Marché immobilier de Sharjah et de Ras Al Khaimah 2023–2025 : transactions, prix et ce qui a changé

Sharjah et Ras Al Khaimah sont généralement considérées comme les alternatives moins chères à Dubaï. Toutes deux ont été multipliées plusieurs fois entre 2023 et 2025, mais pour des raisons différentes : Sharjah grâce à la demande intérieure et à ses propres citoyens, Ras Al Khaimah grâce à la demande internationale pour les projets de villégiature autour d'Al Marjan Island. Cette analyse présente les résultats annuels officiels, les indices de prix et ce qui a changé en septembre 2026.

Sharjah : trois années record de suite

Année	Valeur des transactions	Remarques
2023	≈ 27 milliards d'AED	neuf premiers mois : 59 258 transactions pour 19 milliards d'AED (environ 5,2 milliards USD)
2024	40 milliards d'AED (+48 %)	plus haut niveau depuis 2008 ; acheteurs de 120 nationalités
2025	65,6 milliards d'AED (+64,3 %)	132 659 transactions (+26,3 %), 33 580 ventes (+38,4 %)
S1 2026	29,5 milliards d'AED (+9,3 %)	59 460 transactions (+23,7 %)

La source est le Real Estate Registration Department de Sharjah. Nous n'avons pas trouvé de total annuel complet 2023 publié séparément ; les 27 milliards d'AED sont déduits de la croissance officielle de 48 % annoncée pour 2024. Le trait marquant de ce marché est le poids des acheteurs locaux : les ressortissants des EAU ont investi environ 19,2 milliards d'AED en 2024, presque la moitié du total. Novembre 2025 a été le plus gros mois de l'histoire de l'émirat, avec 9,5 milliards d'AED.

Deux règles comptent plus que le volume pour un investisseur. La loi sur les loyers de Sharjah de 2024 gèle le loyer pendant les trois premières années d'un bail, sauf accord du locataire (notre explication). Et la propriété étrangère est limitée à des projets désignés : l'adresse détermine donc si l'on peut détenir un titre.

Ras Al Khaimah : l'envolée de 2024 et le repli de 2025

Année	Indicateur	Valeur
2023	Ensemble des transactions (données de l'émirat)	6,94 milliards d'AED
2024	Ensemble des transactions (données de l'émirat)	plus de 15 milliards d'AED (+118 %)
2024	Ventes résidentielles (Cavendish Maxwell)	≈ 8 000 pour 16,4 milliards d'AED
2025	Ventes résidentielles (Cavendish Maxwell)	≈ 6 600 (−17,4 %) pour 12,4 milliards d'AED (−24,7 %)
2025	Part du off-plan dans les ventes	≈ 85 %

Les deux séries de 2024 diffèrent parce qu'elles mesurent des choses différentes — d'un côté toutes les transactions enregistrées, de l'autre les ventes résidentielles incluant les contrats primaires des promoteurs. Comparez au sein d'une même série, jamais entre séries.

2024 a été l'année de lancement autour du futur complexe Wynn d'Al Marjan, les promoteurs sortant des résidences de marque vendues surtout en off-plan. En 2025, les ventes ont reculé d'un quart tandis que les prix continuaient de monter : Cavendish Maxwell relevait +13,4 % pour les appartements, +9,7 % pour les villas et +10,2 % pour les loyers d'appartements. L'indice de ValuStrat était en hausse de 14,9 % sur un an au troisième trimestre 2025. Nous n'avons pas retrouvé le « +18,5 % » parfois cité pour l'émirat dans les rapports de consultants et ne l'utilisons pas.

Ce qui a changé en septembre 2026

Sharjah a ralenti sans s'arrêter : 29,5 milliards d'AED au premier semestre 2026, soit 9,3 % de plus qu'un an plus tôt, Muwaileh Commercial (2 385 transactions, 2,8 milliards d'AED) et Al Belaida étant les zones les plus actives. À Ras Al Khaimah, la question est l'offre. Après environ 1 200 logements livrés en 2025 et 1 300 attendus en 2026, Cavendish Maxwell en compte quelque 5 200 pour 2028. Que cette vague rencontre un complexe ouvert dépend de Wynn, dont l'ouverture a été repoussée à septembre 2027 (détails ici).

Si vous envisagez les émirats du nord comme alternative à Dubaï, commencez par nos pages Sharjah et Ras Al Khaimah et par Ras Al Khaimah to 2030.