The Greens e The Views: vent'anni di ombra che non si può costruire da zero

I nuovi sviluppi mostrano un rendering di come sarà il loro verde tra quindici anni. Qui ci si può camminare dentro. Questa sola differenza spiega la fidelizzazione degli inquilini, il livello degli affitti e gran parte della tesi di investimento in questa comunità.

Che cosa sono The Greens e The Views?

The Greens e la vicina The Views sono comunità di appartamenti a bassa altezza costruite da Emaar nel masterplan di Emirates Living, lungo Sheikh Zayed Road tra Media City ed Emirates Hills.

Gli edifici hanno da quattro a sei piani e sono disposti attorno a giardini paesaggistici, piscine e percorsi ombreggiati. The Views è la metà premium: aggiunge l'affaccio sul lago e una finitura superiore, e ha prezzi di conseguenza.

Sono stati consegnati a partire dalla metà degli anni 2000 e sono pienamente maturi. Gli appartamenti vanno dai monolocali ai trilocali, con planimetrie generose per gli standard attuali: sono stati costruiti quando le superfici erano più ampie.

Si applica ancora la gestione comunitaria di Emaar, il che dopo vent'anni significa parti comuni e verde in buone condizioni anziché in declino. Rispetto all'offerta coetanea altrove è un reale elemento di differenziazione.

Che cosa regalano vent'anni di verde?

La cosa più difficile da riprodurre a Dubai è la vegetazione matura. Qui gli alberi hanno raggiunto la piena altezza, i cortili sono davvero ombreggiati e i percorsi tra gli edifici sono percorribili a piedi per la maggior parte dell'anno.

L'ombra ha un valore pratico che va oltre l'estetica: abbassa la temperatura attorno agli edifici, mantiene le piscine confortevoli più a lungo nella stagione ed è in gran parte il motivo per cui gli inquilini rinnovano anziché trasferirsi in qualcosa di più nuovo.

Aiuta anche la scala. Blocchi bassi attorno ai giardini si leggono come un quartiere anziché come uno sviluppo, cosa che pochissimi complessi di appartamenti di Dubai riescono a fare.

E il verde è stato mantenuto, la parte che altrove viene meno. Due decenni di parti comuni curate sono un asset da mostrare al momento della vendita.

Che cos'è Emirates Living?

The Greens e The Views sono la componente residenziale in appartamenti di Emirates Living, il primo grande masterplan di Emaar, che comprende anche The Meadows, The Springs, The Lakes ed Emirates Hills. L'intero cluster condivide infrastrutture, scuole e gestione comunitaria.

Un appartamento qui si trova quindi dentro un distretto di comunità di ville consolidate anziché in uno sviluppo isolato, ed eredita i loro servizi: il polo scolastico, l'Emirates Golf Club, i negozi di The Springs Souk e una rete stradale pensata per l'intero masterplan.

Eredita anche la demografia. I residenti tendono verso famiglie stabili di Dubai anziché affittuari di passaggio, e la comunità ha un'atmosfera insolitamente radicata per un distretto di appartamenti.

Per un locatore questa combinazione è il punto centrale: un bacino di inquilini che si comporta come quello di una comunità di ville, a prezzi da appartamento.

Che cos'è l'operazione di ristrutturazione?

Poiché gli edifici hanno circa vent'anni, gli appartamenti si dividono in due popolazioni: quelli ristrutturati e quelli che conservano cucine, bagni e pavimenti originali della metà degli anni 2000.

Il divario di prezzo tra i due è di solito maggiore del costo dei lavori, e il divario di affitto è sostanziale. Un'unità ben presentata si affitta subito al vertice della fascia, mentre una trascurata resta ferma.

Questo la rende uno dei luoghi più affidabili di Dubai per acquistare con sconto un appartamento da ristrutturare, portarlo a standard e tenerlo. I fondamentali della comunità fanno il resto.

Controllate l'edificio stesso prima di credere che l'appartamento sia l'unica variabile. Ascensori, climatizzazione e lavori di facciata sono questioni dell'associazione, e lo storico delle spese condominiali vi dirà se vengono finanziati o rinviati.

Qual è la visione d'investimento?

Domanda di affitto affidabile, basso rischio di sfitto, alta fidelizzazione degli inquilini, rendimenti moderati. È un asset da reddito costante più che da alto rendimento, e chi punta solo alla percentuale dovrebbe guardare piuttosto alle torri di fascia media.

La liquidità alla rivendita è buona. La comunità è ben nota e costantemente richiesta sia dagli inquilini sia dai proprietari che vi abitano, il che non è vero per ogni distretto di vent'anni.

La crescita del capitale segue il mercato. La comunità è matura e completamente costruita, senza margine per nuova offerta, e questa assenza di nuova concorrenza è ciò che sostiene i valori nel tempo.

La comodità fa il resto: Media City, Internet City, la Marina e JLT sono tutte a breve distanza in auto, e c'è una fermata della metro raggiungibile.

Che cosa controllare prima di fare un'offerta?

Se l'unità è stata ristrutturata e con quale livello. Questa sola domanda sposta sia il prezzo che dovreste pagare sia l'affitto ottenibile.

Quale cluster, e se l'appartamento affaccia sui giardini, sulla piscina, su una strada o sull'edificio di fronte. In una comunità a bassa altezza la vista è gran parte del valore.

Se l'unità è a The Greens o a The Views, perché hanno prezzi diversi e i feed non sempre rendono chiara la distinzione.

La service charge, moderata qui e riflesso dell'ampio verde che è la ragione stessa per stare in questa comunità, e l'assegnazione dei parcheggi, in genere adeguata ma da confermare.