Flora Isle Real Estate Development: jak płacić za nieruchomość w Dubaju z zagranicy

Zakup off-plan opłaca się w ratach rozłożonych na lata, w dirhamach, a robi to osoba zarabiająca w innej walucie. Dlatego waluta jest strukturalnym elementem inwestycji, a nie szczegółem przelewu.

Powiązanie z dolarem i jego konsekwencje

• Dirham jest powiązany z dolarem amerykańskim stałym kursem, i to od dziesięcioleci. W praktyce posiadanie nieruchomości w Dubaju oznacza posiadanie aktywa denominowanego w dolarach.
• Jeśli zarabiają Państwo w dolarach, ryzyko walutowe przy zakupie praktycznie nie istnieje.
• Jeśli zarabiają Państwo w jakiejkolwiek innej walucie, ryzykiem jest kurs tej waluty wobec dolara, a nie wobec dirhama. Tak właśnie należy o tym myśleć, choć większość kupujących tego nie robi.
• Przy trzyletnim planie płatności to narażenie jest realne. Zmiana kursu Państwa waluty wobec dolara o dwadzieścia procent zmienia faktycznie płaconą cenę o dwadzieścia procent.

Jak nim zarządzać

• Należy znać całe pozostałe zobowiązanie w swojej walucie i sprawdzać je ponownie, gdy kursy się zmieniają.
• Warto rozważyć wczesną wymianę, jeśli kurs jest korzystny i można trzymać dirhamy lub dolary. To usuwa ryzyko, zamiast nim zarządzać.
• Istnieją kontrakty terminowe pozwalające ustalić przyszły kurs. Przy dużym pozostałym saldzie warto sprawdzić ich cenę.
• Nie wolno liczyć zwrotu w walucie krajowej, a kosztu w dirhamach. Trzeba wybrać jedną walutę i trzymać się jej, inaczej rachunek będzie zbyt optymistyczny.

Mechanika przelewów

• Prawdziwym kosztem jest spread bankowy, a nie opłata za przelew. Banki detaliczne zwykle doliczają do kursu marżę, która znacznie przewyższa podaną opłatę. Należy porównywać kurs całkowity, nie samą opłatę.
• Wyspecjalizowane serwisy przelewowe zazwyczaj oferują wyraźnie lepsze kursy niż banki detaliczne przy dużych kwotach.
• Dokumentacja pochodzenia środków będzie wymagana po obu stronach. Warto przygotować ją wcześnie; to najczęstsza przyczyna opóźnionej płatności.
• Płatności za zakup off-plan należy kierować na wskazany rachunek escrow i nigdzie indziej. Dane rachunku trzeba potwierdzić bezpośrednio u dewelopera, kanałem uruchomionym przez siebie. Oszustwa polegające na przekierowaniu płatności uderzają właśnie w ten moment.
• Należy zachować każde potwierdzenie wpłaty, przypisane do etapu, który sfinansowała.

A potem

Czynsz wpływa w dirhamach i może być swobodnie transferowany za granicę. To, czy należy to robić, zależy od Państwa waluty i sytuacji podatkowej w kraju zamieszkania, a nie od Dubaju.

Co jeszcze sprawdzić

• Escrow, Oqood, wykonawcę i środek prawny na wypadek opóźnienia, jak przy każdym zakupie off-plan.
• Co działa na wyspie już dziś, a co jest dopiero planowane.
• Opłatę wspólnotową obok opłaty serwisowej budynku.

Aktualne wymogi bankowe i dokumentacyjne należy potwierdzić w swoim banku. Porady podatkowej warto zasięgnąć w kraju rezydencji.