Flora Isle Real Estate Development : payer un bien à Dubaï depuis l'étranger

Un achat sur plan (off-plan) se règle par échéances sur plusieurs années, en dirhams, par une personne dont les revenus sont dans une autre devise. La devise devient ainsi une composante structurelle de l'investissement, et non un simple détail du virement.

L'ancrage au dollar et ses conséquences

• Le dirham est arrimé au dollar américain à un taux fixe, et ce depuis des décennies. Concrètement, détenir un bien à Dubaï revient à détenir un actif libellé en dollars.
• Si vous gagnez vos revenus en dollars, l'achat ne comporte pratiquement aucun risque de change.
• Si vous les gagnez dans toute autre devise, votre risque est celui de votre monnaie face au dollar, et non face au dirham. C'est la bonne façon de raisonner, et la plupart des acheteurs ne le font pas.
• Sur un plan de paiement de trois ans, cette exposition est bien réelle. Une variation de vingt pour cent de votre monnaie face au dollar modifie de vingt pour cent le prix que vous payez réellement.

La gérer

• Connaissez votre engagement restant total dans votre propre devise, et recalculez-le au fil des variations de taux.
• Envisagez de convertir tôt si le taux est favorable et que vous pouvez détenir des dirhams ou des dollars : cela supprime le risque au lieu de simplement le gérer.
• Il existe des contrats à terme pour figer un taux futur, et il vaut la peine d'en demander le prix pour un solde restant important.
• Ne modélisez pas le rendement dans votre devise d'origine et le coût en dirhams. Choisissez une seule référence et tenez-vous-y, sinon le calcul s'embellit tout seul.

La mécanique des virements

• Le véritable coût est la marge de change de la banque, pas les frais de virement. Les banques de détail appliquent couramment au taux de change une marge qui dépasse largement les frais affichés. Comparez le taux tout compris, pas les frais.
• Les services de transfert spécialisés offrent généralement de bien meilleurs taux que les banques de détail sur les gros montants.
• Des justificatifs d'origine des fonds seront exigés, des deux côtés. Préparez-les tôt : c'est la cause la plus fréquente d'un paiement retardé.
• Versez les fonds sur le compte séquestre (escrow) désigné pour un achat sur plan, et nulle part ailleurs. Vérifiez les coordonnées du compte directement auprès du promoteur, par un canal que vous avez vous-même initié : la fraude par détournement de paiement vise précisément ce moment.
• Conservez chaque reçu de paiement, rattaché à l'échéance qu'il a financée.

Et ensuite

Le loyer est perçu en dirhams et peut être rapatrié librement. La question de savoir si vous devez le faire relève de votre propre devise et de votre situation fiscale dans votre pays, pas de Dubaï.

Ce qu'il faut encore vérifier

• Le séquestre (escrow), l'Oqood, l'entrepreneur et le recours en cas de retard, comme pour tout achat sur plan.
• Ce qui est ouvert aujourd'hui sur l'île par rapport à ce qui n'est que prévu.
• Les charges de la communauté, en plus des charges de copropriété de l'immeuble.

Vérifiez auprès de votre banque les exigences bancaires et documentaires en vigueur. Demandez un avis fiscal dans votre pays de résidence.