Immobilienkauf in der Türkei: Grundbuchurkunde, Bewertung und was danach kommt

Die Türkei hat den leichtesten Einstieg aller Märkte in dieser Reihe: kaum Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit, eine schnelle Übertragung, niedrige Ticketgrößen. Die Schwierigkeit liegt nicht im Einstieg, sondern in allem, was der Käufer danach herausfindet.

Was ist die TAPU, und was wird sonst noch benötigt?

Eigentum wird in der Türkei durch die TAPU nachgewiesen, die vom Grundbuchamt ausgestellte Eigentumsurkunde, und nur dieses Dokument zählt. Die Beschränkungen für ausländische Käufer sind eng gefasst: Militär- und strategische Zonen sowie eine Obergrenze für die Gesamtfläche, die Ausländer in einem Bezirk halten dürfen.

Vor der Eintragung holt das Grundbuchamt eine Militärfreigabe ein, die bestätigt, dass die Immobilie nicht in einer Sperrzone liegt. Die Prüfung ist Routine, braucht aber Zeit, und ihr Ergebnis steht nicht von vornherein fest – planen Sie sie nicht als Formalität ein.

Seit 2019 verlangt der Verkauf an einen ausländischen Käufer ein Gutachten eines zugelassenen Sachverständigen. Offiziell ist es eine Kontrollmaßnahme; in der Praxis schützt es den Käufer, denn der Bericht zeigt, wie weit der Angebotspreis vom Markt entfernt liegt. Lesen Sie ihn, bevor Sie Geld freigeben, nicht danach.

Istanbul oder die Küste?

Istanbul ist ein urbaner Markt: fünfzehn Millionen Einwohner, das Handelszentrum des Landes, Universitäten und Industrie. Die Nachfrage ist inländisch und arbeitsgetrieben, die Saisonalität gering, und die Liquidität ist die höchste im Land.

Der Preis folgt der Geografie – welche Seite der Stadt, wie nah an einer Metrolinie, wie lang der Arbeitsweg.

Antalya und die Küste sind ein Urlaubsmarkt, in dem ein großer Teil der Käufe seit jeher aus dem Ausland kommt – je nach Jahr aus Russland, dem Iran, Deutschland und den Golfstaaten. Die Mietnachfrage ist touristisch mit ausgeprägter Sommerspitze.

Eine Rechnung von einem Markt auf den anderen zu übertragen, ist sinnlos. Eine Wohnung in Istanbul wird ganzjährig an eine einheimische Familie vermietet; eine Wohnung an der Küste drei Monate lang, den Rest des Jahres steht sie leer.

Wie groß ist das Währungsrisiko?

Die Lira verliert seit Jahren stetig an Wert, vor dem Hintergrund hoher Inflation im Inland. Für einen Eigentümer heißt das: Das Mietwachstum in Lira kann beeindruckend aussehen und in Dollar oder Euro dennoch einen Rückgang bedeuten.

Jede Rechnung zu einer türkischen Immobilie muss in der Währung geführt werden, in der Sie Ihr Kapital zählen, und über mehrere Jahre laufen – nicht auf Basis des Wechselkurses am Kauftag.

Das ist Arithmetik, kein Pessimismus: Ein Markt, in dem der Objektpreis in Landeswährung langsamer wächst, als diese Währung abwertet, erzeugt bei nominal positiver Rendite einen Verlust.

Hinzu kommt ein mechanisches Detail. Die türkischen Devisenvorschriften verlangen, dass Geschäfte zwischen Inländern in Lira abgewickelt werden; Verkäufe an ausländische Käufer folgen einem eigenen Verfahren mit Pflichtumtausch und einer Bescheinigung darüber. Das ist ein zwingender Teil des Kaufs, keine Papierarbeit, die man überspringen kann.

Begünstigt das Recht den Mieter?

Die Türkei deckelt die Indexierung der Miete bei Verlängerung anhand eines amtlichen Inflationsmaßes, und in manchen Zeiträumen hat der Staat eine direkte Obergrenze verhängt, die deutlich unter dem tatsächlichen Preisanstieg lag.

Die Absicht ist sozial; die Folge für den Eigentümer ist unmittelbar – die vertraglich vereinbarte Miete bleibt hinter dem Markt zurück, und die Lücke wächst Jahr für Jahr.

Einen Bestandsmieter zu entfernen, um zu Marktmiete neu zu vermieten, ist langsam und schwierig. Das erschwert auch den Ausstieg: Eine Wohnung mit langjährigem Mieter und Miete unter Marktniveau lässt sich schwerer verkaufen.

Nimmt man Währungsrisiko und Mietregulierung zusammen, liegt der Schluss auf der Hand: Die Türkei funktioniert deutlich besser als Markt für die Eigennutzung denn als Quelle von Mieteinnahmen in Hartwährung.

Was überrascht ausländische Käufer?

Das Erste ist der Aufenthalt. Ein Bezirk kann für die Anmeldung ausländischer Einwohner gesperrt werden, sobald deren Anteil eine Schwelle überschreitet, und die Liste wird regelmäßig überarbeitet und erweitert. Der Kauf selbst bleibt unberührt – die Wohnung gehört Ihnen –, aber die Aufenthaltserlaubnis lässt sich unter dieser Adresse nicht anmelden.

Der Verkäufer hat keinen Grund, das anzusprechen; der Käufer muss deshalb die Gegend vor jeder Anzahlung namentlich prüfen.

Das Zweite ist die Bausubstanz. Die Erdbeben vom Februar 2023 haben eine Frage nach vorn gerückt, die andere Märkte zuerst stellen: Wie wurde dieses Gebäude gebaut? Die Erdbebennormen wurden mehrfach überarbeitet, und ein Gebäude, das nach der aktuellen Fassung geplant wurde, verhält sich ganz anders als ein gleich hohes, das vor Jahrzehnten entstand.

Fragen Sie nach dem Jahr der Baugenehmigung und der Normfassung, nach der geplant wurde, prüfen Sie die Nutzungsbescheinigung und achten Sie auf nicht genehmigte Umbauten – eine im Erdgeschoss für einen Laden entfernte tragende Wand ist ein typisches Merkmal älterer türkischer Gebäude.

Ein unabhängiges Gutachten zur Statik kostet einen Bruchteil der Wohnung und gehört ins Kaufbudget, nicht in die Spalte der optionalen Posten.