The Greens i The Views: dwadzieścia lat cienia, którego nie zbuduje się od nowa

Nowe inwestycje pokazują wizualizację tego, jak ich zieleń będzie wyglądać za piętnaście lat. Tutaj można się w niej przejść. Ta jedna różnica tłumaczy retencję najemców, poziom czynszów i większość argumentów inwestycyjnych za tym osiedlem.

Czym są The Greens i The Views?

The Greens i sąsiadujące z nim The Views to niskie osiedla apartamentowe zbudowane przez Emaar w ramach masterplanu Emirates Living, przy Sheikh Zayed Road między Media City a Emirates Hills.

Budynki mają od czterech do sześciu kondygnacji i otaczają ogrody, baseny i zacienione alejki. The Views to wersja premium, z dostępem do jeziora i wyższym standardem, i wyceniana jest odpowiednio.

Oddawano je od połowy lat 2000. i są w pełni dojrzałe. Apartamenty od kawalerek po trzysypialniane mają układy hojne jak na dzisiejsze standardy, bo budowano je, gdy rzuty kondygnacji były większe.

Nadal obowiązuje zarządzanie osiedlem przez Emaar, co po dwudziestu latach oznacza części wspólne i zieleń w dobrym stanie, a nie w upadku. Na tle zabudowy z tego samego rocznika gdzie indziej to realna przewaga.

Co daje dwadzieścia lat zieleni?

Najtrudniej odtworzyć w Dubaju dojrzałą zieleń. Drzewa osiągnęły pełną wysokość, dziedzińce są naprawdę zacienione, a alejki między budynkami nadają się do spacerów przez większość roku.

Cień ma wartość praktyczną poza wyglądem: obniża temperaturę wokół budynków, utrzymuje komfort przy basenach dłużej w sezonie i jest dużą częścią powodu, dla którego najemcy przedłużają umowy zamiast przenosić się do czegoś nowszego.

Pomaga też skala. Niskie bloki wokół ogrodów wyglądają jak dzielnica, a nie jak inwestycja, co udaje się bardzo niewielu apartamentowcom w Dubaju.

Co więcej, wszystko to utrzymano, a tam, gdzie indziej, zawodzi właśnie to. Dwie dekady zadbanych części wspólnych to atut, na który można wskazać przy sprzedaży.

Czym jest Emirates Living?

The Greens i The Views to część apartamentowa Emirates Living, pierwszego dużego masterplanu Emaar, w którym są też The Meadows, The Springs, The Lakes i Emirates Hills. Cały kompleks dzieli infrastrukturę, szkoły i zarządzanie.

Mieszkanie tutaj leży więc w dzielnicy ugruntowanych osiedli willowych, a nie w odizolowanej inwestycji, i dziedziczy ich udogodnienia: klaster szkół, Emirates Golf Club, handel w The Springs Souk i sieć dróg zbudowaną dla całego masterplanu.

Dziedziczy też demografię. Mieszkańcy to raczej gospodarstwa długoterminowo związane z Dubajem niż przejściowi najemcy, a osiedle ma wyjątkowo osiadły charakter jak na dzielnicę apartamentową.

Dla wynajmującego ta kombinacja jest sednem: grono najemców zachowujące się jak na osiedlu willi, w cenach apartamentów.

Na czym polega gra z odnowieniem?

Ponieważ budynki mają około dwudziestu lat, apartamenty dzielą się na dwie grupy: odnowione i te z oryginalnymi kuchniami, łazienkami i podłogami z połowy lat 2000.

Różnica cen między nimi jest zwykle większa niż koszt prac, a różnica czynszu znaczna. Dobrze przygotowany lokal wynajmuje się tu od razu na górze przedziału, a zaniedbany stoi.

To jedno z bardziej niezawodnych miejsc w Dubaju, by kupić nieodnowione mieszkanie z rabatem, doprowadzić je do standardu i trzymać. Resztę zrobią fundamenty osiedla.

Przed założeniem, że mieszkanie jest jedyną zmienną, trzeba sprawdzić sam budynek. Windy, chłodzenie i prace elewacyjne to sprawy wspólnoty, a historia opłat serwisowych pokaże, czy są finansowane, czy odkładane.

Jak wygląda widok inwestycyjny?

Pewny popyt najmu, niskie ryzyko pustostanów, wysoka retencja najemców, umiarkowane stopy zwrotu. To aktyw stałego dochodu, a nie wysokiego zwrotu, i kto optymalizuje wyłącznie pod procent, powinien patrzeć na wieże średniego segmentu.

Płynność odsprzedaży jest dobra. Osiedle jest dobrze znane i konsekwentnie poszukiwane zarówno przez najemców, jak i właścicieli zamieszkujących lokal, co nie dotyczy każdej dwudziestoletniej dzielnicy.

Wzrost kapitału podąża za rynkiem. Osiedle jest dojrzałe i w pełni zabudowane, bez możliwości dodatkowej podaży, a brak nowej konkurencji podpiera wartości w czasie.

Resztę załatwia wygoda: Media City, Internet City, Marina i JLT są w krótkiej jeździe, a stacja metra jest w zasięgu.

Co sprawdzić przed złożeniem oferty?

Czy lokal został odnowiony i w jakim standardzie. To jedno pytanie zmienia i cenę, jaką warto zapłacić, i czynsz, jaki można uzyskać.

Który klaster i czy apartament wychodzi na ogrody, basen, drogę czy budynek naprzeciwko. W niskim osiedlu widok to duża część wartości.

Czy lokal jest w The Greens, czy w The Views, bo wyceniane są inaczej, a w ogłoszeniach nie zawsze widać to rozróżnienie.

Opłaty serwisowe, umiarkowane tutaj i odzwierciedlające rozległą zieleń, która jest jedynym powodem, by w ogóle tu być, oraz przydział parkingu, zwykle wystarczający, ale wart potwierdzenia.