Barsha Heights: Die Rendite liegt im Fußweg, das Risiko im Aufzug
Der gesamte Wert dieses Viertels besteht in der Entfernung zwischen Haustür und Bürotür. Alles, was für Eigentümer hier schiefgeht, passiert im Gebäude selbst – bei Parkplätzen, Aufzügen und Nebenkosten –, denn die meisten Türme waren nie rein zum Wohnen gedacht.
Was ist Barsha Heights?
Barsha Heights, überall nach wie vor TECOM genannt, ist ein dichter Cluster aus Wohn- und Bürotürmen zwischen der Sheikh Zayed Road und Al Barsha, direkt neben Media City, Internet City und Knowledge Park.
Entwickelt wurde es als Teil des TECOM-Free-Zone-Komplexes, weshalb der Turmbestand Wohn- und Gewerbenutzung mischt – mitunter im selben Gebäude.
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Es hat eine Station an der Red Line und liegt in Gehweite des Business-Clusters von Media City, was der eigentliche Grund dafür ist, dass das Viertel in seiner heutigen Form existiert.
Der Bestand stammt überwiegend aus den Jahren Mitte der 2000er bis Mitte der 2010er und ist von unterschiedlicher Qualität: Manche Türme sind gut gepflegt, andere tragen den für diesen Jahrgang typischen Instandhaltungsstau.
Können Mieter zu Fuß zur Arbeit gehen?
Wer in Media City, Internet City oder Knowledge Park arbeitet, kann zu Fuß oder mit einem kurzen Shuttle ins Büro gelangen. In einer Stadt, in der das Pendeln meist im Auto auf überlasteten Schnellstraßen stattfindet, ist das selten – und bares Geld wert.
Das stützt eine stabile Mietnachfrage in jeder Wohnungsgröße und erklärt, warum Preise weit unter Marina und Downtown dennoch starke Bruttorenditen in zentraler westlicher Lage mit Metroanschluss ergeben.
Messen Sie den Weg in Juli-Maßstäben statt auf der Karte. Zwölf Minuten Fußweg im Schatten sind ein anderes Objekt als zwölf Minuten über offenen Asphalt, und Ihr Mieter merkt den Unterschied schon im ersten Sommer.
Diese eine Messung ist die nützlichste Due Diligence in diesem Viertel, und fast niemand führt sie durch.
Was bedeutet das Free-Zone-Erbe in den Gebäuden?
Weil die Türme als Teil eines Free-Zone-Komplexes entstanden, enthalten viele eine Mischung aus Wohnungen und kleinen Gewerbeeinheiten, manchmal auf derselben Etage.
Diese Mischung hat Folgen, die ein gewöhnliches Wohngebäude nicht kennt. Die Aufzüge befördern über den Arbeitstag hinweg Büroverkehr. Parkplätze sind zwischen Bewohnern und besuchenden Kunden umkämpft. Gemeinschaftsflächen nutzen sich stärker ab. Der Charakter des Gebäudes ändert sich zwischen einem Wochentagmorgen und einem Samstagnachmittag vollständig.
Es eröffnet aber auch eine Chance: Kleine Gewerbeeinheiten in diesen Türmen werden an Unternehmen vermietet, die eine TECOM-Adresse zu einem Bruchteil der Mieten in Media City wollen, und sie werfen gute Renditen ab.
Klären Sie vor einem Wohnungskauf hier die Nutzungsmischung des Gebäudes und die Aufteilung der Parkplätze zwischen beiden Nutzergruppen. Es ist die häufigste Beschwerde von Eigentümern, die vorher nicht gefragt haben.
Wer sind die Mieter?
Media City, Internet City, Knowledge Park und Dubai Studio City beschäftigen zusammen sehr viele Menschen in Medien, Werbung, Technologie, Bildung und den Agenturen, die sie bedienen. Dies ist das nächstgelegene Wohnviertel zu alldem.
Der typische Mieter ist ein Berufstätiger oder ein Paar, ordentlich bezahlt, ohne Kinder, das sich bewusst gegen einen Arbeitsweg entscheidet. Sie zahlen einen Aufschlag für die Gehdistanz und verlängern, solange sich nichts ändert.
Sie sind zugleich mobil. Diese Gruppe wechselt Jobs, zieht um und verlässt das Land häufiger als eine Familie, daher sind die Mietverhältnisse kürzer als in einem von Schulen geprägten Viertel.
Bereiten Sie die Wohnung für diesen Mieter auf. Ein gut präsentiertes Einzimmer-Apartment ist hier in Tagen vermietet; eine unmöblierte, veraltete Einheit schneidet gegen das Nachbargebäude schlecht ab.
Was sind die Nachteile?
Die Dichte ist hoch und der Freiraum minimal – Türme und Straßen mit sehr wenig Grün dazwischen.
Parkplätze sind knapp, besonders dort, wo sich Gewerbeeinheiten das Gebäude teilen, und Besucherparkplätze sind rar.
Der interne Verkehr in der Spitzenzeit ist schlecht, mit nur wenigen Ausfahrten auf die Sheikh Zayed Road.
Im Viertel gibt es keine Schulen, und das Angebot für Familien ist begrenzt. Dies ist ein Viertel für Berufstätige und tut auch nicht so, als wäre es etwas anderes.
Was sollten Sie vor dem Kauf abwägen?
Alter und Zustand des Gebäudes, denn der Bestand umfasst ein Jahrzehnt Bautätigkeit, und die Instandhaltungsbilanz schwankt von Turm zu Turm stark.
Die Ausrichtung der Wohnung. Die Dichte ist hoch, und viele Einheiten blicken aus nächster Nähe direkt auf den gegenüberliegenden Turm, was Licht und Preis beeinflusst.
Die Historie der Nebenkosten (Service Charge), mit besonderem Blick darauf, ob die Gewerbeeinheiten ihren Anteil beitragen.
Und die Parkplatzzuteilung schriftlich. In einem Viertel, in dem ein Zweitwagen normal ist und Besucherplätze knapp sind, ist das kein Detail, sondern Teil dessen, was Sie vermieten.
Häufige Fragen
Ist TECOM dasselbe wie Barsha Heights?
Ja. Das Viertel wurde offiziell in Barsha Heights umbenannt, wird aber weiterhin überall TECOM genannt, nach dem Free-Zone-Komplex, als dessen Teil es entwickelt wurde. In Inseraten werden beide Namen austauschbar verwendet.
Kann man von Barsha Heights zu Fuß nach Media City gehen?
Von großen Teilen des Viertels aus ja, und diese Nähe ist der wichtigste Vorteil. Prüfen Sie die tatsächliche Gehdistanz ab dem konkreten Gebäude – und wie viel davon im Schatten liegt, denn das entscheidet, ob der Weg den Sommer übersteht.
Was übersehen Eigentümer hier am häufigsten?
Die Nutzungsmischung des Gebäudes. Viele Türme kombinieren Wohnungen mit kleinen Gewerbeeinheiten, was Parkplätze und Aufzüge stark belastet und die Rechnung der Service Charge verändert. Klären Sie die Mischung und Ihre Parkplatzzuteilung, bevor Sie davon ausgehen, dass die Rendite hält.