Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf: So funktioniert es und wo es schiefgeht

Die Türkei betreibt das am weitesten verbreitete Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition, das über Immobilien zugänglich ist, und hat den entsprechenden Ruf – teils verdient, teils eine Folge davon, wie der Bestand dahinter bepreist ist. Beide Hälften sollte man verstehen, bevor man ein Objekt wählt.

Wie funktioniert der Weg?

Der Weg besteht aus einem Immobilienkauf zu oder oberhalb einer festgelegten Schwelle, gekoppelt an die Verpflichtung, für eine feste Frist nicht zu verkaufen. Diese Verpflichtung wird im Grundbuch vermerkt; ein vorzeitiger Verkauf ist daher nicht bloß ein Verstoß – das Grundbuchamt bearbeitet ihn gar nicht erst.

Der Antrag folgt auf die Eintragung des Eigentums und schließt Ehepartner und minderjährige Kinder ein. Es gibt keine Aufenthaltspflicht und keinen Sprachtest, und genau das macht das Programm beliebt.

Die Schwelle wurde mehrfach angehoben, jede Erhöhung war erheblich. Mit einem Text aus dem vergangenen Jahr zu kalkulieren, ist ein verlässlicher Weg zum Irrtum; prüfen Sie den Betrag zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Warum ist ein Wertgutachten erforderlich?

Das verpflichtende Gutachten eines zugelassenen Gutachters wurde nicht der Ordnung halber eingeführt. Es gibt es wegen einer bestimmten Praxis: Eine Immobilie, die deutlich unter der Schwelle wert war, wurde zum Schwellenbetrag verbrieft, die Differenz zurückgegeben oder nie gezahlt, und die Bedingung galt als erfüllt.

Der Antrag stützt sich nun auf das Gutachten. Liegt die Bewertung unter der Schwelle, ist die Schwelle nicht erreicht, unabhängig davon, was der Vertrag sagt.

Für einen ehrlichen Käufer ist das Schutz statt Reibung. Eine Immobilie, die ausdrücklich „für die Staatsbürgerschaft“ zu einem Preis genau auf der Schwelle angeboten wird, verdient vor jeder Anzahlung eine unabhängige Bewertung, und die Lücke, die sie offenlegt, ist oft beträchtlich.

Was ist programmbepreister Bestand?

Rund um den Weg ist ein eigenes Angebotssegment gewachsen: Einheiten, deren Preis an die Einstiegsschwelle statt an Vergleichsbelege gebunden ist. Dieselben Wohnungen wandern von einem Antragsteller zum nächsten, jedes Mal zum Schwellenbetrag, und ihr Marktwert hat damit wenig zu tun.

Weil die Sperrfrist einen vorzeitigen Verkauf verhindert, findet der spätere Ausstieg auf dem offenen Markt statt, wo die Nachfrage den Preis bestimmt. Die Differenz zwischen beiden Beträgen sind die wahren Kosten des Passes.

Das ist kein Argument gegen das Programm. Es ist ein Argument, es ehrlich zu kalkulieren: Einstiegspreis minus Ausstiegspreis plus Gebühren, statt „eine Wohnung, die zusätzlich die Staatsbürgerschaft mitbringt“.

Staatsbürgerschaft oder Aufenthaltserlaubnis?

Investoren verwechseln beides regelmäßig, und die Ergebnisse haben sich stark auseinanderentwickelt. Die Praxis bei Aufenthaltserlaubnissen hat sich verschärft: Ablehnungen bei der Verlängerung, für die Registrierung von Ausländern gesperrte Bezirke, erhöhte Anforderungen.

Wer unterhalb der Investitionsschwelle gekauft hat und eine Aufenthaltserlaubnis erwartete, steht in einer völlig anderen Lage als ein Antragsteller auf die Staatsbürgerschaft, und aus dieser Gruppe stammen die meisten unglücklichen Geschichten.

Geht es um den Status, entscheiden Sie vor der Objektwahl, auf welchem der beiden Wege Sie sind, denn sie stellen unterschiedliche Anforderungen daran, was und wo Sie kaufen dürfen.

Wozu dient der Pass eigentlich?

Ein türkischer Pass bietet visumfreien Zugang zu einer beträchtlichen Zahl von Ländern und eröffnet nach dem Handels- und Schifffahrtsvertrag den Weg zum E-2-Investorenvisum für die USA. Für manche Antragsteller ist dieser zweite Punkt der ganze Grund des Vorhabens, und er funktioniert.

Die Türkei erlaubt die doppelte Staatsangehörigkeit, doch ein zweiter Pass lässt Pflichten im Land der ersten Staatsangehörigkeit nicht erlöschen – Meldepflichten, steuerliche Folgen und Wehrdienst sind eigene Fragen, die man vorher klärt, nicht nachher.

Und die Konstante: Die Bedingungen des Programms haben sich mehrfach geändert, darunter die Schwelle und die Regeln für qualifizierende Vermögenswerte. Jede Entscheidung sollte auf der zum Antragsdatum geltenden Fassung der Regeln beruhen, nicht auf der Erinnerung eines Vermittlers daran.