Acquistare in Turchia: il titolo di proprietà, la perizia e ciò che viene dopo

La Turchia ha l'ingresso più facile tra tutti i mercati di questo elenco: restrizioni di nazionalità minime, trasferimento rapido, ticket d'acquisto basso. La difficoltà non sta nell'entrare, ma in tutto ciò che l'acquirente scopre dopo.

Che cos'è il TAPU e che cos'altro serve?

In Turchia la proprietà è attestata dal TAPU, il titolo di proprietà rilasciato dal registro fondiario, e quel documento è l'unica cosa che conta. Le restrizioni per gli acquirenti stranieri sono limitate: zone militari e strategiche, più un tetto alla superficie complessiva che gli stranieri possono detenere in ciascun distretto.

Prima della registrazione il registro richiede un nulla osta militare che confermi che l'immobile non si trova in una zona vietata. Il controllo è di routine, ma richiede tempo e il suo esito non è garantito in anticipo: non lo si deve programmare come una formalità.

Dal 2019 la vendita a un acquirente straniero richiede la perizia di un perito abilitato. Ufficialmente è una misura di controllo; in pratica tutela l'acquirente, perché il rapporto mostra quanto il prezzo richiesto si discosti dal mercato. Va letto prima di versare i fondi, non dopo.

Istanbul o la costa?

Istanbul è un mercato urbano: quindici milioni di abitanti, il centro commerciale del paese, università e industria. La domanda è interna e legata al lavoro, la stagionalità è scarsa e la liquidità è la più alta del paese.

Il prezzo lo decide la geografia: da quale lato della città, quanto vicino a una linea della metropolitana, quanto dura il tragitto.

Antalya e la costa sono un mercato turistico in cui da sempre una larga parte degli acquisti arriva dall'estero: acquirenti russi, iraniani, tedeschi e del Golfo, a seconda degli anni. La domanda di affitto è turistica, con un netto picco estivo.

Trasferire il calcolo dall'una all'altra non ha senso. Un appartamento a Istanbul è affittato tutto l'anno a una famiglia del posto; uno sulla costa si affitta per tre mesi e resta vuoto per il resto.

Quanto è grande il rischio valutario?

La lira si svaluta con costanza da anni sullo sfondo di un'inflazione interna elevata. Per un proprietario questo significa che la crescita nominale dei canoni in lire può sembrare notevole e rappresentare comunque un calo in dollari o in euro.

Ogni calcolo su un immobile turco va espresso nella valuta in cui si conta il proprio capitale e va esteso su più anni, non fatto sul cambio del giorno dell'acquisto.

È aritmetica, non pessimismo: in un mercato in cui il prezzo del bene in valuta locale cresce più lentamente di quanto la valuta si svaluti, un rendimento nominalmente positivo produce una perdita.

C'è anche un dettaglio meccanico. La normativa valutaria turca impone che le transazioni tra residenti siano regolate in lire, mentre le vendite ad acquirenti stranieri seguono una procedura propria, con conversione obbligatoria e un certificato che la attesta. È una parte obbligatoria dell'acquisto, non una pratica che si possa saltare.

La legge favorisce l'inquilino?

La Turchia pone un tetto all'indicizzazione del canone al rinnovo rispetto a un indicatore ufficiale di inflazione e, in certi periodi, lo Stato ha imposto un limite diretto ben al di sotto della crescita effettiva dei prezzi.

L'intento è sociale; la conseguenza per il proprietario è diretta: il canone contrattuale resta indietro rispetto al mercato e il divario si accumula anno dopo anno.

Liberare l'immobile da un inquilino in corso per riaffittare a prezzo di mercato è lento e difficile. Questo pesa anche sull'uscita: un appartamento con un inquilino di lunga data a un canone inferiore al mercato è più difficile da vendere.

Se si mettono insieme rischio valutario e controllo degli affitti, la conclusione viene da sé: la Turchia funziona molto meglio come mercato per uso personale che come fonte di reddito da locazione in valuta forte.

Che cosa sorprende gli acquirenti stranieri?

La prima sorpresa è la residenza. Un distretto può essere chiuso alla registrazione di residenti stranieri quando la loro quota supera una soglia, e l'elenco viene rivisto e ampliato regolarmente. L'acquisto in sé non cambia: l'appartamento è vostro, ma il permesso di soggiorno non può essere registrato a quell'indirizzo.

Il venditore non ha alcun motivo di sollevare la questione, perciò l'acquirente deve verificare il quartiere, per nome, prima di qualsiasi caparra.

La seconda è la struttura. I terremoti del febbraio 2023 hanno riportato in primo piano una domanda che altri mercati pongono per prima: come è stato costruito questo edificio? Le norme antisismiche sono state riviste più volte, e un edificio progettato secondo l'edizione attuale si comporta in modo molto diverso da uno della stessa altezza costruito decenni fa.

Chiedete l'anno di rilascio del permesso di costruzione e l'edizione della norma secondo cui è stato progettato, controllate il certificato di agibilità e cercate modifiche abusive: una parete portante eliminata al piano terra per ricavare un negozio è una caratteristica tipica dei vecchi edifici turchi.

Una perizia strutturale indipendente costa una frazione dell'appartamento e va inserita nel budget d'acquisto, non nella colonna delle voci facoltative.