Barsha Heights : le rendement se joue à pied, le risque dans l’ascenseur

Toute la valeur de ce quartier tient à la distance entre une porte d’appartement et une porte de bureau. Tout ce qui tourne mal pour les propriétaires se passe à l’intérieur de l’immeuble, dans le parking, les ascenseurs et les charges de copropriété, car la plupart des tours n’ont jamais été purement résidentielles.

Qu’est-ce que Barsha Heights ?

Barsha Heights, que tout le monde appelle encore TECOM, est un ensemble dense de tours d’habitation et de bureaux situé entre Sheikh Zayed Road et Al Barsha, à côté de Media City, d’Internet City et de Knowledge Park.

Le quartier a été conçu dans le cadre du complexe de la zone franche TECOM, ce qui explique que le parc de tours mêle résidentiel et commercial, parfois au sein d’un même immeuble.

Il dispose d’une station sur la ligne rouge et se trouve à distance de marche du pôle d’affaires de Media City, ce qui est la seule raison d’être du quartier sous sa forme actuelle.

Le parc date pour l’essentiel du milieu des années 2000 au milieu des années 2010, avec une qualité inégale : certaines tours sont bien entretenues, d’autres traînent les arriérés de maintenance typiques de cette génération.

Les locataires peuvent-ils aller travailler à pied ?

Les personnes qui travaillent à Media City, Internet City et Knowledge Park peuvent se rendre au bureau à pied ou par une courte navette. Dans une ville où l’on se déplace surtout en voiture sur des autoroutes saturées, c’est rare, et cela vaut réellement de l’argent.

Cela soutient une demande locative constante pour toutes les tailles de logement, et explique pourquoi des prix bien inférieurs à ceux de Marina et de Downtown produisent tout de même de solides rendements bruts, dans un secteur central-ouest desservi par le métro.

Mesurez le trajet à pied en conditions de juillet plutôt que sur une carte. Douze minutes de marche à l’ombre et douze minutes sur un bitume à ciel ouvert ne sont pas le même actif, et votre locataire s’en apercevra dès le premier été.

Cette simple mesure est la vérification préalable la plus utile dans ce quartier, et presque personne ne la fait.

Que signifie l’héritage de la zone franche à l’intérieur des immeubles ?

Parce que les tours ont été construites dans le cadre d’un complexe de zone franche, beaucoup réunissent des appartements résidentiels et de petits locaux commerciaux, parfois sur le même étage.

Ce mélange a des conséquences qu’un immeuble résidentiel ordinaire ne connaît pas. Les ascenseurs absorbent le trafic des bureaux pendant la journée de travail. Le parking est disputé entre résidents et clients de passage. Les parties communes s’usent davantage. Le caractère de l’immeuble change complètement entre un lundi matin et un samedi après-midi.

Il crée aussi une opportunité : de petits locaux commerciaux de ces tours sont loués à des entreprises qui veulent une adresse TECOM pour une fraction des loyers de Media City, et ils rapportent bien.

Avant d’acheter du résidentiel ici, établissez la répartition des usages dans l’immeuble et la manière dont le parking est attribué entre les deux. C’est la plainte la plus fréquente des propriétaires qui ne l’avaient pas demandé au préalable.

Quel est le profil des locataires ?

Media City, Internet City, Knowledge Park et Dubai Studio City emploient à elles quatre un très grand nombre de personnes dans les médias, la publicité, la technologie, l’éducation et les agences qui les servent. C’est le quartier résidentiel le plus proche de tout cela.

Le locataire type est un professionnel ou un couple, correctement rémunéré, sans enfants, qui choisit précisément d’éviter les trajets. Il paie une prime pour la proximité à pied et renouvelle son bail tant que rien ne change.

Il est aussi mobile. Cette population change d’emploi, de ville et de pays plus souvent qu’une famille, de sorte que les baux sont plus courts que dans un quartier structuré autour des écoles.

Présentez le logement pour ce locataire. Un appartement d’une chambre bien présenté se loue en quelques jours ici ; un logement non meublé et défraîchi souffre face à l’immeuble voisin.

Quels sont les inconvénients ?

La densité est élevée et les espaces ouverts sont minimes : des tours et des routes, avec très peu de verdure entre elles.

Le stationnement est tendu, surtout là où des locaux commerciaux partagent l’immeuble, et les places visiteurs sont rares.

La circulation interne aux heures de pointe est mauvaise, avec un nombre limité de sorties vers Sheikh Zayed Road.

Il n’y a aucune école dans le quartier et les équipements pour les familles sont limités. C’est un quartier de professionnels et il ne prétend pas le contraire.

Que faut-il peser avant d’acheter ?

L’âge et l’état de l’immeuble, car le parc couvre une décennie de construction et l’historique d’entretien varie fortement d’une tour à l’autre.

L’orientation du logement. La densité est élevée et de nombreuses colonnes donnent directement, à courte distance, sur la tour d’en face, ce qui pèse à la fois sur la lumière et sur le prix.

L’historique des charges de copropriété, en vérifiant en particulier que la partie commerciale paie bien sa quote-part.

Et l’attribution du parking par écrit. Dans un quartier où une seconde voiture est la norme et où les places visiteurs sont rares, ce n’est pas un détail : cela fait partie de ce que vous mettez en location.