The Greens et The Views : vingt ans d’ombre qu’on ne peut plus construire

Les programmes récents vous montrent une image de ce que sera leur végétation dans quinze ans. Ici, vous pouvez vous y promener. Cette seule différence explique la fidélité des locataires, le niveau des loyers et l’essentiel de l’intérêt d’investissement de ce quartier.

Que sont The Greens et The Views ?

The Greens et son voisin The Views sont des quartiers d’appartements de faible hauteur construits par Emaar dans le cadre du plan d’ensemble d’Emirates Living, en retrait de Sheikh Zayed Road, entre Media City et Emirates Hills.

Les immeubles font de quatre à six étages et s’organisent autour de jardins paysagers, de piscines et d’allées ombragées. The Views est la moitié haut de gamme, avec des berges de lac et un niveau de finition supérieur, et ses prix en tiennent compte.

Ils ont été livrés à partir du milieu des années 2000 et sont pleinement matures. Les appartements vont du studio au trois-chambres, avec des plans généreux selon les standards actuels : ils ont été construits à l’époque des plateaux plus grands.

La gestion communautaire d’Emaar s’applique toujours, ce qui, après vingt ans, signifie des parties communes et des espaces verts en bon état plutôt qu’en déclin. Face à un parc du même âge ailleurs, c’est un véritable facteur de différenciation.

Qu’apportent vingt ans de végétation ?

Ce qu’il y a de plus difficile à reproduire à Dubaï, c’est une végétation adulte. Les arbres ont atteint leur pleine hauteur, les cours sont réellement ombragées et les allées entre les immeubles sont praticables à pied la majeure partie de l’année.

L’ombre a une valeur pratique qui dépasse l’aspect : elle abaisse la température ambiante autour des immeubles, garde les piscines agréables plus longtemps dans la saison, et explique en grande partie pourquoi les locataires renouvellent plutôt que de partir vers du neuf.

L’échelle aide aussi. Des bâtiments bas autour de jardins se lisent comme un quartier plutôt que comme un programme immobilier, ce que très peu d’appartements de Dubaï réussissent.

Et tout a été entretenu, ce qui est précisément ce qui échoue ailleurs. Deux décennies de parties communes bien tenues sont un atout que l’on peut montrer au moment de vendre.

Qu’est-ce qu’Emirates Living ?

The Greens et The Views sont la composante appartements d’Emirates Living, le premier grand plan d’ensemble d’Emaar, qui comprend aussi The Meadows, The Springs, The Lakes et Emirates Hills. L’ensemble partage infrastructures, écoles et gestion communautaire.

Un appartement ici se situe donc au cœur d’un secteur de quartiers de villas établis plutôt que dans un programme isolé, et il hérite de leurs équipements : le pôle scolaire, l’Emirates Golf Club, les commerces du Springs Souk et un réseau routier conçu pour tout le plan d’ensemble.

Il hérite aussi de leur démographie. Les résidents sont plutôt des foyers installés de longue date à Dubaï que des locataires de passage, et le quartier a une atmosphère inhabituellement posée pour un secteur d’appartements.

Pour un bailleur, cette combinaison est tout l’intérêt : un bassin de locataires qui se comporte comme celui d’un quartier de villas, à des prix d’appartement.

En quoi consiste la stratégie de rénovation ?

Les immeubles ayant environ vingt ans, les appartements se divisent en deux populations : ceux qui ont été rénovés, et ceux qui conservent leurs cuisines, salles de bains et sols d’origine du milieu des années 2000.

L’écart de prix entre les deux est généralement supérieur au coût des travaux, et l’écart de loyer est substantiel. Un logement bien présenté se loue immédiatement en haut de la fourchette, alors qu’un logement fatigué reste vacant.

C’est l’un des endroits les plus fiables de Dubaï pour acheter un appartement non rénové avec une décote, le remettre aux normes et le conserver. Les fondamentaux du quartier font le reste.

Vérifiez l’immeuble lui-même avant de supposer que l’appartement est la seule variable. Ascenseurs, climatisation et travaux de façade relèvent de la copropriété, et l’historique des charges vous dira s’ils sont financés ou reportés.

Quelle est la lecture en termes d’investissement ?

Une demande locative fiable, un faible risque de vacance, une forte fidélité des locataires, des rendements modérés. C’est un actif de revenu régulier plutôt qu’à fort rendement, et qui optimise uniquement le pourcentage devrait plutôt regarder les tours du milieu de gamme.

La liquidité à la revente est bonne. Le quartier est bien connu et constamment recherché par les locataires comme par les propriétaires-occupants, ce qui n’est pas vrai de tous les quartiers de vingt ans.

La plus-value suit le marché. Le quartier est mature et entièrement bâti, sans possibilité d’offre supplémentaire, et cette absence de nouvelle concurrence soutient les valeurs dans la durée.

La commodité fait le reste : Media City, Internet City, la Marina et JLT sont toutes à quelques minutes en voiture, et une station de métro est à portée.

Que vérifier avant de faire une offre ?

Si le logement a été rénové, et selon quel niveau. Cette seule question déplace à la fois le prix que vous devriez payer et le loyer que vous pouvez obtenir.

Quel ensemble, et si l’appartement donne sur les jardins, la piscine, une route ou l’immeuble d’en face. Dans un quartier de faible hauteur, la vue représente une grande part de la valeur.

Si le logement est à The Greens ou à The Views, car ils ne se valorisent pas de la même façon et le flux d’annonces ne fait pas toujours bien la distinction.

Les charges de copropriété, modérées ici et reflétant les vastes espaces paysagers qui sont la raison d’être de ce quartier, ainsi que l’attribution du parking, généralement suffisante mais à confirmer.