Al Barari

Ein botanischer Garten mit Villen darin: mehr als 60 % der Fläche sind Bepflanzung, die Dichte ist bewusst niedrig, neue Releases sind selten.

• Privatsphäre und gewachsene Bepflanzung
• begrenztes Angebot
• Kauf einer Immobilie zum Selbstbewohnen

Wie dieses Viertel wirklich ist

Was die Community ist

Al Barari erstreckt sich über rund 1,4 Quadratkilometer tief im Dubailand-Korridor, wurde 2005 gegründet und von einem eigenen Entwickler gebaut, der Al Barari Development Company. Der Name bedeutet auf Arabisch „Wildnis“, und ungewöhnlich für diesen Markt beschreibt er das Produkt zutreffend.

Mehr als sechzig Prozent der Fläche sind der Bepflanzung gewidmet: botanische Gärten mit über 500 Pflanzenarten aus aller Welt, Seen, Bäche und Terrassen. Die Villen und Apartmenthäuser liegen in dieser Landschaft und nicht neben ihr.

Die Community gliedert sich in sechs Subcommunities in unterschiedlichen Architekturstilen, und die Villen mit privatem Pool gehören zu den teuersten in Dubai – eine bewusste Positionierung und keine Folge der Lage.

Der Bau verlief in zwei Phasen: zuerst die Wohnhäuser, dann Hotel, Business School, Kliniken und Einzelhandel. Die Gesamtkosten des Projekts lagen bei rund 6,4 Milliarden USD.

Warum es fast nichts zu kaufen gibt

Die geringe Dichte ist Teil des Konzepts. Auf einem Areal dieser Größe hätte ein Mehrfaches an Wohnraum Platz gefunden, und der Entwickler hat sich bewusst dagegen entschieden.

Die Folge ist eine dauerhafte Knappheit. Neue Releases sind hier selten – The Cape gehört zu den jüngsten – und der Markt behandelt jedes einzelne wie ein Ereignis.

Für Eigentümer ist das das stärkste Argument der Investition: Das Angebot wächst nicht, und es gibt keinen Mechanismus, es schnell zu vergrößern.

Die Kehrseite ist die Marktenge. Es wechseln nur wenige Einheiten den Besitzer, Vergleichsverkäufe für einen bestimmten Haustyp können über ein Jahr im einstelligen Bereich liegen, und der Preis wird ausgehandelt statt indexiert.

Was die Bepflanzung tatsächlich bewirkt

Dichte Vegetation verändert das Mikroklima. Zwischen den Häusern ist es spürbar kühler als auf einem offenen Grundstück im selben Viertel – ein messbarer Effekt von Schatten und Verdunstung und kein bloßer Eindruck.

Sie schafft außerdem eine Privatsphäre, die Villen-Communities in Dubai in der Regel nicht haben: In den meisten Lagen ist das Nachbarhaus schlicht nicht zu sehen.

Den Bewohnern stehen ein Wellnesszentrum, das Restaurant The Farm mit Gartenterrassen, eine Bio-Farm und eine Pflanzenschule zur Verfügung. Die Community veranstaltet über die Saison Tennisturniere, Yoga-Marathons, Kochkurse und Kunstausstellungen.

All das wird aus der Service Charge finanziert, und diese ist hier hoch. Ein botanischer Garten braucht das ganze Jahr über Bewässerung, gärtnerische Pflege und Neupflanzungen; so sieht er nicht von allein aus.

Die Lage

Die Anbindung erfolgt über die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road: etwa zehn Minuten bis Global Village, zwanzig bis Dubai International und fünfundzwanzig bis zum Burj Khalifa.

Innerhalb von etwa fünfzehn Minuten liegen Miracle Garden, Golfplätze, das Autodrome, ein Reitclub und IMG Worlds of Adventure – praktisch das gesamte Freizeit-Cluster von Dubailand.

Es gibt keine Metro, und auch keine ist geplant. Dies ist eine Community für Menschen, die Auto fahren; ein anderes Szenario ist nicht vorgesehen.

Schulen und Kliniken befinden sich in den Nachbarvierteln, mit einigen Angeboten innerhalb der Grenzen. Familien sollten den Schulweg abfahren, bevor sie sich festlegen.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Die Service Charge und ihre Entwicklung über drei Jahre. In einer Community, in der die Pflege der Landschaft der größte Kostenblock ist, sagt der Verlauf dieser Gebühr mehr über das nächste Jahrzehnt aus als ein frisch renoviertes Interieur.

Was genau an Gartenpflege enthalten ist: Bewässerung und Pflege der Bepflanzung auf dem eigenen Villengrundstück können in der Gebühr enthalten sein oder gesondert abgerechnet werden.

Die Ausrichtung des Hauses und wie viel direkte Sonne der Garten abbekommt. In einer Community, die um die Bepflanzung herum gebaut ist, entscheidet das darüber, ob Sie den Außenbereich nutzen.

Und die registrierten Transaktionen für Ihren Haustyp in den letzten achtzehn Monaten. Es werden wenige sein, und eine Bewertung, die auf zwei oder drei Verkäufen beruht, sollte entsprechend vorsichtig behandelt werden.

Für wen es geeignet ist

Für jemanden, der ein Zuhause zum Selbstbewohnen kauft und bereit ist, für Privatsphäre, Schatten und ein Umfeld, das es anderswo in Dubai kaum gibt, einen Aufpreis zu zahlen.

Für einen langfristigen Eigentümer, der die Angebotsbeschränkung schätzt und nicht auf einen schnellen Ausstieg setzt.

Schlecht geeignet ist es für alle, die auf die Rendite in Prozent optimieren – der Einstiegspreis spiegelt die Knappheit wider und nicht die Miete – sowie für alle, die Liquidität brauchen, denn ein Verkauf dauert hier Monate.

Der realistische Vergleich sind die Villen in District One und Dubai Hills: Diese liegen näher am Zentrum und haben tiefere Märkte; hier gibt es die Bepflanzung und die Privatsphäre, die keines von beiden bietet.

Wie die Vermietung hier funktioniert

Der Mietmarkt in Al Barari ist per Definition eng: Es gibt wenige Häuser, die Mieten sind hoch, und der Kreis der Mieter, die auf diesem Niveau eine Villa mieten, umfasst in der ganzen Stadt einige hundert Familien.

Dafür sind die Verträge lang. Wer hierher zieht, zieht in der Regel nicht weiter – es gibt in der Nähe nichts Vergleichbares. Für Eigentümer bedeutet das geringe Fluktuation und planbare Einnahmen, aber auch eine lange Suche, wenn ein Haus doch einmal frei wird.

Kurzzeitvermietung gibt es kaum, und sie sollte es auch nicht geben: Die Community lebt von Privatsphäre, und ein Strom von Gästen widerspricht dem direkt.

Die praktische Schlussfolgerung: Was Sie hier kalkulieren, sind die Kosten des Eigentums und keine Rendite in Prozent. Wird das Haus zum Vermieten statt zum Selbstbewohnen gekauft, bringt fast jedes andere Viertel in Dubai für einen kleineren Scheck mehr ein.

Die botanische Landschaft wird von den Eigentümern getragen, und die Service Charge ist hoch. Lassen Sie sich die Gebührenhistorie der letzten drei Jahre geben und klären Sie, ob die Gartenpflege auf dem Villengrundstück enthalten ist oder gesondert berechnet wird.

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