Застройщик
Сданные проекты, реальные сроки против заявленных, качество передачи, судебная история.
Услуга
Подбор новостроек в Дубае
№1 по подбору новостроек в Дубае для русскоязычных инвесторов и покупателей: подбираем off-plan под вашу задачу и до брони проверяем застройщика, план оплаты, договор SPA и эскроу-счёт. Вы получаете проект, где заранее понятно, сколько платить на ключах (это 40, 60, а иногда и 80% цены) и как из него выйти.
Оставьте заявку на сайте
Имя и телефон — и мы вернёмся с вопросами о бюджете, плане оплаты и сроке владения.
Вторичка или новостройка в Дубае: как выбрать без иллюзий
Разбор текстом — на странице ролика.
Новостройку покупают по плану оплаты: первый взнос 10–20%, платежи по графику застройщика, остаток на ключах. Вход небольшой долей цены связывает на два-три года, поэтому ошибка в выборе здесь дороже, чем на готовом жилье.
Подбор ведёт брокер с лицензией RERA и смотрит на проект глазами будущего продавца: как застройщик сдавал прошлые дома. На смежные задачи — ипотеку на последний взнос, вычитку договора — подключаем приглашённых независимых экспертов.
Что проверяем до брони?
Четыре вещи: застройщика, план оплаты, договор и ликвидность на сдаче. Доказательство — то, что девелопер уже сдал и соблюдал ли он сроки.
Пример из запусков 2024 года: у 36-этажной башни на 453 квартиры в Downtown сдача всё ещё заявлена на первый квартал 2027 года при готовности в единицы процентов. Такой разрыв почти всегда означает перенос.
План оплаты
Сколько платить на ключах. Если это 40–80% стоимости, заранее решаем, чем закрывать: своими деньгами или ипотекой на последний взнос.
Договор SPA
Дата сдачи и льготный период, удержания при расторжении, форс-мажор, порог переуступки, допуск по площади — до подписания, а не после.
Ликвидность на сдаче
Сколько похожих квартир выйдет на рынок одновременно, какие аренды в районе и не закроет ли вид следующая очередь мастер-плана.
Сколько денег нужно на входе?
Первый взнос 10–20% и сбор Земельного департамента 4%: он платится при регистрации договора в системе Oqood, а не на ключах. Остальное идёт по графику застройщика.
Готовая квартира требует 100% суммы сразу и ещё 7–8% расходов сверху. Но капитал в новостройке не работает до ключей: офф-план — инструмент роста на горизонте 3–4 года, готовое жильё — инструмент денежного потока.
Защищает ли эскроу-счёт деньги покупателя?
Да, от нецелевого использования — но не от срыва сроков. Механизм работает в Дубае с 2007 года: счёт открыт на проект, а не на компанию, распоряжается им банк, и деньги одной стройки нельзя перебросить на другую.
Транши идут под отчёт инженера-консультанта и одобрение RERA. Прямые расчёты с подрядчиком открываются после готовности около 20%, дальше — на рубежах 40%, 60% и 80%; ещё 5% удерживаются год после завершения.
Самый опасный платёж — мимо счёта проекта: в запросе на оплату должно стоять название проекта, а не юрлицо застройщика.
Что читать в договоре SPA до резервационного платежа
Договор — шаблон застройщика, и два-три года до ключей вся сделка состоит из него. Просим полный текст с приложениями до брони: график платежей, спецификация и план этажа лежат именно там.
Почти каждый договор даёт застройщику льготный период сверх заявленной даты — чаще всего 12 месяцев — без компенсаций; права покупателя возникают после его истечения. От передачи отсчитываются десять лет ответственности по конструктиву и один год по инженерным системам.
Как выйти из новостройки до сдачи?
Переуступкой контракта: она проходит через застройщика и без его согласия не регистрируется. В договоре стоит порог — обычно около 30–40% уплаченной цены, — до которого продажа не разрешена вовсе.
Перед самыми ключами покупают со скидкой: потеря около 15% вложенного — обычная цена срочного выхода. Первый сезон аренды после массовой сдачи тоже слабый, поэтому доходность считаем на второй год.
Чем закрыть последний взнос на ключах?
Банком. Ипотека на последний взнос покрывает до 80% оценочной стоимости квартиры, а уплаченное застройщику засчитывается как вклад покупателя. Срок — до 25 лет, погасить кредит нужно до 65 лет.
Начинать стоит за год до сдачи, минимум — за шесть месяцев. Доход подтверждается в ОАЭ и должен быть не ниже 15 000 AED в месяц; ориентир по ставке — 3,99% с фиксацией на три года. Через шесть месяцев просрочки начинается отчуждение, и суд возвращает 30% внесённого.
Как проходит работа
В четыре шага — от задачи к договору, а не от буклета к брони. Вместо обещаний доходности — документы и цифры из реестра Земельного департамента.
- 1
Задача и бюджет
Выясняем цель: поток, прирост капитала, жильё для семьи или золотая виза. Считаем сумму на входе, платёж на ключах и горизонт владения.
- 2
Отбор проектов
Сравниваем застройщиков, районы и очереди. Называем конкретный подрайон и очередь, а не мастер-план целиком.
- 3
Проверка
Сверяем регистрацию проекта в DLD, процент готовности в реестре, реквизиты эскроу и текст SPA. Соседние участки и их высотность проверяем письменно.
- 4
Бронь и сопровождение
Контролируем запись в Oqood и остаёмся на связи: сверка счёта при каждом платеже, сдвиги сроков, подготовка к ипотеке, приёмка.
Кто ведёт работу?
Подбор и сделку ведёт сам брокер с лицензией RERA — от разговора о бюджете до регистрации договора и приёмки.
На смежные задачи подключаются приглашённые эксперты — независимые практики, не в штате: ипотечный брокер, юрист по недвижимости, специалист по приёмке. Мы подбираем эксперта под задачу, сводим с вами и остаёмся на связи до результата.
Заявка
Подобрать новостройку
Имя и телефон — и мы вернёмся с вопросами о бюджете, плане оплаты и сроке владения.
Подобрать новостройку
Видео
Видео: подбор новостроек в дубае
Разборы с нашего YouTube-канала по теме этой услуги.
Полные разборы
Частые вопросы
Даёт ли новостройка золотую визу?
В Дубае — да: с января 2024 года достаточно стоимости объекта от 2 млн AED по оценке Земельного департамента, включая стройку и ипотеку. Застройщик должен быть в списке, согласованном DLD. В Абу-Даби засчитывают только сумму, уже уплаченную застройщику.
Что будет с деньгами, если проект остановят?
Замороженный проект регулятор может отменить; дальше идёт судебная ликвидация, и остаток на эскроу распределяется между покупателями. Защита небыстрая, и полный возврат не гарантирован — поэтому история сданных проектов надёжнее любой конструкции счёта.
Что делать, если застройщик перенёс сдачу?
Найти в договоре дату передачи и льготный период, сверить процент готовности в реестре Земельного департамента и запросить письменное объяснение с новым графиком. Дополнительные соглашения о переносе не подписываем не глядя: они могут обнулять права требования. Для масштаба: башня в 71 этаж сдвинулась примерно на три квартала.
Что выбрать: новостройку или готовую квартиру?
Нужен доход с первого месяца или ключи для переезда — готовое. Задача растянуть платежи и сыграть на росте, а деньги не понадобятся раньше трёх-четырёх лет — офф-план у надёжного застройщика.
Смотрите также
Задать вопрос
Самый быстрый способ — Telegram.
Написать в Telegram