Meilleurs quartiers où vivre à Abu Dhabi : Yas, Saadiyat et Al Reem
Yas Island, Saadiyat Island et Al Reem Island comparées pour y vivre : logements, écoles, temps de trajet, inconvénients et ce qu'un acheteur étranger doit savoir sur la propriété.
Parler de votre situation
Trois îles d'Abu Dhabi où l'on choisit de vivre
Les trois quartiers d'Abu Dhabi à examiner en premier pour y vivre sont Yas Island, Saadiyat Island et Al Reem Island. Tous trois sont des zones d'investissement désignées où les ressortissants étrangers peuvent détenir la pleine propriété freehold. Yas, ce sont des parcs d'attractions, du golf et des villas ; Saadiyat, des musées et une plage protégée ; Al Reem, la vie en hauteur à quelques minutes du centre-ville.
La liste est courte pour une raison. La majeure partie du continent d'Abu Dhabi n'offre pas le freehold aux acheteurs étrangers, de sorte que l'activité internationale dans l'émirat se concentre sur une poignée d'îles. Ces trois-là en sont le principal foyer.
Voici chacune des trois : ce qu'est le lieu, dans quoi l'on peut y habiter, où se trouvent les écoles et les routes, et ce qui peut mal tourner. Les prix sont volontairement omis. Ils évoluent, et les chiffres actuels figurent sur la page de chaque quartier.
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Les trois en un coup d'œil
| Quartier | Caractère | Logements | Jusqu'au centre d'Abu Dhabi | Principale contrainte |
|---|---|---|---|---|
| Yas Island | L'île de loisirs d'Aldar | Villas, maisons de ville, appartements | Environ 20 minutes | Circulation liée aux événements, nouvelle offre |
| Saadiyat Island | Île culturelle avec plage | Appartements et villas en bord de plage | Environ 5 minutes | Marché étroit, commerces limités |
| Al Reem Island | Île de tours près du centre | Appartements en tour | Quelques minutes par le pont | Densité, qualité inégale des tours |
Yas Island : comment est-ce de vivre à côté du circuit et des parcs ?
Facile la majeure partie de l'année et bondé pendant quelques semaines. Yas Island couvre environ 25 kilomètres carrés et est développée par Aldar depuis 2007. Environ huit mille personnes y vivent, contre des millions de visiteurs par an.
L'île abrite le Yas Marina Circuit, Ferrari World, Warner Bros. World, Yas Waterworld et SeaWorld, le golf Yas Links, une marina, des plages et Yas Mall, le plus grand centre commercial de l'émirat.
Les logements se répartissent en communautés distinctes. Yas Acres est le versant villas et maisons de ville, aménagé autour du golf, avec les plus grandes parcelles de l'île. Water’s Edge et Mayan sont des communautés d'appartements sur l'eau, avec Ansam et Yas Beach Residences entre les deux.
Une chaussée à dix voies relie l'île au continent : environ dix minutes jusqu'à l'aéroport international Zayed, trente jusqu'à Saadiyat et environ une heure jusqu'à Dubaï.
Points à peser. La semaine du Grand Prix et les grands concerts apportent de vrais embouteillages et du bruit, et les habitants s'organisent en conséquence. L'île n'est pas centrale, et elle est conçue autant pour les visiteurs que pour les résidents. Les charges de copropriété ne sont pas négligeables, et Aldar continue de lancer de nouvelles phases qui concurrencent les propriétaires existants à la revente.
Saadiyat Island : qu'apporte une île culturelle à un résident ?
Le calme, une plage et des écoles à cinq minutes du centre-ville. Saadiyat Island couvre environ 27 kilomètres carrés, à quelque 600 mètres du littoral, et elle est naturelle plutôt que gagnée sur la mer. Un pont portant une voie rapide la relie au continent.
Le Cultural District en est la partie la plus connue : le Louvre Abu Dhabi est en activité, le Sheikh Zayed National Museum et le Guggenheim Abu Dhabi sont en cours de réalisation, aux côtés de Manarat Al Saadiyat. L'île abrite aussi la New York University Abu Dhabi, un golf de dix-huit trous et plusieurs hôtels-complexes.
La plage de sable s'étend sur huit kilomètres et demi et est véritablement protégée, avec des nids de tortues sur certaines portions du rivage. La promenade Mamsha Al Saadiyat longe le rivage sur un kilomètre et demi. L'île est calme, peu dense et verte pour le Golfe, et des contrôles stricts la maintiennent ainsi.
La scolarité est réglée sur l'île : Cranleigh Abu Dhabi et des crèches. Les appartements du Cultural District sont l'entrée accessible, avec musées et écoles à distance de marche. Les villas côté plage sont le produit haut de gamme, et Saadiyat est le marché de villas le plus liquide de l'émirat.
Points à peser. Les commerces du quotidien sont limités et les habitants prennent la voiture pour de grosses courses. Dubaï est à une heure vingt, ce qui exclut le trajet quotidien. Les villas se négocient peu et mettent du temps à se vendre. Le plan directeur est dessiné pour 160 000 habitants, la densité d'aujourd'hui n'est donc pas la densité finale.
Al Reem Island : une île de tours près du centre convient-elle à une famille ?
Elle convient à un foyer qui veut un cadre urbain avec tout à proximité. Al Reem Island est le principal quartier résidentiel de tours de l'émirat, à environ six cents mètres du rivage et reliée au continent par deux ponts. C'est le marché d'appartements le plus liquide d'Abu Dhabi.
La vie quotidienne est couverte sur l'île même. Pour les achats, il y a Reem Mall et Shams Boutik avec les supermarchés Carrefour et Géant ; pour la santé, Reem Hospital et le centre de chirurgie ambulatoire Burjeel. Écoles, cliniques et commerces se trouvent au niveau des podiums et le long des voies internes.
Le principal espace public est Reem Central Park, avec terrains de sport, skatepark et pistes cyclables. Pour se baigner, il y a Cove Beach sur l'île, ou la plage publique de Saadiyat à un quart d'heure. Une part importante des immeubles accepte les chiens, ce qui est rare à Abu Dhabi.
La Corniche est à une vingtaine de minutes, le Louvre à environ treize, Yas Island à trente et l'aéroport à quarante. L'île est faite de plusieurs programmes plutôt que d'un seul — Shams Abu Dhabi, Marina Square, City of Lights et Najmat — qui diffèrent par l'âge, la densité et l'accès au front de mer.
Points à peser. L'île est très densément bâtie et ses ponts se congestionnent aux heures de pointe. Le stationnement est serré dans de nombreux immeubles. La qualité des tours et leur gestion varient beaucoup, et le parc le plus ancien approche les vingt ans. Les équipements sont fonctionnels plutôt que généreux : les familles qui veulent de l'espace et de la verdure y sont mal servies.
En quoi l'achat à Abu Dhabi diffère-t-il de Dubaï ?
- Le freehold pour étrangers n'existe que dans des zones d'investissement désignées. Yas, Saadiyat et Al Reem en font partie ; la majeure partie du continent non.
- Un autre registre. À Saadiyat, l'enregistrement se fait auprès du Department of Municipalities and Transport plutôt que du Dubai Land Department, et la procédure diffère dans le détail.
- Un marché plus étroit. Abu Dhabi enregistre une fraction du volume de transactions de Dubaï, ce qui signifie moins de ventes comparables pour fixer un prix et un délai de vente plus long.
- Ses propres règles sur les locations de courte durée. Abu Dhabi applique son propre régime de permis plutôt que le cadre des holiday homes de Dubaï, et l'immeuble concerné doit l'autoriser.
À Saadiyat, il n'y a ni taxe foncière annuelle ni impôt sur le revenu des personnes physiques sur les loyers. Les associations de propriétaires fonctionnent aussi dans un cadre différent de celui de Dubaï.
Comment choisir entre les trois ?
- Une villa avec golf, parcs et l'aéroport tout proche — Yas Island.
- Le calme, une plage, des musées et une école sur l'île — Saadiyat Island.
- Un appartement en ville avec un hôpital et des commerces au pied de l'immeuble — Al Reem Island.
- Le plus large choix et la sortie la plus facile — Al Reem Island.
- Un travail à Dubaï — aucune des trois : il faut environ une heure dans chaque sens depuis Yas et une heure vingt depuis Saadiyat.
Les trois îles sont des lieux de vie pour des gens dont le travail est à Abu Dhabi. Le choix se resserre de lui-même si on le prend dans l'ordre : maison ou appartement d'abord, puis le trajet jusqu'au travail et à l'école, puis la communauté ou la tour précise. Le nom de l'île ne garantit rien à lui seul.
L’essentiel
Quel quartier d'Abu Dhabi est le meilleur pour vivre en famille ?
Cela dépend du format. Une villa ou une maison de ville dans une communauté gérée, avec golf, plage et parcs, c'est Yas Island. Une île calme et peu dense, avec une plage protégée, Cranleigh Abu Dhabi et les musées, c'est Saadiyat. Un appartement en milieu urbain, avec un hôpital et un centre commercial sur l'île même, c'est Al Reem. Les trois conviennent à ceux dont le travail est à Abu Dhabi.
Les étrangers peuvent-ils acheter en freehold à Yas, Saadiyat et Al Reem ?
Oui. Les trois sont des zones d'investissement désignées d'Abu Dhabi où les ressortissants étrangers peuvent détenir la pleine propriété freehold. La majeure partie du continent d'Abu Dhabi ne l'offre pas, ce qui explique que l'activité des acheteurs internationaux dans l'émirat se concentre sur ces îles. Confirmez le statut du bien précis avant de vous engager.
Où trouve-t-on le plus large choix d'appartements à Abu Dhabi ?
À Al Reem Island. C'est là que l'émirat a construit son parc d'appartements : le choix est réel à toutes les tailles, et c'est le marché d'appartements le plus liquide d'Abu Dhabi. La réserve tient à l'échelle de l'immeuble : la qualité et la gestion varient beaucoup d'un point à l'autre de l'île, de sorte que le sous-projet et la tour précise sont l'adresse qui compte.
À quelle distance les trois îles se trouvent-elles de l'aéroport et de Dubaï ?
Depuis Yas Island, il faut environ dix minutes jusqu'à l'aéroport international Zayed et environ une heure jusqu'à Dubaï. Depuis Saadiyat, l'aéroport est à environ 26 minutes et Dubaï à une heure vingt, avec le centre d'Abu Dhabi à environ cinq minutes. Depuis Al Reem, l'aéroport est à environ quarante minutes et la Corniche à une vingtaine.
La semaine du Grand Prix gêne-t-elle les habitants de Yas Island ?
Elle apporte de vrais embouteillages et du bruit, et les habitants s'organisent en conséquence. Les grands concerts s'y ajoutent. Pour les résidents qui n'aiment pas la foule, c'est le principal inconvénient du lieu : vérifiez donc la distance entre un logement précis et le circuit ou les sites d'événements avant d'acheter, pas pendant la semaine de course.
Y a-t-il des écoles sur les îles d'Abu Dhabi ?
Oui. Saadiyat compte Cranleigh Abu Dhabi, des crèches et le campus de la New York University sur l'île. Al Reem a des écoles, des cliniques et des supermarchés au niveau des podiums et le long de ses voies internes. À Yas, les communautés de villas et de maisons de ville constituent le versant familial de l'île. Des écoles internationales se trouvent à distance de marche des appartements du Cultural District à Saadiyat.
En quoi l'achat d'un bien à Abu Dhabi diffère-t-il de Dubaï ?
Les acheteurs étrangers ne peuvent détenir la pleine propriété freehold que dans des zones d'investissement désignées, et non dans tout l'émirat. À Saadiyat, l'enregistrement se fait auprès du Department of Municipalities and Transport, et non du Dubai Land Department, et la procédure diffère dans le détail. Le marché est aussi plus étroit : moins de transactions, moins de ventes comparables et un délai de vente plus long.
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