Successione in due giurisdizioni: quale legge regola il vostro appartamento a Dubai

È la domanda che nessuno pone al momento dell'acquisto e che ogni famiglia si pone dopo. Merita una risposta chiara, perché l'esito di default non è spesso quello che gli acquirenti immaginano, ed è rimediabile a basso costo finché il proprietario è in vita e costoso da contestare in seguito.

Due questioni distinte

Quale legge stabilisce chi eredita. I Paesi rispondono in modo diverso: alcuni in base alla cittadinanza del defunto, altri al domicilio, altri alla residenza abituale, e molti trattano i beni immobili separatamente dal resto, applicando la legge del luogo in cui si trova l'immobile.

Quale tribunale è competente e cosa farà eseguire. Un testamento straniero può essere riconosciuto, oppure richiedere una procedura locale prima di produrre effetti, oppure essere scalzato da norme imperative locali.

Sono due questioni diverse ed è del tutto possibile rispondere alla prima a proprio favore e perdere sulla seconda.

Perché l'immobile è il bene difficile

Un conto bancario si può spesso gestire con un solo ordinamento. L'immobile tende invece ad attrarre la legge del luogo in cui si trova, perché lì c'è il registro, e i registri seguono le proprie regole su quale nome iscrivere. Una famiglia può così scoprire che un testamento regola tutto tranne l'appartamento, cioè proprio il bene per cui era stato scritto.

Cosa si può fare in anticipo

• Stabilire l'esito di default per la vostra specifica combinazione di cittadinanza, residenza e ubicazione del bene. Non la regola generale: quella che vale per voi.
• Valutare un testamento locale per il bene locale. In diverse giurisdizioni, compresi gli Emirati, esistono meccanismi che consentono a un proprietario non musulmano di registrare un testamento che regola i suoi beni qui e sostituisce le regole di default. Dove un meccanismo del genere esiste, usarlo è più economico e rapido di qualsiasi alternativa.
• Verificare la successione necessaria (forced heirship) negli ordinamenti che potrebbero applicarsi. Le norme che riservano quote fisse a determinati parenti prevalgono sulla volontà del testamento dove si applicano, e sono presenti in più Paesi di quanto si pensi.
• Fare della struttura di proprietà una scelta consapevole. Proprietà congiunta, proprietà tramite società e proprietà esclusiva producono esiti successori diversi, e la decisione costa meno al momento dell'acquisto.
• Dire a qualcuno dove si trovano le cose. Un erede che non sa che un immobile esiste, o non riesce a individuare la banca, passa il primo anno della procedura a scoprirlo.

Il livello fiscale, a parte

Se un patrimonio ereditario sia tassato è una questione diversa da chi eredita, e segue i propri criteri di collegamento, spesso il domicilio o la residenza prolungata e non il luogo in cui si trova il bene. Un Paese che avete lasciato anni fa può ancora vantare una pretesa sul vostro patrimonio mondiale pur non avendone alcuna sul vostro reddito. Non è una contraddizione: sono due imposte diverse con due test diversi.

L'indicazione pratica

Risolvete la questione al momento dell'acquisto, in un'unica conversazione con un professionista qualificato in entrambi gli ordinamenti coinvolti, e mettete per iscritto la risposta. È il lavoro di un'ora e una parcella modesta, a fronte di un problema che, se irrisolto, ricade su persone in lutto e poco pratiche della giurisdizione.