Bac de Roda i Eywa: europejski deweloper stojący za biurowcem w Barcelonie i wieżą w Dubaju

Bac de Roda to biurowiec w barcelońskiej dzielnicy 22@ i nie jest to europejska wyprawa dubajskiego dewelopera. To dzieło R.Evolution, firmy o łotewskich korzeniach i ponad dwudziestopięcioletnim doświadczeniu w Europie, dla której Dubaj — i wieża Eywa przy Dubai Water Canal — jest nowym rynkiem.

Kto naprawdę stoi za Bac de Roda i Eywa?

R.Evolution, deweloper, który wyrósł na rynku europejskim. Jego założycielem jest Alex Zagrebelny; siedziba firmy jest historycznie związana z Rygą, potem pojawiły się biura w Berlinie i Barcelonie, a Dubaj przyszedł dopiero na końcu.

Ma na koncie ponad dwa tuziny ukończonych projektów i ponad dwadzieścia pięć lat pracy. Całe to doświadczenie zdobyto w Europie, nie w Emiratach, co jest przeciwieństwem tego, co sugeruje hasło „od twórców Eywa”.

Eywę, jej debiutancki projekt w ZEA, lepiej więc traktować jako europejski produkt, który dotarł do Dubaju. Architektura biofiliczna, naturalne materiały i program wellness nie zostały dostosowane do gustu emirackiego kupującego; firma pracowała nad nimi w Europie na długo przed Dubai Water Canal.

Dla kupującego w ZEA wniosek jest praktyczny. To nie lokalny deweloper z długą listą wież oddanych w Dubaju, lecz silny europejski, dla którego Emiraty są nowym rynkiem. To zaleta, a zarazem coś, co trzeba zweryfikować osobno.

Czym jest Bac de Roda i dlaczego to nie mieszkania?

Bac de Roda to biurowiec w 22@, barcelońskiej dzielnicy innowacji, która wyrosła na dawnych terenach przemysłowych Poblenou. Ma około 22 000 metrów kwadratowych, miejsce na mniej więcej dwa tysiące stanowisk pracy, tarasy i parking podziemny, a wchodzi w skład kwartału Manzana de la Concordia.

Architektura jest znacznie głośniejsza niż w zwykłym biurowcu. Czterdziestometrowy wodospad spływa po południowej fasadzie na zebranej wodzie deszczowej, pionowy las liczy blisko dwieście drzew, a pionowe turbiny wiatrowe są częścią projektu.

Zadeklarowane dla niego certyfikaty to WELL i LEED na poziomie Platinum — najwyższa ocena zdrowia środowiska wewnętrznego i zrównoważonego rozwoju.

Trzeba zapamiętać, że to nieruchomość komercyjna dla najemcy korporacyjnego, a nie projekt mieszkaniowy. Kto szuka mieszkania w Barcelonie od twórców Eywa, szuka czegoś, czego projekt nie zawiera. Mieszkaniowy produkt firmy jest ten w Dubaju.

Co europejskie zaplecze daje kupującemu w Dubaju?

Kilka mierzalnych rzeczy. W Emiratach nazwa dewelopera jest głównym filtrem, bo kupujący płaci ratami za coś, co jeszcze nie istnieje, a dorobek jest jedyną gwarancją jakości.

Pierwsza to kultura certyfikacji. W Europie WELL i LEED to procedura z audytami i pomiarami, a nie linijka w prezentacji. Firma, która przeszła ją przy biurowcu w Barcelonie, przywozi do Dubaju ustalone wymagania wobec materiałów i instalacji.

Druga to długi horyzont. Europejski cykl zatwierdzeń i eksploatacji uczy dewelopera myśleć o tym, jak budynek będzie żył za dziesięć lat. W Dubaju, młodym rynku, gdzie wiele wież pierwszej generacji starzeje się szybciej, niż oczekiwali ich nabywcy, to rzadkość.

Trzecia to koncepcja ponad metraż. Produkt zbudowany wokół idei, a nie wokół ceny za stopę kwadratową, trudniej skopiować konkurencji. Tam, gdzie dziesiątki deweloperów sprzedają podobne lokale w podobnych wieżach, to realna ochrona wartości.

Gdzie jest słaby punkt?

Europejska reputacja nie przenosi się na ZEA automatycznie, bo mechanika rynku jest inna: inny regulator, inni wykonawcy, inne tempo, inny kupujący. Dobry biurowiec w Barcelonie nic nie mówi o tym, jak firma radzi sobie z dubajskim cyklem sprzedaży i przekazania.

Drugi problem to krótki lokalny dorobek. W chwili nagrania, w 2023 roku, firma miała w Emiratach niewiele ukończonych i zamieszkanych budynków, a to po nich zwykle ocenia się dewelopera: stan kompleksu po trzech latach, opinia właścicieli, faktyczna opłata serwisowa.

Dopóki takiej historii nie ma, jej miejsce zajmuje portfolio europejskie. To rozsądny zamiennik, ale nie równoważnik.

Trzeci to premia za koncepcję. Projekty z mocną ideą kosztują więcej niż średnia w danej lokalizacji, a krąg nabywców przy odsprzedaży jest węższy. Przy planie kupna i wyjścia w ciągu roku to wada; przy długim posiadaniu — znacznie mniej.

Czym europejskie budownictwo różni się od dubajskiego?

Zaczyna się od skali. Dubajski deweloper potrafi w ciągu roku wprowadzić na rynek tysiące lokali. W centrum Barcelony nowe budownictwo liczy się w dziesiątkach i setkach obiektów, a zatwierdzenia trwają latami.

Z tego wynikają modele biznesowe. W Emiratach zarabia się na szybkości rotacji; w Europie na rzadkości i wartości aktywa.

Inne jest też to, co się sprzedaje. Model dubajski to sprzedaż lokali prywatnym nabywcom na najwcześniejszym etapie budowy, przez rachunek powierniczy (escrow). Projekt biurowy taki jak Bac de Roda jest wynajmowany najemcom korporacyjnym albo sprzedawany w całości inwestorowi instytucjonalnemu i w ogóle nie jest skierowany do prywatnego kupującego z ZEA.

Do tego podatki. Zakup w Hiszpanii wiąże się z podatkiem od przeniesienia własności lub VAT przy nowym budynku, rocznym IBI, podatkiem nierezydenta od dochodu z najmu oraz podatkiem od zysków kapitałowych przy sprzedaży. W Dubaju obciążenie właściciela jest minimalne: jednorazowa opłata DLD w wysokości 4 % przy rejestracji i roczna opłata serwisowa.

Ta różnica jest powodem, dla którego europejscy deweloperzy przychodzą do Emiratów, a nie odwrotnie.

Co sprawdzić, zanim kupimy od takiego dewelopera w ZEA?

Zacznijmy od numeru projektu RERA i rachunku powierniczego (escrow), które można sprawdzić w kilka minut przez Dubai REST lub na stronie DLD. Jeśli projektu nie ma w rejestrze, rozmowa jest skończona, choćby portfolio europejskie było najmocniejsze.

Dalej generalny wykonawca: kto fizycznie buduje w Dubaju i co ta firma zdążyła już oddać w Emiratach. Dla dewelopera nowego na rynku mówi to więcej niż nazwa samego dewelopera.

Potem harmonogram płatności i termin przekazania. Zobaczmy, na ile raty są powiązane z etapami budowy, a nie z kalendarzem, i co umowa mówi o odszkodowaniu za opóźnienie.

Zapytajmy o opłatę serwisową. Budynki koncepcyjne z zielenią, elementami wodnymi i dużym pakietem usług są drogie w utrzymaniu, więc ustalmy stawkę za stopę kwadratową przed transakcją i porównajmy ją z sąsiednimi wieżami tej samej klasy.

Na koniec odwiedźmy ukończone budynki firmy, o ile istnieją, i zestawmy to, co obiecano, z tym, co zbudowano. To jedyny sposób na sprawdzenie deklaracji produktowej, która nie opiera się na wizualizacjach.