Bac de Roda und Eywa: der europäische Bauträger hinter einem Bürogebäude in Barcelona und einem Turm in Dubai

Bac de Roda ist ein Bürogebäude im Barceloneser Viertel 22@ und kein Vorstoß eines Bauträgers aus Dubai nach Europa. Es ist das Werk von R.Evolution, einem Unternehmen mit lettischen Wurzeln und mehr als fünfundzwanzig Jahren Arbeit in Europa, für das Dubai – und der Eywa-Turm am Dubai Water Canal – der neue Markt ist.

Wer steht tatsächlich hinter Bac de Roda und Eywa?

R.Evolution, ein Bauträger, der aus dem europäischen Markt hervorgegangen ist. Gründer ist Alex Zagrebelny; der Firmensitz ist historisch mit Riga verbunden, es folgten Büros in Berlin und Barcelona, und Dubai kam erst danach.

Das Unternehmen hat mehr als zwei Dutzend abgeschlossene Projekte und über fünfundzwanzig Jahre Arbeit hinter sich. Diese ganze Erfahrung wurde in Europa gesammelt, nicht in den Emiraten, was das Gegenteil dessen ist, was die Formulierung „von den Machern von Eywa“ nahelegt.

Eywa, sein Debütprojekt in den VAE, ist daher besser als europäisches Produkt zu lesen, das nach Dubai gekommen ist. Biophile Architektur, natürliche Materialien und ein Wellness-Konzept wurden nicht an den Geschmack eines emiratischen Käufers angepasst; das Unternehmen hatte schon lange in Europa daran gearbeitet, bevor es den Dubai Water Canal erreichte.

Für einen Käufer in den VAE ist die Schlussfolgerung praktisch. Das ist kein lokaler Bauträger mit einer langen Liste in Dubai übergebener Türme, sondern ein starker europäischer, für den die Emirate ein neuer Markt sind. Das ist ein Vorteil, aber auch etwas, das gesondert zu prüfen ist.

Was ist Bac de Roda, und warum sind es keine Wohnungen?

Bac de Roda ist ein Bürogebäude in 22@, dem Innovationsviertel Barcelonas, das auf dem früheren Industriegelände von Poblenou gewachsen ist. Es hat rund 22 000 Quadratmeter, Platz für etwa zweitausend Arbeitsplätze, Terrassen und eine Tiefgarage und gehört zum Block Manzana de la Concordia.

Die Architektur ist deutlich lauter als bei einem gewöhnlichen Bürokomplex. Ein vierzig Meter hoher Wasserfall läuft an der Südfassade mit aufgefangenem Regenwasser herab, ein vertikaler Wald trägt fast zweihundert Bäume, und vertikale Windturbinen sind Teil des Entwurfs.

Als Zertifikate sind WELL und LEED auf Platin-Stufe angegeben – die höchste Stufe für die Gesundheit des Raumklimas und für Nachhaltigkeit.

Festzuhalten ist, dass es sich um eine Gewerbeimmobilie für einen Firmenmieter handelt, nicht um ein Wohnprojekt. Wer nach einer Wohnung in Barcelona von den Machern von Eywa sucht, sucht etwas, das das Projekt nicht enthält. Das Wohnprodukt des Unternehmens ist das in Dubai.

Was bringt ein europäischer Hintergrund einem Käufer in Dubai?

Einiges Messbare. In den Emiraten ist der Name des Bauträgers der wichtigste Filter, weil der Käufer in Raten für etwas zahlt, das noch nicht existiert, und die Erfolgsbilanz die einzige Gewähr für Qualität ist.

Das erste ist eine Zertifizierungskultur. In Europa sind WELL und LEED ein Verfahren mit Audits und Messungen, keine Zeile in einer Präsentation. Ein Unternehmen, das dies bei einem Bürogebäude in Barcelona durchlaufen hat, bringt gefestigte Anforderungen an Materialien und Technik nach Dubai mit.

Das zweite ist ein langer Horizont. Der europäische Zyklus aus Genehmigungen und Betrieb erzieht einen Bauträger dazu, darüber nachzudenken, wie ein Gebäude zehn Jahre später lebt. Das ist in Dubai selten, einem jungen Markt, in dem viele Türme der ersten Generation schneller altern, als ihre Käufer erwartet haben.

Das dritte ist Konzept vor Fläche. Ein Produkt, das um eine Idee herum gebaut ist und nicht um einen Preis pro Quadratfuß, ist für Wettbewerber schwerer zu kopieren. Wo Dutzende Bauträger ähnliche Einheiten in ähnlichen Türmen verkaufen, ist das ein echter Werterhalt.

Wo liegt der Schwachpunkt?

Ein europäischer Ruf überträgt sich nicht automatisch auf die VAE, denn die Mechanik des Marktes ist eine andere: anderer Regulierer, andere Auftragnehmer, anderes Tempo, andere Käufer. Ein gutes Büro in Barcelona sagt nichts darüber aus, wie das Unternehmen einen Verkaufs- und Übergabezyklus in Dubai bewältigt.

Das zweite Problem ist die kurze lokale Bilanz. Als dies 2023 gedreht wurde, hatte das Unternehmen in den Emiraten nur wenige fertiggestellte und bezogene Gebäude, und danach wird ein Bauträger normalerweise beurteilt: nach dem Zustand der Anlage nach drei Jahren, nach der Sicht der Eigentümer, nach der tatsächlichen Service Charge.

Solange es diese Geschichte nicht gibt, steht das europäische Portfolio stellvertretend. Das ist ein vernünftiger Ersatz, aber kein gleichwertiger.

Das dritte ist der Aufschlag für das Konzept. Projekte mit starker Idee kosten mehr als der Durchschnitt ihrer Lage, und der Kreis der Käufer beim Wiederverkauf ist enger. Für den Plan, innerhalb eines Jahres zu kaufen und auszusteigen, ist das ein Nachteil; bei langem Besitz deutlich weniger.

Wie unterscheidet sich europäische Entwicklung von der in Dubai?

Es beginnt mit dem Maßstab. Ein Bauträger in Dubai kann in einem Jahr Tausende Einheiten auf den Markt bringen. Im Zentrum Barcelonas zählt der Neubau nach Dutzenden und Hunderten Objekten, und Genehmigungen dauern Jahre.

Die Geschäftsmodelle folgen daraus. In den Emiraten verdient man an der Umschlaggeschwindigkeit; in Europa an Knappheit und am Wert des Objekts.

Auch das, was verkauft wird, ist verschieden. Das Dubai-Modell ist der Verkauf von Einheiten an Privatkäufer im frühesten Bauabschnitt über ein Treuhandkonto (Escrow). Ein Büroprojekt wie Bac de Roda wird an Firmenmieter vermietet oder im Ganzen an einen institutionellen Investor verkauft und richtet sich gar nicht an einen Privatkäufer aus den VAE.

Dann die Steuern. Ein Kauf in Spanien zieht Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer auf Neubauten, die jährliche IBI, die Steuer für Nichtansässige auf Mieteinnahmen und die Kapitalertragsteuer beim Verkauf nach sich. In Dubai ist die Belastung des Eigentümers minimal: eine einmalige DLD-Gebühr von 4 % bei der Registrierung und die jährliche Service Charge.

Dieser Unterschied ist der Grund, warum europäische Bauträger in die Emirate kommen und nicht umgekehrt.

Was sollten Sie vor einem Kauf bei einem solchen Bauträger in den VAE prüfen?

Beginnen Sie mit der RERA-Projektnummer und dem Treuhandkonto, die sich in ein paar Minuten über Dubai REST oder auf der Website des DLD prüfen lassen. Steht das Projekt nicht im Register, ist das Gespräch beendet, so stark das europäische Portfolio auch ist.

Weiter mit dem Generalunternehmer: wer in Dubai tatsächlich baut und was diese Firma in den Emiraten bereits übergeben hat. Bei einem Bauträger, der neu am Markt ist, sagt das mehr aus als der Name des Bauträgers selbst.

Dann der Zahlungsplan und der Übergabetermin. Sehen Sie nach, wie weit die Raten an Bauabschnitte statt an den Kalender gebunden sind und was der Vertrag zur Entschädigung bei Verzug sagt.

Fragen Sie nach der Service Charge. Konzeptgebäude mit Bepflanzung, Wasserelementen und einem großen Leistungsumfang sind teuer im Betrieb; erfragen Sie daher vor dem Abschluss den Satz pro Quadratfuß und vergleichen Sie ihn mit benachbarten Türmen derselben Klasse.

Besuchen Sie schließlich, wo es sie gibt, die fertigen Gebäude des Unternehmens und setzen Sie das Versprochene dem Gebauten gegenüber. Es ist die einzige Möglichkeit, einen Produktanspruch zu prüfen, der sich nicht auf Renderings stützt.