Welche Viertel in Dubai seit 2020 am stärksten im Preis gestiegen sind und welche Logik hinter den Spitzenreitern steckt
Im Zyklus nach 2020, Stand Anfang 2023, führten drei Gruppen: erstklassige Strandlagen wie Palm Jumeirah, etablierte Villenviertel wie Arabian Ranches und The Springs sowie Massenviertel wie JVC, die von niedrigem Niveau aus aufholten. In den ersten beiden ist der gemeinsame Nenner ein Angebot, das sich nicht ausweiten lässt.
Welche Viertel führten den Zyklus an?
Drei Gruppen. Die erste waren erstklassige Strandlagen – Palm Jumeirah und die Küstengebiete rund um Jumeirah Bay – sowie Emirates Hills im Villensegment. Dorthin floss internationales Kapital der obersten Kategorie, und zwar in ein physisch begrenztes Angebot.
Das aufgeschüttete Land ist bebaut, neue Grundstücke in erster Reihe gibt es kaum noch. Knappheit und zahlungskräftige Käufer sorgten für den steilsten Preisanstieg; nach mehreren Schätzungen war es im Verlauf des Zyklus ein Vielfaches.
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Die zweite Gruppe waren etablierte Villenviertel des mittleren und gehobenen Segments: Jumeirah Village, Arabian Ranches, The Springs, Damac Hills und ihre Nachbarn. Die Nachfrage nach Platz und Privatsphäre in der Pandemie machte Villen von einem Nischenprodukt zum größten Engpass auf dem Markt.
Die dritte waren Massenviertel, die endlich herangereift waren, etwa JVC oder Dubai South. Das Wachstum kam dort von niedrigem Niveau: Die Infrastruktur zog mit der Bebauung gleich, und die Preise näherten sich denen der Nachbarviertel an.
Wie ungleichmäßig war das Wachstum?
Sehr. Nach 2020 erlebte Dubai einen der kräftigsten Wachstumszyklen seiner Geschichte, doch die Preise stiegen höchst ungleichmäßig: Manche Lagen verteuerten sich um ein Vielfaches, andere legten nur um einige zehn Prozent zu.
Der Unterschied erklärt sich nicht durch Glück, sondern durch Faktoren, die sich ablesen lassen: die Knappheit des Formats, den Reifegrad des Viertels und das Nachfrageprofil. Das Ranking beschreibt hier den Markt, wie er im Februar 2023 aussah.
„Welches Viertel ist am stärksten gewachsen“ ist die richtige Frage unter einer Bedingung: dass Sie verstehen, dass vergangenes Wachstum allein künftiges Wachstum nicht garantiert.
Warum übertreffen Strand- und Villenviertel den Markt?
Weil ihr Angebot unelastisch ist. Wo sich unbegrenzt neue Türme bauen lassen, wird jeder Nachfrageschub bald von neuen Launches aufgefangen: Die Bauträger bringen Tausende Einheiten auf den Markt, und die Preise stabilisieren sich.
An Standorten mit einer begrenzten Zahl von Wohnungen – Villen am Wasser, erste Reihe, flache Siedlungen mit geschlossenem Masterplan – funktioniert dieser Ausgleichsmechanismus nicht. Die Nachfrage wächst, das Angebot nicht.
Der zweite Faktor ist der Wandel bei den Käufern. Im Verlauf des Zyklus zogen wohlhabende Familien aus Europa, Indien, China und den GUS-Staaten nach Dubai, und sie kauften Wohnungen zum Selbstbewohnen, keine Studios zur Vermietung: große Formate, Schulen in der Nähe, Privatsphäre.
Deshalb stiegen Villen im Durchschnitt schneller als Apartments und Familienviertel schneller als reine Investmentviertel.
Wie lesen Sie Wachstumsstatistiken, ohne sich täuschen zu lassen?
Beginnen Sie mit der Basis. 60 % Wachstum von niedrigem Niveau in einem jungen Viertel und dieselben 60 % auf der Palm sind zwei verschiedene Geschichten, sowohl im absoluten Betrag als auch in der Stabilität des Anstiegs.
Auch die Zusammensetzung der Transaktionen verzerrt die Zahl. Werden in einem Viertel teure neue Türme übergeben, steigt der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß, selbst wenn der ältere Bestand nicht teurer geworden ist.
Achten Sie auf den Preis pro Quadratfuß bei vergleichbaren Objekten und nicht auf den durchschnittlichen Transaktionspreis. Trennen Sie Off-plan und Wiederverkauf, denn die Euphorie bei Launches kann eine Stagnation bei fertigen Wohnungen überdecken.
Prüfen Sie das Preiswachstum auch gegen das Mietwachstum. Halten die Mieten mit den Preisen nicht Schritt, schrumpft die Rendite des Viertels, und das ist ein Signal für Überhitzung.
Ein praktischer Maßstab: Ein gesundes Viertel steigt bei Preis und Miete, während sich die Vermarktungsdauer der Wohnungen nicht verlängert. Steigen die Preise, die Wohnungen brauchen aber immer länger bis zum Verkauf, beruht das Wachstum auf Erwartung und nicht auf Nachfrage.
Was bedeutet das für Käufer?
Wenn es um Kapitalerhalt und Ertrag über einen langen Horizont geht, gilt die Logik der Spitzenreiter des letzten Zyklus weiter: knappe Formate in etablierten Lagen. Auch nach starkem Wachstum schützt das begrenzte Angebot Villen und die erste Reihe.
Korrekturen fielen in solchen Segmenten historisch milder aus. Geht es um das maximale prozentuale Wachstum, schauen Sie auf Viertel an der Schwelle zur Reife.
Das sind Orte, an denen der Masterplan fast abgeschlossen ist, Schulen und Geschäfte eröffnen und die Preise noch hinter benachbarten, bereits etablierten Lagen zurückliegen.
Eine eigene Strategie ist es, der Infrastruktur zu folgen. Neue Metrolinien, große Einkaufszentren, Geschäftscluster und die Verlagerung von Flughafenkapazitäten haben die Preise in angrenzenden Vierteln historisch nach oben gezogen.
Solche Wetten erfordern Geduld, denn zwischen Ankündigung und Wirkung vergehen Jahre. Dafür erfolgt der Einstieg zu den Preisen von vor dem Ereignis.
Welche Fehler entstehen, wenn man nach der Wachstumskurve auswählt?
Der wichtigste ist die Extrapolation: den Champion von gestern zu kaufen in der Erwartung, dass er seinen Lauf wiederholt. Je stärker ein Viertel gestiegen ist, desto mehr von seinem künftigen Wachstum steckt bereits im Preis.
Die besten Geschäfte eines neuen Zyklus fallen selten mit den Spitzenreitern des vorigen zusammen. Der zweite Fehler ist, die Liquidität zu ignorieren: In einem kleinen Luxussegment schwanken die Preise wegen einzelner Transaktionen, und das „Wachstum des Viertels“ kann sich als Statistik aus fünf Verkäufen entpuppen.
Der dritte ist, ein Viertel ohne Bezug zum Format zu wählen. Innerhalb einer Lage durchlaufen Studios, Familienwohnungen und Villen unterschiedliche Zyklen; ein Viertel kann in einem Format überhitzt und in einem anderen unterbewertet sein.
Die Entscheidung fällt immer auf zwei Ebenen: zuerst das Viertel, dann das konkrete Format und der Stack darin.
Häufige Fragen
Welche Viertel in Dubai sind im letzten Zyklus am stärksten gestiegen?
Erstklassige Strand- und Villenlagen – Palm Jumeirah, die exklusiven Küstenquartiere, etablierte Villenviertel – sowie Massenviertel, deren Infrastruktur aufgeholt hatte. Die genauen Prozentwerte hängen vom Zeitraum und von der Berechnungsmethode ab.
Lohnt sich der Kauf in einem Viertel, das schon stark gestiegen ist?
Zum Kapitalerhalt ja, wenn das Format knapp ist und die Mieten gemeinsam mit den Preisen steigen. Für maximales Wachstum in der Regel nicht: Suchen Sie Lagen in einer früheren Reifephase.
Wie können Sie die Entwicklung eines Viertels selbst prüfen?
Über die offenen Daten des Land Department und der Aggregatoren: Preis pro Quadratfuß bei vergleichbaren Transaktionen, Mietentwicklung und Vermarktungsdauer. Betrachten Sie den Wiederverkauf getrennt von Off-plan.
Villen oder Apartments – was steigt schneller?
Im vergangenen Zyklus Villen, dank Knappheit und Familiennachfrage. Apartments haben dagegen die höhere Mietrendite und Liquidität, die Wahl hängt also vom Ziel ab und nicht von einer einzelnen Kurve.