Al Safa

Un quartier de villas qui entoure Safa Park, avec une courte ligne de tours très hautes en bordure d’Al Wasl Road — deux produits entièrement différents à une même adresse.

• une adresse centrale qui ne sera pas densifiée
• vue sur le parc et le canal
• off-plan dans un petit quartier établi

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est le quartier

Al Safa est la bande de terrain comprise entre Al Wasl Road et Sheikh Zayed Road, à l’ouest de Business Bay et à l’est de Jumeirah, autour de Safa Park. C’est l’un des plus anciens quartiers résidentiels établis du centre de Dubaï, et il en a l’allure : rues larges, arbres matures, villas de plain-pied et à un étage sur de généreuses parcelles.

Safa Park lui-même est le fait structurant. C’est l’un des plus anciens grands parcs publics de la ville, et en 2016 le Dubai Water Canal a été creusé le long de sa bordure sud, ce qui a retranché une bande du parc et donné au quartier un front d’eau qu’il n’avait pas auparavant.

La quasi-totalité de la zone bâtie se compose d’Al Safa 1 et d’Al Safa 2 — des sous-communautés de villas, occupées en grande partie par des familles sous baux de longue durée. Les tours sont l’exception plutôt que la règle : une courte ligne se dresse sur le front d’Al Wasl Road, face au parc, et tout ce qui se trouve derrière reste bas.

C’est tout le caractère du lieu. Il est central sans être vertical, ce qui, dans cette partie de Dubaï, est presque unique.

Deux produits à une même adresse

Les villas et les tours d’ici ne sont pas des variations sur un même thème ; ce sont des actifs différents, avec des acheteurs différents et des règles de propriété différentes, et les confondre est l’erreur la plus courante à propos de ce quartier.

Le parc de villas est mature, de faible densité et surtout loué plutôt qu’échangé. Les parcelles sont grandes selon les standards actuels et les logements eux-mêmes sont anciens : l’acheteur acquiert donc un terrain et un emplacement plutôt qu’un produit fini.

Le parc de tours est neuf, off-plan et concentré : une poignée d’immeubles résidentiels très hauts en bordure du parc, livrés par un seul promoteur. C’est de là que vient la quasi-totalité de l’offre d’appartements en freehold à Al Safa.

Quand une annonce dit « Al Safa », déterminez de laquelle des deux elle relève avant de lire quoi que ce soit d’autre.

Le statut freehold est la première question

Le centre de Dubaï est une mosaïque de terrains freehold et non freehold, et Al Safa se situe dans la partie de la ville où cette mosaïque est la plus inégale. Une grande partie des terrains de villas ici n’est pas accessible en freehold aux acheteurs étrangers.

Les tours du front d’Al Wasl Road sont la voie d’accès freehold au quartier pour un acheteur étranger, ce qui explique que l’offre off-plan domine les annonces alors qu’elle ne représente qu’une petite fraction de la zone bâtie.

Confirmez le statut pour la parcelle ou l’immeuble précis, et non pour le nom du quartier. Ce n’est pas une formalité ici — cela décide de la possibilité même de l’achat.

L’emplacement, et ce qu’il vaut réellement

Downtown, DIFC et Business Bay sont tous à quelques minutes, et Sheikh Zayed Road longe le bord est du quartier, avec la ligne rouge du métro. La plage de Jumeirah est à courte distance en voiture par Al Wasl Road, et City Walk se trouve juste au nord.

Ce qui distingue ce quartier des autres adresses centrales, c’est le terrain lui-même. Une tour de Business Bay regarde d’autres tours ; une tour du front d’Al Safa donne sur un parc et sur un quartier de villas qui ne sera pas densifié en hauteur.

C’est un avantage durable et non temporaire, car la contrainte est le tissu existant de villas, et non une promesse d’urbanisme.

Le prix de cette centralité, c’est la circulation. Al Wasl Road et les échangeurs de Sheikh Zayed Road sont chargés aux deux heures de pointe, et aucune façade sur le parc n’y change rien.

Ce qu’il faut vérifier dans les tours

L’orientation, étage par étage. Les tours se dressent très proches les unes des autres sur un front étroit, et la différence entre une vue sur le parc et le canal, une vue sur Burj Khalifa et la façade de l’immeuble voisin se joue au niveau du logement, pas de l’immeuble.

Lisez le plan de l’étage plutôt que l’image de synthèse. Les visuels marketing de ce front sont tirés de la meilleure position disponible dans l’empilement, et l’empilement est haut.

Le risque de livraison, car la quasi-totalité du parc freehold d’ici est le produit off-plan d’un seul promoteur. Cela concentre l’exposition d’une manière qu’un quartier à plusieurs promoteurs ne connaît pas.

Et la profondeur de revente avant la livraison, qui, dans un quartier aussi petit et aussi récent, est plus faible que ne le laisserait penser le seul emplacement.

À qui il convient

À l’acheteur qui veut une adresse centrale avec une vue qui ne sera pas bâtie, et qui accepte le risque de livraison de l’off-plan pour l’obtenir.

À l’utilisateur final qui valorise le parc et l’environnement de faible hauteur plus que la densité d’équipements d’un quartier à plan directeur.

Il convient mal à quiconque a besoin d’un choix : l’offre freehold ici se limite à une poignée d’immeubles, et si aucun ne convient, le quartier n’offre pas de seconde option.

Il convient aussi mal à quiconque veut une villa dans ce quartier précis sans avoir d’abord vérifié s’il est autorisé à en être propriétaire.

À quoi le comparer

Al Wasl et City Walk, immédiatement au nord — le même corridor, plus abouti, plus dense, avec un choix d’immeubles plus large.

Business Bay, de l’autre côté de Sheikh Zayed Road — centralité comparable, offre bien plus profonde, et aucune de la vue sur des constructions basses.

Jumeirah et Umm Suqeim pour vivre en villa plus près de la plage, où la situation du freehold est aussi inégale et mérite d’être vérifiée immeuble par immeuble.

Chacun de ces quartiers est traité, avec la composition actuelle de l’offre et les prix médians, dans la rubrique des quartiers.

Confirmez le statut freehold pour l’immeuble ou la parcelle précis, et non pour le quartier — les terrains de villas ici ne sont en grande partie pas accessibles aux acheteurs étrangers, et l’offre d’appartements en freehold se limite à une poignée de tours d’un seul promoteur sur le front d’Al Wasl Road.

En savoir plus sur Al Safa

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Al Safa : un quartier de villas avec une seule ligne de tours en bordure, et un nom qui voyage plus loin que le quartier

  Un tissu bas et mature autour de Safa Park, avec une courte ligne d’immeubles très hauts sur le front d’Al Wasl Road. Deux produits à une même adresse — et plusieurs tours portant « Safa » dans leur nom qui sont enregistrées ailleurs.

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