Al Barari

Un jardin botanique avec des villas en son sein : plus de 60 % du site est planté, la densité est volontairement faible et les nouvelles livraisons sont rares.

• intimité et végétation mature
• offre contrainte
• achat d’une résidence pour y vivre

Ce qu’est vraiment ce quartier

Ce qu’est cette communauté

Al Barari couvre environ 1,4 kilomètre carré au cœur du corridor de Dubailand ; fondée en 2005, elle a été construite par son propre promoteur, Al Barari Development Company. Le nom signifie « nature sauvage » en arabe et, fait rare sur ce marché, il décrit le produit avec exactitude.

Plus de soixante pour cent du site est consacré à la végétation : jardins botaniques abritant plus de 500 espèces de plantes du monde entier, lacs, ruisseaux et terrasses. Les villas et les immeubles d’appartements s’inscrivent dans ce paysage plutôt qu’à côté.

La communauté se divise en six sous-communautés de styles architecturaux différents, et les villas avec piscine privée figurent parmi les plus chères de Dubaï — un positionnement délibéré, et non une conséquence de l’emplacement.

La construction s’est déroulée en deux phases : d’abord les logements, puis l’hôtel, l’école de commerce, les cliniques et les commerces. Le coût total du projet s’est élevé à environ 6,4 milliards d’USD.

Pourquoi il n’y a presque rien à vendre

La faible densité fait partie du concept. Un site de cette taille aurait pu accueillir plusieurs fois plus de logements, et le promoteur a délibérément choisi de ne pas les construire.

La conséquence est une pénurie permanente. Les nouvelles livraisons sont rares ici — The Cape est l’une des plus récentes — et chacune est traitée par le marché comme un événement.

Pour un propriétaire, c’est le point le plus solide de l’argumentaire d’investissement : l’offre ne croît pas, et il n’existe aucun mécanisme pour l’augmenter rapidement.

L’envers, c’est l’étroitesse. Peu de biens s’échangent, les ventes comparables pour un type de maison donné peuvent se compter sur les doigts d’une main sur une année, et le prix se négocie plutôt qu’il ne s’indexe.

Ce que fait réellement la végétation

Une végétation dense modifie le microclimat. Il fait nettement plus frais entre les maisons que sur une parcelle ouverte du même quartier, et c’est un effet mesurable de l’ombre et de l’évapotranspiration, non une impression.

Elle procure aussi une intimité que les communautés de villas de Dubaï n’ont généralement pas : dans la plupart des positions, la maison voisine n’est tout simplement pas visible.

Les résidents disposent d’un centre de bien-être, du restaurant The Farm avec ses terrasses dans le jardin, d’une ferme biologique et d’une pépinière. La communauté organise tout au long de la saison des tournois de tennis, des marathons de yoga, des cours de cuisine et des expositions d’art.

Tout cela est financé par les charges de copropriété, et la charge est élevée ici. Un jardin botanique demande irrigation, soins horticoles et replantation toute l’année ; il ne ressemble pas à cela tout seul.

L’emplacement

L’accès se fait par Sheikh Mohammed Bin Zayed Road : environ dix minutes jusqu’à Global Village, vingt jusqu’à Dubai International et vingt-cinq jusqu’à la Burj Khalifa.

À une quinzaine de minutes se trouvent Miracle Garden, des parcours de golf, l’Autodrome, un club équestre et IMG Worlds of Adventure — en pratique tout le pôle de loisirs de Dubailand.

Il n’y a pas de métro et aucun n’est prévu. C’est une communauté pour ceux qui conduisent, et aucun autre scénario n’est prévu.

Les écoles et les cliniques se trouvent dans les quartiers voisins, avec quelques commodités à l’intérieur du périmètre. Pour une famille, faites le trajet de l’école avant de vous engager.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Les charges de copropriété et leur historique sur trois ans. Dans une communauté où l’entretien du paysage est le principal poste de coût, la trajectoire de cette charge vous en dit plus sur la décennie à venir qu’un intérieur récemment rénové.

Ce que comprend exactement l’entretien du jardin : l’irrigation et les soins de la végétation à l’intérieur de la parcelle d’une villa peuvent figurer dans la charge ou être facturés séparément.

L’orientation de la maison et la quantité de soleil direct que reçoit le jardin. Dans une communauté bâtie autour de la végétation, cela détermine si vous utiliserez l’espace extérieur.

Et les transactions enregistrées pour votre type de maison au cours des dix-huit derniers mois. Il y en aura peu, et une évaluation reposant sur deux ou trois ventes doit être traitée en conséquence.

À qui ce quartier convient

À quelqu’un qui achète une résidence pour y vivre et paiera une prime pour l’intimité, l’ombre et un environnement qui n’existe presque nulle part ailleurs à Dubaï.

À un propriétaire de long terme qui valorise la contrainte d’offre et ne compte pas sur une sortie rapide.

Il convient mal à quiconque optimise le pourcentage de rendement — le prix d’entrée reflète la rareté plutôt que le loyer — et à quiconque a besoin de liquidité, car la revente prend ici des mois.

La comparaison réaliste se fait avec les villas de District One et de Dubai Hills : elles sont plus proches du centre et ont des marchés plus profonds ; ici, il y a la végétation et l’intimité qu’aucune des deux n’offre.

Comment fonctionne la location ici

Le marché locatif d’Al Barari est étroit par définition : il y a peu de maisons, les loyers sont élevés, et le vivier de locataires qui prennent une villa à ce niveau se compte en quelques centaines de familles dans toute la ville.

Les contrats sont toutefois longs. Ceux qui s’installent ici ont tendance à ne pas repartir — il n’existe pas d’équivalent à proximité avec lequel comparer. Pour un propriétaire, cela signifie un faible taux de rotation et un revenu prévisible, mais aussi une longue recherche chaque fois qu’une maison se libère.

La location de courte durée n’existe presque pas et ne doit pas exister : la communauté est bâtie sur l’intimité, et un flux d’invités la contredit directement.

La conclusion pratique : ce que l’on modélise ici, c’est le coût de détention, et non un pourcentage de rendement. Si la maison est achetée pour être louée plutôt que pour y vivre, presque n’importe quel autre quartier de Dubaï rapporte davantage pour un chèque plus modeste.

Le paysage botanique est financé par les propriétaires et les charges de copropriété sont élevées. Obtenez trois ans d’historique des charges et vérifiez si l’entretien du jardin à l’intérieur de la parcelle de la villa est inclus ou facturé séparément.

Plus d’informations sur Al Barari

Des analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Al Barari : six sous-communautés, et une annonce n’en concerne jamais qu’une seule

  Un jardin botanique avec des maisons en son sein, livré en sous-communautés nommées qui diffèrent par le produit, l’année et le type de bâtiment. Pourquoi « un bien à Al Barari » ne décrit rien tant que l’on ne sait pas de laquelle il s’agit.

Vous regardez Al Barari en particulier ?

Envoyez-moi l’immeuble ou le bien et je sortirai l’historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réellement obtenus par des biens comparables — avant que vous fassiez une offre, et non après.