Succession entre deux juridictions : quelle loi régit votre appartement à Dubaï ?

C'est la question que personne ne pose au moment de l'achat et que toutes les familles posent plus tard. Elle mérite une réponse claire, car l'issue par défaut n'est souvent pas celle que les acheteurs imaginent, et elle se corrige à peu de frais du vivant du propriétaire, alors qu'elle coûte cher à contester ensuite.

Deux questions distinctes

Quelle loi décide qui hérite. Les pays répondent différemment : certains par la nationalité du défunt, d'autres par le domicile, d'autres encore par la résidence habituelle, et beaucoup traitent les biens immobiliers à part du reste en appliquant la loi du lieu où se trouve le bien.

Quel tribunal est compétent et ce qu'il fera appliquer. Un testament étranger peut être reconnu, ou exiger une procédure locale avant de produire le moindre effet, ou être écarté par des règles locales impératives.

Ce sont deux questions différentes, et il est tout à fait possible de gagner sur la première et de perdre sur la seconde.

Pourquoi l'immobilier est l'actif difficile

Un compte bancaire peut souvent être réglé sous un seul système. Un bien immobilier attire en général la loi de son lieu de situation, car c'est là que se trouve le registre, et les registres suivent leurs propres règles sur le nom qu'ils acceptent d'inscrire. Une famille peut ainsi découvrir qu'un testament régit tout sauf l'appartement, c'est-à-dire précisément l'actif pour lequel il avait été rédigé.

Ce qui peut être fait à l'avance

• Établir la règle par défaut pour votre combinaison précise de nationalité, de résidence et de localisation de l'actif. Non pas la règle générale — celle qui s'applique à vous.
• Envisager un testament local pour l'actif local. Dans plusieurs juridictions, dont les Émirats, il existe des mécanismes permettant à un propriétaire non musulman d'enregistrer un testament qui régit ses biens sur place et écarte les règles par défaut. Lorsqu'un tel mécanisme existe, y recourir est moins cher et plus rapide que toute autre solution.
• Vérifier la réserve héréditaire dans les systèmes susceptibles de s'appliquer. Les règles qui réservent des parts fixes à certains proches l'emportent sur la volonté exprimée dans un testament lorsqu'elles s'appliquent, et elles existent dans plus de pays qu'on ne le croit.
• Faire de la structure de détention un choix conscient. La détention conjointe, par une société ou en nom propre produit des résultats successoraux différents, et la décision est la moins coûteuse au moment de l'achat.
• Dire à quelqu'un où se trouvent les choses. Un héritier qui ignore qu'un bien existe, ou ne peut pas identifier la banque, passe la première année de la procédure à le découvrir.

La couche fiscale, séparément

Savoir si une succession est taxée est une question distincte de celle de savoir qui hérite, et elle obéit à ses propres critères de rattachement — souvent le domicile ou la longue résidence plutôt que le lieu où se trouve l'actif. Un pays que vous avez quitté il y a des années peut encore faire valoir un droit sur votre patrimoine mondial sans en avoir aucun sur vos revenus. Ce n'est pas une contradiction : ce sont deux impôts différents, avec deux critères différents.

La consigne pratique

Réglez cela au moment de l'achat, en une seule conversation avec un professionnel qualifié dans les deux systèmes concernés, et consignez la réponse par écrit. C'est une heure de travail et des honoraires modestes, face à un problème qui, faute d'être résolu, retombe sur des personnes endeuillées et peu familières de la juridiction.