Il mercato immobiliare di Sharjah e Ras Al Khaimah 2023–2025: transazioni, prezzi e che cosa è cambiato

Sharjah e Ras Al Khaimah vengono di solito considerate alternative più economiche a Dubai. Entrambe sono cresciute più volte tra il 2023 e il 2025, ma per ragioni diverse: Sharjah grazie alla domanda interna e ai propri cittadini, Ras Al Khaimah grazie alla domanda internazionale per lo sviluppo turistico attorno ad Al Marjan Island. Questa rassegna espone i risultati annuali ufficiali, gli indici dei prezzi e che cosa è cambiato a settembre 2026.

Sharjah: tre anni record consecutivi

Anno	Valore delle transazioni	Note
2023	≈27 mld AED	primi nove mesi: 59 258 transazioni per 19 mld AED (circa 5,2 mld USD)
2024	40 mld AED (+48%)	massimo dal 2008; acquirenti di 120 nazionalità
2025	65,6 mld AED (+64,3%)	132 659 transazioni (+26,3%), 33 580 vendite (+38,4%)
H1 2026	29,5 mld AED (+9,3%)	59 460 transazioni (+23,7%)

La fonte è il Real Estate Registration Department di Sharjah. Non abbiamo trovato un totale annuo 2023 pubblicato separatamente; i 27 mld AED sono ricavati dalla crescita ufficiale del 48% riportata per il 2024. Il tratto distintivo del mercato è il peso degli acquirenti locali: i cittadini emiratini hanno investito circa 19,2 mld AED nel 2024, quasi metà del totale. Novembre 2025 è stato il mese più grande della storia dell'emirato, con 9,5 mld AED.

Per un investitore contano più del volume due regole. La legge sugli affitti di Sharjah del 2024 congela il canone per i primi tre anni di locazione, salvo accordo dell'inquilino (la nostra analisi). E la proprietà straniera è limitata a progetti designati, quindi è l'indirizzo a decidere se si può detenere un titolo.

Ras Al Khaimah: il boom del 2024 e il calo del 2025

Anno	Indicatore	Valore
2023	Tutte le transazioni (dati dell'emirato)	6,94 mld AED
2024	Tutte le transazioni (dati dell'emirato)	oltre 15 mld AED (+118%)
2024	Vendite residenziali (Cavendish Maxwell)	≈8 000 per 16,4 mld AED
2025	Vendite residenziali (Cavendish Maxwell)	≈6 600 (−17,4%) per 12,4 mld AED (−24,7%)
2025	Quota di off-plan sulle vendite	≈85%

Le due serie del 2024 differiscono perché misurano cose diverse: da un lato tutte le transazioni registrate, dall'altro le vendite residenziali comprensive dei contratti primari dei costruttori. Si confronti all'interno di una stessa serie, mai tra serie diverse.

Il 2024 è stato l'anno dei lanci attorno al futuro resort Wynn su Al Marjan, con costruttori che hanno presentato residenze di marca vendute per lo più off-plan. Nel 2025 le vendite sono calate di un quarto mentre i prezzi hanno continuato a salire: secondo Cavendish Maxwell gli appartamenti sono saliti del 13,4%, le ville del 9,7% e gli affitti degli appartamenti del 10,2%. L'indice di ValuStrat è salito del 14,9% su base annua nel terzo trimestre 2025. Non abbiamo trovato il «+18,5%» talvolta citato per l'emirato nei rapporti dei consulenti e non lo utilizziamo.

Che cosa è cambiato a settembre 2026?

Sharjah ha rallentato senza fermarsi: 29,5 mld AED nel primo semestre 2026, il 9,3% in più rispetto a un anno prima, con Muwaileh Commercial (2 385 transazioni, 2,8 mld AED) e Al Belaida come aree più attive. A Ras Al Khaimah la questione è l'offerta. Dopo circa 1 200 unità consegnate nel 2025 e 1 300 attese nel 2026, Cavendish Maxwell ne conta circa 5 200 per il 2028. Se quell'ondata incontrerà un resort aperto dipende da Wynn, la cui apertura è slittata a settembre 2027 (dettagli qui).

Se guarda agli emirati settentrionali come alternativa a Dubai, parta dalle nostre pagine su Sharjah e Ras Al Khaimah e da Ras Al Khaimah to 2030.