von bis zu 40 %, je nach Struktur, aufgezehrt wird.

Keiner der beiden Ansätze ist automatisch besser: Es hängt davon ab, ob ein Anleger stetige Netto-Mieteinnahmen schätzt oder bereit ist, auf einen Wiederverkauf zu warten. Doch wer die tatsächliche Funktionsweise beider Märkte kennt und sich nicht nur an den Schlagzeilenzahlen zum Wachstum orientiert, unterscheidet damit eine realistische Erwartung von einer Marketingaussage.

Schlagzeilenrenditen mit der nötigen Vorsicht lesen

Die hier beschriebenen Zahlen zu Dubai und Miami sind beide nützlich, eignen sich aber besser als Orientierungspunkte denn als Versprechen für ein bestimmtes Objekt.

Eine marktweite Durchschnittsrendite verdeckt eine enorme Bandbreite einzelner Ergebnisse, die von der Lage innerhalb der Stadt, dem Kaufzeitpunkt im Marktzyklus sowie dem gewählten Bauträger und Projekt abhängen. Keine einzelne Schlagzeilenzahl kann das alles erfassen.

Für einen Käufer, der beide Städte direkt vergleicht, ist es nützlicher zu fragen, von welchem Mechanismus die Rendite tatsächlich abhängt: von reiner Wertsteigerung bei steuerfreien Einnahmen im Fall von Dubai oder von einer Mischung aus langsamerem Preiswachstum und besteuerten Mieteinnahmen im Fall von Miami.

Diese Strukturfrage ist wichtiger, als sich das Schlagzeilenvielfache der einen oder anderen Stadt zu merken, denn die Struktur gilt weiter, unabhängig davon, welche Jahre ein einzelner Kauf konkret umfasst.