Рынок недвижимости Шарджи и Рас-эль-Хаймы 2023–2025: итоги — сделки, цены и что изменилось
Шарджа: около 27 млрд дирхамов сделок в 2023 году, 40 млрд в 2024-м и рекордные 65,6 млрд в 2025-м. Рас-эль-Хайма: 6,9 млрд в 2023-м и больше 15 млрд в 2024-м, а в 2025-м продажи упали на 25% при росте цен квартир на 13,4%. Таблицы по годам и статус на сентябрь 2026.
Шарджа и Рас-эль-Хайма — два рынка, которые покупатель из СНГ обычно рассматривает как «дешёвую альтернативу Дубаю». За 2023–2025 годы оба выросли в разы, но по-разному: Шарджа — за счёт местного спроса и собственных граждан, Рас-эль-Хайма — за счёт иностранного спроса на курортную стройку вокруг острова Al Marjan. В этом справочнике — официальные итоги по годам, ценовые индексы и то, что изменилось к сентябрю 2026 года.
Шарджа: три года подряд рекордов
| Год | Сумма сделок | Что важно |
|---|---|---|
| 2023 | ≈27 млрд дирхамов | за девять месяцев — 59 258 сделок на 19 млрд (около $5,2 млрд) |
| 2024 | 40 млрд (+48%) | максимум с 2008 года, покупатели из 120 стран |
| 2025 | 65,6 млрд (+64,3%) | 132 659 сделок (+26,3%), продаж — 33 580 (+38,4%) |
| 1-е полугодие 2026 | 29,5 млрд (+9,3%) | 59 460 сделок (+23,7%) |
Источник — Департамент регистрации недвижимости Шарджи. Годовой итог 2023 года отдельной цифрой не публиковался в доступных нам материалах; 27 млрд — это расчёт от официального прироста 2024 года на 48%. Характерная черта рынка — роль местных покупателей: в 2024 году граждане ОАЭ вложили около 19,2 млрд дирхамов, почти половину всего объёма. Ноябрь 2025-го стал рекордным месяцем в истории эмирата — 9,5 млрд дирхамов.
Для инвестора в Шардже важнее цифр оборота два правила. Первое — арендный закон 2024 года: первые три года договора ставку нельзя поднять без согласия жильца (разбор закона). Второе — доступ иностранцев к собственности ограничен определёнными проектами. Как это складывается в доходность с ипотекой, мы считали в отдельном материале «Шарджа как расчёт: 7,2% аренды при кредите под 4%».
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Рас-эль-Хайма: взлёт 2024-го и откат 2025-го
| Год | Показатель | Значение |
|---|---|---|
| 2023 | Все сделки (официальные данные эмирата) | 6,94 млрд дирхамов |
| 2024 | Все сделки (официальные данные эмирата) | больше 15 млрд (+118%) |
| 2024 | Продажи жилья (Cavendish Maxwell) | ≈8000 сделок на 16,4 млрд |
| 2025 | Продажи жилья (Cavendish Maxwell) | ≈6600 сделок (−17,4%) на 12,4 млрд (−24,7%) |
| 2025 | Доля новостроек в продажах | ≈85% |
Два ряда за 2024 год не совпадают, потому что считаются по-разному: официальная цифра эмирата охватывает все зарегистрированные сделки, у консультантов — только продажи жилья, включая первичные договоры застройщиков. Сравнивать их между собой нельзя, сравнивать внутри одного ряда — можно.
2024 год для Рас-эль-Хаймы — год запусков вокруг будущего казино-курорта Wynn на Al Marjan: застройщики выводили брендированные резиденции, и продажи шли в основном на этапе стройки. В 2025 году продажи откатились на четверть, а цены при этом продолжили расти: по Cavendish Maxwell, квартиры подорожали за год на 13,4%, виллы — на 9,7%, аренда квартир — на 10,2%. ValuStrat в третьем квартале 2025 года фиксировал рост индекса цен на 14,9% за год. Цифру «+18,5%», которую приводят для эмирата, мы в отчётах консультантов не нашли и не используем.
Что изменилось к сентябрю 2026 года
В Шардже рост замедлился, но не остановился: первое полугодие 2026-го дало 29,5 млрд дирхамов, на 9,3% больше, чем годом раньше. Больше всего сделок — в Muwaileh Commercial (2385 сделок на 2,8 млрд) и Al Belaida. В Рас-эль-Хайме главный вопрос — предложение: по Cavendish Maxwell, после примерно 1200 сданных жилых единиц в 2025 году и 1300 в 2026-м на 2028 год запланировано около 5200. Совпадёт ли эта волна с открытием курорта, зависит от сроков Wynn: открытие перенесено на сентябрь 2027 года (подробно здесь).
Если рассматриваете северные эмираты как альтернативу Дубаю, начните со страниц Шарджи и Рас-эль-Хаймы и разбора планов эмирата «Рас-эль-Хайма до 2030 года».
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Рынок недвижимости Дубая в первом полугодии 2025: итоги — рекордный квартал и 431 млрд дирхамов
Первое полугодие 2025 года: по DLD — 125 538 сделок на 431 млрд дирхамов (+26% и +25%). По Knight Frank во втором квартале продано больше 51 тыс. домов — рекорд, за полугодие — 94 тыс. на 268 млрд дирхамов. Цены +13,7% за год, виллы +16% и на 49% выше пика 2014-го.
Рас-эль-Хайма до 2030 года: 3,5 млн туристов, 16 тысяч номеров и новый терминал аэропорта
Рас-эль-Хайма хочет к 2030 году принимать 3,5 млн гостей в год (в 2025-м — 1,35 млн), почти удвоить отельный фонд с 8700 до ~16 000 номеров и довести долю премиума до 80%. Аэропорт к 2028-му рассчитан на 3 млн пассажиров. Что это значит для рынка жилья.
Казино Wynn Al Marjan в Рас-эль-Хайме: открытие перенесли на сентябрь 2027, бюджет вырос до $5,7 млрд
Wynn Al Marjan Island откроется в сентябре 2027 года вместо первого квартала, бюджет вырос на $600 млн — до ~$5,7 млрд. Лицензия GCGRA получена в октябре 2024-го, кредит $2,4 млрд подписан в феврале 2025-го. Что перенос значит для инвесторов острова.
RAK Properties: выручка застройщика Рас-эль-Хаймы выросла на 40% за 2024 год — и почему компания не платит дивиденды
RAK Properties закончила 2024 год с выручкой 1,41 млрд AED (+40%) и прибылью 280,9 млн AED (+39%), но отказалась от дивидендов ради ускорения строек в эмирате, где в сентябре 2027 года открывается казино-резорт Wynn за $5,1 млрд. Что это значит для инвестора в Al Marjan Island.
Транспорт будущего в ОАЭ 2026: вертипорт Рас-эль-Хаймы, роботакси Uber и морские планеры
Пока в Дубае и Абу-Даби обсуждают аэротакси между городами, Рас-эль-Хайма строит собственный вертипорт у Al Marjan, Uber и WeRide уже возят пассажиров без водителя в Джумейре, а Абу-Даби заключил соглашение о запуске морских планеров Seaglider. Три проекта — статус на сентябрь 2026 года.
Квартиры у моря в Рас-эль-Хайме от Aldar: Nikki Beach Residences и Rosso Bay на Al Marjan — распроданы, сдача в 2028
Aldar вышел в Рас-эль-Хайму двумя проектами на Al Marjan: Nikki Beach Residences (старт в ноябре 2023, квартиры 1–4 спальни и виллы) и Rosso Bay Residences (июль 2024, от ≈1,5 млн AED). Оба распроданы у застройщика, сдача по данным порталов — конец 2028 года.