Bac de Roda ed Eywa: il developer europeo dietro un edificio per uffici a Barcellona e una torre a Dubai

Bac de Roda è un edificio per uffici nel distretto 22@ di Barcellona e non è l’incursione di un developer di Dubai in Europa. È opera di R.Evolution, società di radici lettoni con oltre venticinque anni di lavoro in Europa, per la quale Dubai — e la torre Eywa sul Dubai Water Canal — è il nuovo mercato.

Chi c’è davvero dietro Bac de Roda ed Eywa?

R.Evolution, un developer cresciuto nel mercato europeo. Il suo fondatore è Alex Zagrebelny; la sede della società è storicamente legata a Riga, poi sono arrivati gli uffici di Berlino e Barcellona, e Dubai solo dopo.

Ha alle spalle più di due dozzine di progetti completati e oltre venticinque anni di attività. Tutta questa esperienza è maturata in Europa, non negli Emirati, il contrario di ciò che suggerisce la formula «dai creatori di Eywa».

Eywa, il suo progetto di debutto negli UAE, va dunque letto come un prodotto europeo arrivato a Dubai. L’architettura biofilica, i materiali naturali e l’agenda wellness non sono stati adattati al gusto dell’acquirente emiratino; la società ci lavorava in Europa molto prima di raggiungere il Dubai Water Canal.

Per chi compra negli UAE la conclusione è pratica. Non si tratta di un developer locale con una lunga lista di torri consegnate a Dubai, ma di un solido developer europeo per il quale gli Emirati sono un mercato nuovo. È un vantaggio, ma anche qualcosa da verificare a parte.

Che cos’è Bac de Roda, e perché non sono appartamenti?

Bac de Roda è un edificio per uffici nel 22@, il distretto dell’innovazione di Barcellona sorto sui terreni industriali dismessi di Poblenou. Ha circa 22 000 metri quadrati, spazio per circa duemila postazioni di lavoro, terrazze e parcheggio interrato, e fa parte dell’isolato Manzana de la Concordia.

L’architettura è molto più vistosa di un normale blocco di uffici. Una cascata di quaranta metri scende sulla facciata sud con acqua piovana raccolta, una foresta verticale ospita quasi duecento alberi e turbine eoliche verticali fanno parte del progetto.

Le certificazioni dichiarate sono WELL e LEED di livello Platinum — il grado massimo per la salubrità dell’ambiente interno e per la sostenibilità.

Il punto da fissare è che si tratta di un immobile commerciale per un inquilino aziendale, non di un progetto residenziale. Chi cerca un appartamento a Barcellona dei creatori di Eywa cerca qualcosa che il progetto non contiene. Il prodotto residenziale della società è quello di Dubai.

Che cosa dà un background europeo a chi compra a Dubai?

Diverse cose misurabili. Negli Emirati il nome del developer è il filtro principale, perché l’acquirente paga a rate per qualcosa che ancora non esiste e lo storico è l’unica garanzia di qualità.

La prima è una cultura della certificazione. In Europa WELL e LEED sono una procedura con audit e misurazioni, non una riga in una presentazione. Una società che l’ha attraversata con un edificio per uffici a Barcellona porta a Dubai requisiti consolidati su materiali e impianti.

La seconda è un orizzonte lungo. Il ciclo europeo di autorizzazioni e gestione educa un developer a pensare a come vivrà l’edificio dieci anni dopo. È raro a Dubai, un mercato giovane in cui molte torri di prima generazione invecchiano più in fretta di quanto i loro acquirenti si aspettassero.

La terza è il concept al di sopra della superficie. Un prodotto costruito attorno a un’idea, non attorno a un prezzo al piede quadrato, è più difficile da copiare per i concorrenti. Dove decine di developer vendono unità simili in torri simili, è una protezione reale del valore.

Dov’è il punto debole?

Una reputazione europea non si trasferisce automaticamente negli UAE, perché i meccanismi del mercato sono diversi: un altro ente regolatore, altri appaltatori, un altro ritmo, un altro tipo di acquirente. Un buon ufficio a Barcellona non dice nulla su come la società gestisce un ciclo di vendita e consegna a Dubai.

Il secondo problema è uno storico locale breve. Quando il video è stato girato, nel 2023, la società aveva pochi edifici completati e occupati negli Emirati, ed è su quelli che un developer viene normalmente giudicato: lo stato del complesso dopo tre anni, il parere dei proprietari, il service charge effettivo.

Finché quella storia non esiste, il portfolio europeo ne fa le veci. È un sostituto ragionevole, ma non un equivalente.

Il terzo è il premio per il concept. I progetti con un’idea forte costano più della media della loro zona, e la cerchia di acquirenti alla rivendita è più ristretta. Per chi pensa di comprare e uscire entro un anno è uno svantaggio; per un possesso lungo, molto meno.

In che cosa lo sviluppo europeo differisce da quello di Dubai?

Si comincia dalla scala. Un developer di Dubai può portare sul mercato migliaia di unità in un anno. Nel centro di Barcellona le nuove costruzioni si contano a decine e centinaia di immobili e le autorizzazioni richiedono anni.

I modelli di business ne discendono. Negli Emirati si guadagna sulla velocità di rotazione; in Europa sulla scarsità e sul valore dell’immobile.

Cambia anche ciò che si vende. Il modello di Dubai è la vendita di unità ad acquirenti privati alla primissima fase di costruzione, tramite escrow. Un progetto per uffici come Bac de Roda viene affittato a inquilini aziendali o venduto intero a un investitore istituzionale, e non si rivolge affatto a un acquirente privato degli UAE.

Poi la fiscalità. Un acquisto in Spagna comporta l’imposta di trasferimento o l’IVA su un immobile nuovo, l’IBI annuale, l’imposta dei non residenti sui redditi da locazione e l’imposta sulle plusvalenze alla vendita. A Dubai l’onere per il proprietario è minimo: una tassa DLD una tantum del 4 % alla registrazione e il service charge annuale.

È questa differenza il motivo per cui i developer europei vengono negli Emirati, e non il contrario.

Che cosa verificare prima di comprare da un simile developer negli UAE?

Si parte dal numero di progetto RERA e dal conto escrow, che si controllano in un paio di minuti tramite Dubai REST o sul sito del DLD. Se il progetto non è nel registro la conversazione è finita, per quanto forte sia il portfolio europeo.

Poi l’appaltatore principale: chi costruisce fisicamente a Dubai e che cosa ha già consegnato quella società negli Emirati. Per un developer nuovo del mercato dice più del nome del developer stesso.

Poi il calendario dei pagamenti e la data di consegna. Vedere quanto le rate sono legate alle fasi di costruzione anziché al calendario e che cosa dice il contratto sul risarcimento per il ritardo.

Informarsi sul service charge. Gli edifici concept con vegetazione, giochi d’acqua e un ampio pacchetto di servizi costano molto da gestire, perciò conoscere l’importo per piede quadrato prima dell’operazione e confrontarlo con quello di torri vicine della stessa classe.

Infine visitare gli edifici completati della società, dove esistono, e confrontare ciò che era stato promesso con ciò che è stato costruito. È l’unico modo di mettere alla prova una promessa di prodotto che non si affida ai render.