Oceano sur Al Marjan Island : le projet de Luxe Developers et l'île qui se construit autour

Oceano de The Luxe Developers se trouve sur Al Marjan Island, et c'est l'île qui justifie de s'y intéresser. Voici ce qui est réellement construit aujourd'hui, ce que promettent les visuels pour la suite, et la question que doit se poser un acheteur résidentiel dans un lieu où les hôtels arrivent avant les voisins.

Que montre la visite ?

Les images couvrent Al Marjan Island telle qu'elle est et telle qu'elle est dessinée : l'infrastructure déjà en place, les parcelles où s'élève la prochaine vague de resorts, et les concepts de design des espaces hôteliers — perspectives aériennes à l'extérieur, concepts d'intérieur à l'intérieur.

Cette combinaison est la façon honnête de regarder une île encore en chantier. Les visuels disent ce que quelqu'un compte construire ; le terrain dit où en est cette intention.

Sur Al Marjan, l'écart entre les deux reste large par endroits, et il vaut la peine de voir quelles parties du plan directeur sont des routes et des fondations, et lesquelles ne sont encore que du dessin.

Pourquoi l'île compte-t-elle plus que l'appartement ?

Al Marjan, ce sont quatre îles artificielles en forme de corail au large de la côte de Ras Al Khaimah, conçues comme destination touristique et, pendant dix ans, faites presque uniquement d'hôtels.

La licence de jeu a changé la trajectoire : dès qu'un resort-casino y a été confirmé, les lancements résidentiels de marque ont suivi en quelques mois, car ce type de resort crée le volume de visiteurs dont un appartement de marque en location courte durée a besoin.

Oceano appartient à cette deuxième vague. Il est livré dans une île dont l'économie est d'abord hôtelière et ensuite résidentielle — une proposition réellement différente de celle d'un quartier construit autour de ses habitants.

Qu'est-ce que cela implique pour la demande locative ?

La conséquence pratique est que votre demande locative dépend des arrivées de touristes, et non d'un pôle d'emploi. C'est un avantage tant que les resorts ouvrent, et un risque de concentration s'ils sont retardés.

Les deux moitiés sont réelles, et un courtier qui ne mentionne que la première vous vend le visuel.

Le foncier sous-jacent à ces lancements est traité séparément dans notre article sur les parcelles d'Al Marjan Island.

En quoi consiste réellement l'île ?

Al Marjan représente environ 29 millions de pieds carrés au total — à peu près un quart de Palm Jumeirah — répartis en quatre îles, dont une naturelle et trois gagnées sur la mer.

La troisième île est celle qui a tout changé : le resort et casino Wynn l'occupe entièrement, soit environ quatre millions de pieds carrés, et c'est le plus grand Wynn au monde. Rien d'autre sur l'île ne rivalise avec cette parcelle.

Oceano se trouve à l'angle de la quatrième île, en front de mer, face au casino de l'autre côté de l'eau, avec la mer et la communauté de l'autre côté. Mesuré depuis la parcelle, le resort Wynn est à moins de cinq minutes en voiture et à environ sept minutes à pied.

À titre de comparaison, Al Hamra Island — où se trouve le Ritz-Carlton — est à environ vingt-cinq minutes. Sur une île dont l'économie sera bâtie autour d'un seul resort, cet écart est tout l'argument de l'emplacement.

Qu'est-ce qui est déjà ouvert, et qu'est-ce qui arrive ?

Ouverts et en exploitation : Rixos, deux Hilton, un resort Radisson et un Mövenpick. Le briefing a été franc : Rixos a affiché complet tous les week-ends de l'été, avec des résidents de Dubaï incapables de trouver une disponibilité de dernière minute.

Livrés et habités : Bab Al Bahr Residences, City Living Bay et Pacific. Ce n'est pas du luxe, mais des gens y vivent, y louent et y transigent, ce qui signifie que l'île dispose déjà d'un marché secondaire fonctionnel, et pas seulement d'un pipeline.

Annoncés sur des parcelles précises : Nobu, un Saudi German Hospital, Rove Al Marjan, des résidences Fendi, un programme de 600 clés, un resort de 1 000 clés par Abu Dhabi National Hotels, Emaar avec Address, et Aldar avec une collaboration Nikki Beach d'environ 2 000 unités.

Ce que cette liste dit à un acheteur, ce n'est pas que l'île sera à la mode. C'est que les parcelles sont prises, ce qui fige l'offre de tout ce qui fait face au casino et à la plage à hauteur de ce qui se construit maintenant.

Que donnaient les chiffres lors du briefing ?

Ras Al Khaimah a reçu environ 1,4 million de visiteurs l'année précédant le briefing — un petit nombre, et c'est justement pourquoi on le cite. Le casino doit ouvrir en janvier 2027, et l'attente du promoteur était d'au moins 5,5 millions de visiteurs de casino la première année.

Le précédent cité était Las Vegas, où un Wynn a attiré 12,6 millions de visiteurs en 2005. C'est la comparaison du promoteur et non une prévision de notre part ; elle doit se lire comme la raison pour laquelle ils construisent, pas comme une projection sur laquelle fonder un calcul.

Côté prix, Oceano était annoncé à 2 800–3 000 AED le pied carré, les lancements suivants sur l'île devant ouvrir au-dessus de 3 200 AED et Palm Jumeirah se négociant déjà au-dessus de 4 500 AED. L'objectif affiché du promoteur était d'achever et de livrer avant l'ouverture du casino.

Que contient réellement l'immeuble ?

Deux tours, A et B, B côté plage, et douze commerces que le promoteur conserve au lieu de les vendre — la raison avancée étant le contrôle des restaurants et de l'opérateur d'alimentation qui occuperont le rez-de-chaussée.

Deux piscines à débordement : l'une sur le podium du deuxième étage avec un spa de bien-être de marque et une salle de sport, l'autre au quatorzième étage avec un cigar lounge devant. Également une bibliothèque, un espace enfants et un salon pour chauffeurs.

Le hall est au premier étage plutôt qu'au rez-de-chaussée, de sorte que la vue sur la mer commence dès l'entrée ; le parking se trouve au rez-de-chaussée et un niveau en dessous, avec la plage privée à côté.

Le hall fait 7,3 mètres de hauteur sous plafond, en marbre italien, et le jardin qui le jouxte permet à l'espace de se passer de lumière artificielle entre sept heures du matin et trois heures de l'après-midi.

Dans les appartements : des hauteurs sous plafond de 3,2 à 3,5 mètres, aucun mur à angle droit dans tout l'immeuble, des revêtements muraux en tissu plutôt que de la peinture, un système domotique, et des balcons à la française dans les un-pièces pour que la fenêtre s'ouvre entièrement là où il n'y a pas de terrasse.

Six penthouses, dont deux déjà vendus lors du briefing — environ 7 000 pieds carrés, cinq chambres plus chambre de service, duplex, à partir d'environ 18 millions d'AED au lancement et 20–24 millions d'AED à ce moment-là. Intérieurs Bentley dans tout l'immeuble, avec mobilier inclus uniquement dans les sky mansions et un pack d'ameublement Bentley annoncé à 84 AED le pied carré ailleurs.

Que vérifier avant de s'engager ?

Le calendrier de livraison. Là où hôtels, promenade et tours résidentielles sont en chantier en même temps, demandez ce qui est contractuellement engagé à ouvrir avant votre remise des clés et ce qui apparaît simplement sur le même visuel.

Les charges de service. Les parties communes de niveau hôtelier coûtent cher à exploiter, et sur une île-resort la charge au pied carré tend à dépasser la moyenne résidentielle urbaine. C'est le seul chiffre qui décide de votre rendement net, et on peut le connaître avant de signer.

Les autorisations de location courte durée. Si la thèse d'investissement repose sur les touristes, vérifiez que l'immeuble autorise réellement la location de vacances et quel est l'accord avec l'opérateur. Toutes les tours de marque ne l'autorisent pas.

La profondeur de sortie. Ras Al Khaimah est un marché plus étroit que Dubaï : moins de transactions, moins d'acheteurs internationaux, des délais de vente plus longs. Cela n'en fait pas un mauvais achat — cela signifie que la sortie se prépare à l'achat plutôt que de se découvrir plus tard.