Bac de Roda et Eywa : le promoteur européen derrière un immeuble de bureaux à Barcelone et une tour à Dubaï

Bac de Roda est un immeuble de bureaux du quartier 22@ de Barcelone, et ce n'est pas une incursion d'un promoteur de Dubaï en Europe. C'est l'œuvre de R.Evolution, une société aux racines lettones et forte de plus de vingt-cinq ans d'activité européenne, pour laquelle Dubaï, avec la tour Eywa sur le Dubai Water Canal, est un nouveau marché.

Qui est réellement derrière Bac de Roda et Eywa ?

R.Evolution, un promoteur issu du marché européen. Son fondateur est Alex Zagrebelny ; le siège de la société est historiquement lié à Riga, des bureaux à Berlin et à Barcelone ont suivi, et Dubaï n'est venu qu'après.

Elle compte plus de deux douzaines de projets livrés et plus de vingt-cinq ans d'activité. Toute cette expérience a été acquise en Europe, et non aux Émirats, ce qui est l'inverse de ce que suggère la formule « des créateurs d'Eywa ».

Eywa, son premier projet aux EAU, se lit donc mieux comme un produit européen arrivé à Dubaï. L'architecture biophilique, les matériaux naturels et le discours sur le bien-être n'ont pas été adaptés au goût d'un acheteur émirati ; la société y travaillait en Europe bien avant d'atteindre le Dubai Water Canal.

Pour un acheteur aux EAU, la conclusion est pratique. Ce n'est pas un promoteur local avec une longue liste de tours livrées à Dubaï, mais un promoteur européen solide pour lequel les Émirats sont un nouveau marché. C'est un atout, et aussi un point à vérifier séparément.

Qu'est-ce que Bac de Roda, et pourquoi ce ne sont pas des appartements ?

Bac de Roda est un immeuble de bureaux dans le 22@, le quartier de l'innovation de Barcelone, né sur les anciens terrains industriels de Poblenou. Il compte environ 22 000 mètres carrés, de la place pour quelque deux mille postes de travail, des terrasses et un parking souterrain, et fait partie de l'îlot Manzana de la Concordia.

L'architecture est bien plus éclatante que celle d'un immeuble de bureaux ordinaire. Une cascade de quarante mètres coule sur la façade sud grâce à l'eau de pluie récupérée, une forêt verticale compte près de deux cents arbres, et des éoliennes verticales font partie du projet.

Les certifications annoncées sont WELL et LEED au niveau Platinum, la plus haute note pour la santé de l'environnement intérieur et pour la durabilité.

Il faut retenir qu'il s'agit d'un bien commercial pour un locataire d'entreprise, et non d'un programme résidentiel. Qui cherche à Barcelone un appartement des auteurs d'Eywa cherche ce que le projet ne contient pas. Le produit résidentiel de la société est celui de Dubaï.

Qu'apporte un passé européen à un acheteur à Dubaï ?

Plusieurs éléments mesurables. Aux Émirats, le nom du promoteur est le principal filtre, car l'acheteur paie par échéances quelque chose qui n'existe pas encore et le parcours est la seule garantie de qualité.

Le premier est une culture de la certification. En Europe, WELL et LEED sont une procédure avec audits et mesures, pas une ligne de présentation. Une société qui y est passée pour un immeuble de bureaux à Barcelone apporte à Dubaï des exigences établies sur les matériaux et l'ingénierie.

Le deuxième est un horizon long. Le cycle européen d'autorisations et d'exploitation apprend à un promoteur à penser à la vie d'un immeuble dix ans plus tard. C'est rare à Dubaï, marché jeune où beaucoup de tours de première génération vieillissent plus vite que leurs acheteurs ne l'attendaient.

Le troisième est le concept plutôt que la surface. Un produit construit autour d'une idée et non autour d'un prix au pied carré est plus difficile à copier pour les concurrents. Là où des dizaines de promoteurs vendent des lots similaires dans des tours similaires, c'est une véritable protection de la valeur.

Où est le point faible ?

Une réputation européenne ne se transpose pas automatiquement aux EAU, car la mécanique du marché est différente : autre régulateur, autres entrepreneurs, autre rythme, autre type d'acheteur. Un bon immeuble de bureaux à Barcelone ne dit rien de la façon dont la société gère un cycle de vente et de livraison à Dubaï.

Le deuxième problème est un historique local court. Au moment du tournage, en 2023, la société avait peu d'immeubles achevés et occupés aux Émirats, or c'est sur eux qu'on juge normalement un promoteur : l'état du complexe après trois ans, l'avis des propriétaires, les charges de copropriété réelles.

Tant que cet historique n'existe pas, le portefeuille européen en tient lieu. C'est un substitut raisonnable, mais pas un équivalent.

Le troisième est la prime pour le concept. Les projets portés par une idée forte coûtent plus cher que la moyenne de leur emplacement, et le cercle des acheteurs à la revente est plus étroit. Pour un projet d'achat-revente dans l'année, c'est un inconvénient ; pour une détention longue, bien moins.

En quoi le développement européen diffère-t-il de celui de Dubaï ?

Cela commence par l'échelle. Un promoteur de Dubaï peut mettre des milliers de lots sur le marché en un an. Dans le centre de Barcelone, les constructions neuves se comptent en dizaines et en centaines de biens, et les autorisations prennent des années.

Les modèles économiques en découlent. Aux Émirats, l'argent se fait sur la vitesse de rotation ; en Europe, il se fait sur la rareté et sur la valeur de l'actif.

Ce que l'on vend diffère aussi. Le modèle de Dubaï est la vente de lots à des acheteurs particuliers au tout premier stade de la construction, via un compte séquestre (escrow). Un projet de bureaux comme Bac de Roda est loué à des entreprises ou vendu en bloc à un investisseur institutionnel, et ne vise pas du tout un acheteur particulier des EAU.

Vient ensuite la fiscalité. Un achat en Espagne entraîne des droits de mutation ou la TVA sur un bien neuf, l'IBI annuel, l'impôt des non-résidents sur les revenus locatifs et l'impôt sur la plus-value à la vente. À Dubaï, la charge du propriétaire est minimale : des frais DLD uniques de 4 % à l'enregistrement et les charges de copropriété annuelles.

Cette différence explique pourquoi les promoteurs européens viennent aux Émirats, et non l'inverse.

Que vérifier avant d'acheter chez un tel promoteur aux EAU ?

Commencez par le numéro de projet RERA et le compte séquestre, que l'on peut vérifier en quelques minutes via Dubai REST ou sur le site du DLD. Si le projet n'est pas au registre, la discussion est close, aussi solide que soit le portefeuille européen.

Ensuite, l'entreprise générale : qui construit physiquement à Dubaï, et ce que cette entreprise a déjà livré aux Émirats. Pour un promoteur nouveau sur le marché, cela en dit plus que le nom du promoteur lui-même.

Puis l'échéancier de paiement et la date de livraison. Voyez dans quelle mesure les échéances sont liées aux étapes du chantier plutôt qu'au calendrier, et ce que le contrat prévoit comme indemnisation en cas de retard.

Interrogez-vous sur les charges de copropriété. Les immeubles à concept, avec végétation, bassins et un large éventail de services, sont chers à exploiter ; renseignez-vous donc sur le tarif au pied carré avant l'achat et comparez-le avec des tours voisines de même gamme.

Enfin, visitez les immeubles achevés de la société lorsqu'ils existent et confrontez ce qui a été promis à ce qui a été construit. C'est le seul moyen de tester une promesse de produit qui ne repose pas sur des visuels de synthèse.