Zakup w Turcji: akt własności, wycena i to, co przychodzi potem

Turcja ma najłatwiejsze wejście ze wszystkich rynków na tej liście: ograniczenia ze względu na obywatelstwo są minimalne, transakcja przebiega szybko, a próg zakupu jest niski. Trudność nie leży we wchodzeniu na rynek, lecz we wszystkim, czego nabywca dowiaduje się później.

Czym jest TAPU i co jeszcze jest potrzebne?

Własność w Turcji potwierdza TAPU, akt własności wydawany przez urząd ksiąg gruntowych, i tylko ten dokument się liczy. Ograniczenia dla zagranicznych nabywców są wąskie: strefy wojskowe i strategiczne oraz limit łącznej powierzchni, jaką cudzoziemcy mogą posiadać w jednym powiecie.

Przed rejestracją urząd występuje o zgodę wojskową potwierdzającą, że nieruchomość nie leży w strefie objętej ograniczeniami. Kontrola jest rutynowa, ale zajmuje czas, a jej wynik nie jest z góry pewny, więc nie należy planować wokół niej jak wokół formalności.

Od 2019 roku sprzedaż zagranicznemu nabywcy wymaga wyceny sporządzonej przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Oficjalnie jest to środek kontroli, w praktyce chroni on nabywcę, bo raport pokazuje, jak daleko cena ofertowa odbiega od rynku. Proszę przeczytać go przed przekazaniem środków, a nie po.

Stambuł czy wybrzeże?

Stambuł to rynek miejski: piętnaście milionów mieszkańców, centrum handlowe kraju, uczelnie i przemysł. Popyt jest krajowy i napędzany pracą, sezonowość jest niewielka, a płynność najwyższa w kraju.

Cenę wyznacza geografia: po której stronie miasta, jak blisko linii metra, jak długi jest dojazd.

Antalya i wybrzeże to rynek wypoczynkowy, na którym duża część kupujących od zawsze pochodzi z zagranicy: w różnych latach Rosjanie, Irańczycy, Niemcy i kupujący z Zatoki. Popyt na wynajem ma charakter turystyczny z wyraźnym szczytem w lecie.

Przenoszenie rachunku z jednego rynku na drugi nie ma sensu. Mieszkanie w Stambule jest wynajmowane przez cały rok lokalnej rodzinie, a mieszkanie na wybrzeżu przez trzy miesiące, po czym stoi puste.

Jak duże jest ryzyko walutowe?

Lira od lat konsekwentnie traci na wartości na tle wysokiej krajowej inflacji. Dla właściciela oznacza to, że nominalny wzrost czynszu w lirach może wyglądać imponująco, a mimo to oznaczać spadek w przeliczeniu na dolary czy euro.

Każdy rachunek dla tureckiego aktywa musi być prowadzony w walucie, w której liczą Państwo swój kapitał, i obejmować kilka lat, a nie opierać się na kursie z dnia zakupu.

To arytmetyka, a nie pesymizm: na rynku, na którym cena aktywa w walucie lokalnej rośnie wolniej, niż ta waluta traci na wartości, nominalnie dodatnia rentowność daje stratę.

Jest też szczegół mechaniczny. Tureckie przepisy walutowe wymagają rozliczania transakcji między rezydentami w lirach, a sprzedaż zagranicznym nabywcom podlega własnej procedurze z obowiązkową wymianą waluty i zaświadczeniem na jej potwierdzenie. To obowiązkowa część zakupu, a nie papierologia, którą można pominąć.

Czy prawo sprzyja najemcy?

Turcja ogranicza indeksację czynszu przy przedłużeniu umowy w stosunku do oficjalnego wskaźnika inflacji, a w niektórych okresach państwo narzucało bezpośredni pułap znacznie poniżej faktycznego wzrostu cen.

Intencja jest społeczna, a skutek dla właściciela bezpośredni: czynsz wynikający z umowy zostaje w tyle za rynkiem, a luka rośnie z roku na rok.

Usunięcie dotychczasowego najemcy w celu ponownego wynajęcia po cenie rynkowej jest powolne i trudne. Utrudnia to także wyjście z inwestycji: mieszkanie z wieloletnim najemcą płacącym czynsz poniżej rynku trudniej sprzedać.

Jeśli zestawić ryzyko walutowe z kontrolą czynszów, wniosek nasuwa się sam: Turcja sprawdza się znacznie lepiej jako rynek do użytku własnego niż jako źródło dochodu z najmu w twardej walucie.

Co zaskakuje zagranicznych nabywców?

Pierwsza rzecz to pobyt. Dzielnica może zostać zamknięta dla rejestracji zagranicznych rezydentów, gdy ich udział przekroczy próg, a lista jest regularnie weryfikowana i rozszerzana. Sam zakup nie jest tym dotknięty, bo mieszkanie pozostaje Państwa własnością, ale zezwolenia na pobyt nie da się zarejestrować pod tym adresem.

Sprzedający nie ma powodu, by o tym wspominać, więc nabywca musi sprawdzić okolicę po nazwie przed wpłaceniem jakiegokolwiek zadatku.

Druga rzecz to konstrukcja. Trzęsienia ziemi z lutego 2023 roku przywróciły na pierwszy plan pytanie, które na innych rynkach zadaje się najpierw: jak ten budynek został zbudowany? Normy sejsmiczne były kilkakrotnie zmieniane, a budynek zaprojektowany według obecnej edycji zachowuje się zupełnie inaczej niż budynek tej samej wysokości sprzed dziesięcioleci.

Proszę zapytać o rok wydania pozwolenia na budowę i edycję normy, według której zaprojektowano budynek, sprawdzić pozwolenie na użytkowanie i poszukać nielegalnych przeróbek. Usunięta ściana nośna na parterze pod sklep to standardowa cecha starszych tureckich budynków.

Niezależna ekspertyza konstrukcyjna kosztuje ułamek ceny mieszkania i należy do budżetu zakupu, a nie do rubryki opcjonalnej.