The Greens und The Views: zwanzig Jahre Schatten, die sich nicht neu bauen lassen

Neuere Projekte zeigen Ihnen ein Rendering, wie ihre Begrünung in fünfzehn Jahren aussehen wird. Hier können Sie hindurchspazieren. Dieser eine Unterschied erklärt die Mieterbindung, das Mietniveau und den Großteil des Investment-Falls dieser Gemeinde.

Was sind The Greens und The Views?

The Greens und der Nachbar The Views sind Low-Rise-Apartmentgemeinden, die Emaar als Teil des Masterplans Emirates Living gebaut hat, an der Sheikh Zayed Road zwischen Media City und Emirates Hills.

Die Gebäude haben vier bis sechs Stockwerke und gruppieren sich um begrünte Gärten, Pools und schattige Wege. The Views ist die Premiumhälfte mit Seeblick und höherer Ausstattung und wird entsprechend bepreist.

Sie wurden ab Mitte der 2000er übergeben und sind vollständig gereift. Die Apartments reichen vom Studio bis zum Drei-Zimmer-Apartment, mit nach heutigen Maßstäben großzügigen Grundrissen – gebaut zu einer Zeit, als die Geschosse noch größer geschnitten waren.

Es gilt weiterhin das Gemeinde-Management von Emaar, was nach zwanzig Jahren gepflegte statt verfallende Gemeinschaftsflächen und Begrünung bedeutet. Gegenüber Beständen gleichen Alters anderswo ist das ein echtes Unterscheidungsmerkmal.

Was bringen zwanzig Jahre Begrünung?

Das Schwierigste, was sich in Dubai nachbilden lässt, ist ausgewachsene Bepflanzung. Die Bäume haben hier ihre volle Höhe erreicht, die Innenhöfe sind wirklich beschattet, und die Wege zwischen den Gebäuden sind die meiste Zeit des Jahres zu Fuß nutzbar.

Schatten hat über die Optik hinaus einen praktischen Wert: Er senkt die Umgebungstemperatur um die Gebäude, hält die Pools in der Saison länger angenehm und ist ein großer Teil des Grundes, warum Mieter verlängern, statt in etwas Neueres zu ziehen.

Auch die Dimension hilft. Niedrige Blöcke um Gärten wirken wie ein Stadtviertel und nicht wie ein Entwicklungsprojekt, was kaum ein Apartmentbestand in Dubai schafft.

Und sie wurde gepflegt – der Teil, der anderswo scheitert. Zwei Jahrzehnte gepflegter Gemeinschaftsflächen sind ein Vorteil, auf den Sie beim Verkauf verweisen können.

Was ist Emirates Living?

The Greens und The Views sind der Apartmentteil von Emirates Living, Emaars erstem großen Masterplan, zu dem auch The Meadows, The Springs, The Lakes und Emirates Hills gehören. Der gesamte Cluster teilt Infrastruktur, Schulen und Gemeinde-Management.

Ein Apartment hier liegt also in einem Viertel etablierter Villengemeinden statt in einem isolierten Projekt und erbt deren Ausstattung: den Schulcluster, den Emirates Golf Club, den Einzelhandel im Springs Souk und ein Straßennetz, das für den gesamten Masterplan gebaut wurde.

Es erbt auch die Demografie. Die Bewohner tendieren zu langjährigen Dubai-Haushalten statt zu Mietern auf Durchreise, und die Gemeinde hat für ein Apartmentviertel eine ungewöhnlich gesetzte Atmosphäre.

Für einen Vermieter ist diese Kombination der ganze Punkt: ein Mieterkreis, der sich wie der einer Villengemeinde verhält, zu Apartmentpreisen.

Was ist das Renovierungsmodell?

Da die Gebäude etwa zwanzig Jahre alt sind, teilen sich die Apartments in zwei Gruppen: renovierte und solche mit noch originalen Küchen, Bädern und Böden aus Mitte der 2000er.

Der Preisunterschied zwischen beiden ist meist größer als die Kosten der Arbeiten, und die Mietlücke ist erheblich. Eine gut präsentierte Einheit ist hier sofort zum oberen Ende der Spanne vermietet, eine abgewohnte bleibt liegen.

Damit ist dies einer der verlässlicheren Orte in Dubai, um ein unrenoviertes Apartment mit Abschlag zu kaufen, auf Standard zu bringen und zu halten. Die Fundamentaldaten der Gemeinde erledigen den Rest.

Prüfen Sie das Gebäude selbst, bevor Sie annehmen, das Apartment sei die einzige Variable. Aufzüge, Kühlung und Fassadenarbeiten sind Sache der Eigentümergemeinschaft, und die Historie der Service Charge zeigt, ob sie finanziert oder aufgeschoben werden.

Wie fällt die Investmentbewertung aus?

Verlässliche Mietnachfrage, geringes Leerstandsrisiko, hohe Mieterbindung, moderate Renditen. Dies ist ein stetiger Einkommenswert und kein Hochrendite-Objekt, und wer rein auf Prozente optimiert, sollte sich stattdessen die Türme des mittleren Marktsegments ansehen.

Die Wiederverkaufsliquidität ist gut. Die Gemeinde ist bekannt und wird von Mietern wie Selbstnutzern durchweg gesucht, was nicht für jedes zwanzig Jahre alte Viertel gilt.

Der Wertzuwachs folgt dem Markt. Die Gemeinde ist ausgereift und vollständig bebaut, ohne Spielraum für zusätzliches Angebot, und das Fehlen neuer Konkurrenz stützt die Werte auf Dauer.

Die Lage erledigt den Rest: Media City, Internet City, die Marina und JLT sind alle eine kurze Fahrt entfernt, und eine Metrostation ist in Reichweite.

Was sollten Sie vor einem Angebot prüfen?

Ob die Einheit renoviert wurde und auf welchem Niveau. Diese eine Frage verschiebt sowohl den Preis, den Sie zahlen sollten, als auch die Miete, die Sie erzielen können.

Welcher Cluster, und ob das Apartment auf Gärten, den Pool, eine Straße oder das gegenüberliegende Gebäude blickt. In einer Low-Rise-Gemeinde macht der Ausblick einen großen Teil des Wertes aus.

Ob die Einheit in The Greens oder The Views liegt, denn sie werden unterschiedlich bepreist, und der Feed macht die Unterscheidung nicht immer deutlich.

Die Service Charge – hier moderat und Ausdruck der umfangreichen Begrünung, die überhaupt der Grund ist, in dieser Gemeinde zu sein – sowie die Parkplatzzuteilung, die in der Regel ausreichend ist, aber eine Bestätigung wert.